Co to jest zespół nieruchomości? Kompleksy majątkowe

Zatem oprócz wszystkich rodzajów nieruchomości w skład zespołu nieruchomości powinny wchodzić także wszystkie prawa niemajątkowe. Wszystkie elementy składające się na nieruchomość muszą być połączone i podporządkowane jednemu celowi użytkowania i tym samym stanowić zespół majątkowy przedsiębiorstwa.

Ekonomiczny aspekt pojęcia „zespół nieruchomości”
Kompleks nieruchomości można również rozumieć poprzez kategorie ekonomiczne: aktywa (długoterminowe i krótkoterminowe) oraz zobowiązania (zobowiązania dłużne spółki), których skład jest uregulowany. Podejście to determinuje ekonomiczny aspekt rozważania pojęcia „zespołu nieruchomości”.
W oparciu o powyższą definicję pojęcia „mienia” określimy jego skład w oparciu o aktualne standardy prawne:
1. Nieruchomości: działki; budynki, konstrukcje; nasadzenia wieloletnie; infrastruktura inżynieryjna; Budowa w toku; inne obiekty nieruchomości.
2. Majątek ruchomy oraz inwestycje: maszyny i urządzenia, urządzenia przesyłowe, technologia komputerowa; technologia pomiarowa, pojazdy, narzędzia, sprzęt produkcyjny i gospodarstwa domowego, żywy inwentarz pracujący i produkcyjny, inne środki trwałe; inwestycje kapitałowe i zaliczki (w tym koszt zdemontowanego sprzętu); długoterminowe (na okres dłuższy niż rok) inwestycje finansowe (w tym wkłady przedsiębiorstwa do aktywów generujących dochód: akcje, udziały, obligacje, weksle i inne) papiery wartościowe inne przedsiębiorstwa); inne aktywa z artykułu „Środki trwałe i inne aktywa trwałe”.
3. Zapasy i koszty: zapasy produkcyjne (surowce, materiały eksploatacyjne, paliwo, przedmioty o niskiej wartości i nadające się do noszenia, części zamienne itp.); niedokończona produkcja; Przyszłe wydatki; produkt końcowy; towarów i innych dostaw oraz kosztów.
4. Środki pieniężne i inne aktywa finansowe: gotówka w kasie i na rachunkach bankowych; krótkoterminowe inwestycje finansowe przedsiębiorstwa w dochodowe aktywa innych przedsiębiorstw; koszt wysłanego towaru; należności i inne podobne środki odzwierciedlone w aktywach bilansu.
5. Pozostałe aktywa nieujęte w bilansie: obiekty objęte konserwacją; obiekty na magazynie i w rezerwie; przedmioty przekazane w celu dzierżawy lub zarządzania trustem; środki zainwestowane przez przedsiębiorstwo, w tym za granicą.
6. Wartości niematerialne i prawne: prawa do korzystania z wody i innych zasobów naturalnych; prawa autorskie do wykorzystania w komercyjne cele produkty działalność twórcza; świadczenia i inne prawa majątkowe; zarejestrowane przedmioty „własności przemysłowej” (wynalazki, patenty, licencje, wzory użytkowe, wzory przemysłowe, znaki towarowe, znaki usługowe itp.); niezarejestrowane przedmioty „własności przemysłowej” (know-how, raporty i monografie naukowe, dokumentacja projektowa i technologiczna, makiety i prototypy, instrukcje i procedury operacyjne); inne wartości niematerialne i prawne (biznesplany, studia wykonalności, praktyczne doświadczenie w organizowaniu biznesu, lista klientów i inne informacje poufne).
Reputację biznesową można rozpatrywać także jako odrębną, specyficzną właściwość przedsiębiorstwa. Właściwy charakter reputacji biznesowej osoba prawna przejawia się w tym, że świadczenie to może zostać wycenione w formie pieniężnej, a także może zostać przeniesione na inny podmiot. Stwierdzenie to wynika z analizy artykułów rozdziału 54 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej dotyczących umowy koncesji handlowej, na mocy której m.in. można przenieść reputację biznesową na użytek innej strony na czas określony lub na czas nieokreślony (Artykuł 1027). Kodeks cywilny Federacji Rosyjskiej zawiera również przepisy dotyczące prostej umowy spółki (rozdział 55), do której wkładem może być reputacja biznesowa (art. 1042), a na mocy porozumienia między wspólnikami dokonuje się wyceny pieniężnej wkładu.
Na podstawie przedstawionego składu zespołu nieruchomości można stwierdzić, że podstawą zespołu nieruchomości jest majątek przedsiębiorstwa, czyli majątek, który to przedsiębiorstwo posiada jako odrębny podmiot gospodarczy.
To aktywa przedsiębiorstwa należy utożsamiać z podstawą kompleksu majątkowego przedsiębiorstwa, który ma następujące podstawy:
1. Aktywa obejmują zasoby gospodarcze, które są w pełni kontrolowane przez przedsiębiorstwo i reprezentują wartości majątkowe podlegające wycenie. Przepis ten odpowiada rozumieniu zespołu nieruchomości jako ogółu majątku przedsiębiorstwa, do którego ma ono prawo własności.
2. Rozumienie aktywów w postaci „zasobów ekonomicznych przedsiębiorstwa jako przedmiotu zarządzania w różnym ich typie, wykorzystywanych w procesie realizacji działalność gospodarcza”, określa kompleks majątkowy przedsiębiorstwa zgodnie z jego orientacją ekonomiczną i wielkością produkcji.
3. Aktywa przedsiębiorstwa jako zasoby gospodarcze generujące dochód i charakteryzujące się określoną produktywnością odpowiadają definicji zespołu nieruchomości, zgodnie z którą kompleks nieruchomości pełni funkcję kategorii produkcyjnej, czyli generującej dochód i zawierającej elementy, które umożliwić jego potencjalny odbiór w przyszłości.
4. Majątek przedsiębiorstwa wykorzystywany w jego działalności gospodarczej podlega ciągłemu obrotowi. Zdolność kompleksu nieruchomości do generowania przepływów pieniężnych zależy od rotacji aktywów.
5. Udział zespołu nieruchomości w procesie produkcyjnym i działalności gospodarczej wyznaczają koncepcje czasu i ryzyka związanego z użytkowaniem majątku przedsiębiorstwa wchodzącego w skład zespołu nieruchomości. Odnosi się to do zmian w kosztach posiadania, użytkowania i zbycia nieruchomości w różne okresy działalności produkcyjnej i gospodarczej oraz identyfikacji czynników ryzyka wynikających ze specyfiki działalności przedsiębiorstwa.
Warto zwrócić uwagę, że niektórzy autorzy błędnie włączają zobowiązania spółki do zespołu nieruchomości. Pasywa reprezentują źródła funduszy dostępnych organizacji, ich cel, własność i zobowiązania płatnicze. Zaliczenie zobowiązań do zespołu nieruchomości jest również nieprawidłowe z tego względu, że „pasywa obejmują pożyczki i inne pożyczone środki, do których nie mają zastosowania prawa majątkowe”.
Wychodząc z powyższego składu zespołu nieruchomości oraz faktu, że pełni on przede wszystkim rolę kategorii reprodukcyjnej, generując wyniki finansowe lub realizacji innych celów właściciela niezwiązanych z bezpośrednim zyskiem, szczególne miejsce w zespole nieruchomości zajmują środki przedsiębiorstwa odzwierciedlone w rachunkowości, ponieważ to właśnie te fundusze w zespole nieruchomości wraz z pewnym zestawem zasobów zapewnić powstanie produktu końcowego. Zatem do prowadzenia działalności produkcyjnej i gospodarczej przedsiębiorstwo potrzebuje zarówno aktywów obrotowych, jak i trwałych, które reprezentowane są przez środki pieniężne i aktywa rzeczowe (ryc. 2).
Podążając za rys. 2, w ramach środków trwałych wyróżnia się:
- aktywa materialne (środki trwałe), stanowiące zbiór materialnych i materialnych elementów produkcji, które uczestniczą w procesie pracy stale lub w wielu cyklach produkcyjnych, zachowują swoją naturalną postać, a w miarę zużywania się przenoszą swoją wartość na wytwarzane produkty oraz usługi;
- aktywa nieprodukcyjne (wartości niematerialne - wartości niematerialne i prawne), do których zalicza się nabyte lub wytworzone w przedsiębiorstwie wyniki działalności intelektualnej oraz inne przedmioty własności intelektualnej lub wyłączne prawa do nich, wykorzystywane w produkcji lub na potrzeby zarządzania;
- długoterminowe inwestycje finansowe.
Podstawą ich klasyfikacji była rola i przeznaczenie produkcyjne środków trwałych. Zgodnie z Ogólnorosyjskim Klasyfikatorem Środków Trwałych (OKOF) przypisanie obiektów inwentarza do grup środków trwałych odbywa się z uwzględnieniem ich cech konstrukcyjnych oraz elementów przeznaczenia funkcjonalnego i innych parametrów. Obecnie wyróżnia się następujące grupy: budynki, budowle wraz z urządzeniami przesyłowymi, maszyny i urządzenia, pojazdy, sprzęt produkcyjny i gospodarstwa domowego, zwierzęta gospodarskie pracujące i produkcyjne, nasadzenia wieloletnie i inne fundusze.
Przybliżoną strukturę majątku trwałego dla poszczególnych branż przedstawiono w tabeli. 2.

Zespół nieruchomości jest obecnie przedmiotem kontrowersji we współczesnym prawie cywilnym. Kodeks cywilny Federacja Rosyjska w dziale o obiektach prawa obywatelskie nie ustanawia takiego pojęcia jak zespół nieruchomości, tj. Brak jest legislacyjnej definicji prawa zawartej w normie. Pojęcie to istnieje jedynie na poziomie doktrynalnym, np. E.A. Sukhanov definiuje zespół nieruchomości jako „szczególny przedmiot praw obywatelskich, zespół połączonych ze sobą rzeczy nieruchomych i ruchomych wykorzystywanych do celów ogólnych jako jedną całość” Rosyjskie prawo cywilne: podręcznik / wyd. EA Sukhanova - Tom 1 - M.: Statut, 2010. - s. 310..

Termin „kompleks” (łac. complexus) oznacza zbiór obiektów lub zjawisk. Z kolei słowo „własność” pochodzi od słowa „własność”, które w zależności od zakresu zastosowania oznacza nie tylko rzeczy, ale także prawa i obowiązki majątkowe.

Ustawodawca jako przedmiot prawa zdefiniował przedsiębiorstwo, które stanowi zespół nieruchomości służący do prowadzenia działalności gospodarczej. Przedsiębiorstwo jako całość, właśnie jako zespół nieruchomości, jest prawnie uznawane za nieruchomość (art. 132 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej). Prawo cywilne: podręcznik / wyd. SA Alekseeva - M.: Prospekt, 2010. - P. 91. Jednocześnie przedsiębiorstwo jako zespół nieruchomości obejmuje wszystkie rodzaje nieruchomości przeznaczonych do jego działalności, w tym działki, budynki, konstrukcje, urządzenia, zapasy, surowce, produkty, prawa do roszczeń, wierzytelności i prawa do oznaczeń indywidualizujących przedsiębiorstwo, jego produkty, dzieła i usługi (oznaczenia handlowe, znaki towarowe, znaki usługowe) oraz inne prawa wyłączne, jeżeli prawo cywilne nie stanowi inaczej: podręcznik / wyd. SS. Sergeeva - Tom 1 - M.: TK „Velby”, 2009. - s. 377.. Inna nazwa zespołu nieruchomości przeznaczonego do prowadzenia działalności gospodarczej - „biznes” podana jest w art. 85 ustawy federalnej z dnia 8 stycznia 1998 r. nr 6-FZ „O niewypłacalności (upadłości)” Zbiór ustawodawstwa Federacji Rosyjskiej - 1998 - nr 2 - art. 222., który już nie obowiązuje. W nowej wersji ustawy z dnia 26 października 2002 roku takiej definicji nie ma, aczkolwiek w rozumieniu zawartych w niej zasad dotyczących sprzedaży przedsiębiorstwa dłużnika można przyjąć, że przez przedsiębiorstwo rozumie się „przedsiębiorstwo .”

Z powyższego wynika, że przedsiębiorstwo nie jest prostym zbiorem odrębnych rzeczy i dowolnie wybranych obowiązków, ale pojedynczym zespołem majątku niezbędnym do działalności przedsiębiorczej. Podsumowując te zapisy, możemy wywnioskować następujące cechy zespołu nieruchomości:

Łączenie majątku (tworzenie kompleksu) dla określonego rodzaju działalności gospodarczej;

Faktyczne prowadzenie działalności gospodarczej mającej na celu osiągnięcie zysku z korzystania z tej nieruchomości („przedsięwzięcie w ruchu”).

Na faktyczne prowadzenie działalności gospodarczej wskazują przede wszystkim zobowiązania, umowy, prawa do roszczeń i długi, za które wchodzą w skład przedsiębiorstwa. Inne zespoły rzeczy nieruchomych i ruchomych, które nie są zaangażowane w działalność przedsiębiorczą, nie są uważane za przedsiębiorstwo (przedsiębiorstwo). Na bazie fabryk, stacji benzynowych, restauracji itp. mogą powstawać przedsiębiorstwa, jeśli majątek ten zostanie „zrewitalizowany” działalnością przedsiębiorczą jego właściciela. Należy zauważyć, że skład przedsiębiorstwa nie obejmuje żadnych praw do roszczeń i długów wynikających z obowiązków właściciela, a jedynie te związane z działalnością tego przedsiębiorstwa.Pojęcie zespołu nieruchomości w ustawodawstwie i reżim prawny znajdujące się w nim obiekty / Auth. Sztuka. Piskunova M.G. „Nieruchomości i inwestycje. Regulacja prawna” / Dz. Nr 1, 10.2002.. E.A. Sukhanov wskazuje, że „działające przedsiębiorstwo” jest warte znacznie więcej niż zwykła całkowita „wartość księgowa” jego majątku lub aktywów netto, w obecności „klienteli” (goodwill), czyli stabilnych powiązań gospodarczych z konsumentami produktów lub usługi. Obecność tej funkcji jest bardzo ważna cecha przedsiębiorstwo jako zespół nieruchomości i zwykle określa celowość dokonywania z nim transakcji właśnie jako kompleks nieruchomości, a nie jako prosty zestaw rzeczy lub innych przedmiotów Rosyjskie prawo cywilne: podręcznik / wyd. EA Sukhanova - Tom 1 - M.: Statut, 2010. - s. 310..

Oddzielne części i jednostki produkcyjne przedsiębiorstwa mogą pełnić funkcję niezależnych obiektów obrotu cywilnego, na przykład własności warsztatu, małego sklepu, hotelu, kawiarni lub innego przedsiębiorstwa usługowego. Te. w istocie przedsiębiorstwo jest przedmiotem złożonym zgodnie z klasyfikacją przedmiotów w prawie cywilnym, gdzie ogólnym celem jest osiąganie zysku z tej lub innej działalności przedsiębiorstwa. W przypadku transakcji (najmu, zastawu, sprzedaży itp.) kompleksami nieruchomości ich właściciel przenosi na nabywcę nie tylko zwykły zbiór rzeczy, ale także towarzyszące im prawa i obowiązki, „biznes” jako całość wraz z prawo do „świadczeń” i „ciężarów alimentacyjnych”.

Zespół nieruchomości to nie tylko przedsiębiorstwo jako przedmiot i przedmiot cywilnoprawnych stosunków prawnych, ale także wspólna własność budynku mieszkalnego, który z mocy prawa jest współwłasnością właścicieli mieszkań i (lub) pokoi ( klauzula 1 art. 290 Kodeksu Cywilnego; art. 36-43 LCD). Zwykle pojawia się po prywatyzacji mieszkań w apartamentowcach, kiedy prywatni właściciele poszczególnych mieszkań muszą wspólnie obsługiwać podesty i schody, windy, dachy i piwnice, instalacje elektryczne, wodno-kanalizacyjne i inne urządzenia obsługujące budynek mieszkalny jako całość, a także otoczenie. obszarze, które, ściśle rzecz biorąc, nie są bynajmniej odrębnymi rzeczami – przedmiotami praw obywatelskich. Własność mieszkania (pokoju) jest nierozerwalnie związana z udziałem we własności nieruchomości wspólnej budynku mieszkalnego.

Ta struktura prawna (w poprzednim ustawodawstwie nazywana „kondominium”) stała się sposobem na rozwiązanie problemu własności części wspólnych i wyposażenia wielomieszkaniowych budynków mieszkalnych, podczas prywatyzacji których zaczęto brać pod uwagę pojedyncze mieszkania, a nawet pokoje dzienne z mocy prawa jako samodzielne przedmioty praw własności. Samo w sobie tego rozwiązania nie można uznać za najbardziej udane, ponieważ takie mieszkania i pokoje nie są przeznaczone do samodzielnego użytku, są ściśle powiązane ze sobą i z innymi częściami domu (zwykle nie tylko ściany, ale nawet podłoga i sufit są w nich powszechne, a przedmiotem praw własności najemcy w tym przypadku staje się tak naprawdę „przestrzeń”). Części wspólne domu nie są też rzeczami samodzielnymi, które są pozbawione zbywalności także poza powiązaniem z lokalem mieszkalnym, któremu służą (art. 290 k.c., art. 37, 38, 42 k.c.). Bardziej skuteczne, jak pokazują zwłaszcza doświadczenia europejskie, byłoby uznanie budynku mieszkalnego za jedną, prawnie niepodzielną rzecz, a więc w ogóle za przedmiot współwłasności mieszkańców. W tym przypadku ci ostatni otrzymują do użytkowania (lub na specjalnym prawie majątkowym) mieszkania przypadające na ich udziały i w tych samych udziałach ponoszą wszystkie niezbędne wydatki utrzymać dom w należytym stanie.

Kompleks własności technologicznej (na przykład gazociągi ze tłoczniami i podobnym sprzętem, instalacje do przerobu ropy naftowej i innych surowców itp.) można uznać za szczególny przedmiot praw obywatelskich (pojedynczą rzecz). Kompleks ten różni się od przedsiębiorstwa tym, że obejmuje tylko rzeczy, ale nie prawa i obowiązki. Jednocześnie rzeczy, które ją tworzą, są niejednorodne (nieruchomości - grunty, budynki, budowle; ruchomości - sprzęt itp.), Ale łączy je jeden cel gospodarczy, co sprawia, że wskazane jest ponowne rozważenie tego: jako pojedynczy przedmiot obrotu nieruchomościami, ale nie prawa rzeczowe Rosyjskie prawo cywilne: podręcznik / wyd. EA Sukhanova - Tom 1 - M.: Statut, 2010. - s. 311-312..

Oznacza to zatem, że przez zespół nieruchomości rozumie się nie tylko szczególny przedmiot praw obywatelskich, zespół powiązanych ze sobą rzeczy nieruchomych i ruchomych wykorzystywanych do celów ogólnych jako jedną całość, ale także inne zespoły związane ze wspólną własnością lokalu mieszkalnego. budynek, zespół nieruchomości technologicznych i inne.

Zasadnicza część cywilnoprawnych stosunków ma charakter majątkowy, a przedmiotem obrotu jest ta czy inna własność. Sama nieruchomość to zespół rzeczy, praw i obowiązków majątkowych należących do podmiotu prawa cywilnego.

Jednocześnie podział rzeczy na ruchome i nieruchome ma bardzo istotne znaczenie prawne (art. 130 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej). Szczególnym rodzajem nieruchomości są zespoły połączonych ze sobą rzeczy nieruchomych i ruchomych, wykorzystywanych do celów ogólnych jako jedna całość. Zespół nieruchomości nie jest przypadkowym zbiorem poszczególnych typów majątku, lecz pewnym zespołem majątku znajdującym się w systemie i wykorzystywanym w ogólnym (jednym) celu.

Ze względu na to, że zespoły nieruchomości mają służyć celowi ogólnemu, można je zaliczyć do rzeczy złożonych. Takie rzeczy tworzą jedną całość (art. 134 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej).

Choć kompleks majątkowy definiuje zjawisko bardziej wszechstronne niż rzecz złożona (ta ostatnia składa się z rzeczy rzeczywistych, dostępnych, a zespół majątkowy tworzą nie tylko rzeczy, ale także inna własność), w w tym przypadku Oczekuje się, że ogólne konsekwencje wystąpią w przypadku dokonywania transakcji zespołami nieruchomości, a także transakcji dotyczących rzeczy złożonych, gdy skutek transakcji taką rzeczą rozciąga się na wszystkie jej elementy składowe. Oznacza to, że możemy stwierdzić, że przedsiębiorstwo jest szczególnym rodzajem złożonej rzeczy.

W obrocie cywilnym istnieją dwa rodzaje kompleksów majątkowych: przedsiębiorstwo i kondominium. Przyjrzyjmy się im bardziej szczegółowo.

Firma. Definicja przedsiębiorstwa jako przedmiotu obrotu cywilnego zawarta jest w Kodeksie cywilnym Federacji Rosyjskiej:

„Za przedmiot prawa przedsiębiorstwo uważa się zespół nieruchomości służący do prowadzenia działalności gospodarczej.

Przedsiębiorstwo jako całość, jako zespół nieruchomości, uznawane jest za nieruchomość” (art. 132 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej).

Przedsiębiorstwo jako przedmiot praw własności, jako przedmiot obrotu cywilnego nie jest jedynie abstrakcyjnym zbiorem „rzeczy” czy ich całością. Przedsiębiorstwo to przede wszystkim zespół majątkowy, w skład którego wchodzą, oprócz nieruchomości (przede wszystkim gruntów i ich części, budynków, budowli) oraz ruchomości (sprzęt, zapasy, surowce, produkty gotowe), obligatoryjne prawa do roszczeń i użytkowania, długi (obowiązki), a także niektóre prawa wyłączne – do oznaczeń indywidualizujących przedsiębiorstwo, jego produkty, dzieła i usługi (nazwa firmy, znaki towarowe, znaki usługowe), inne prawa wyłączne . Przykładowo w państwach o ugruntowanym porządku prawnym i tradycjach w przedsiębiorstwach często występuje tzw. „klientella”, prawo do przedłużenia dzierżawy nieruchomości, szans itp., czyli stabilne powiązania gospodarcze z konsumentami ich produktów lub usług, które często mogą mieć decydujące znaczenie w konkurencyjnej gospodarce rynkowej.

W niektórych przypadkach klientela jest oddzielona od szans, tj. zdolność firmy do posiadania klientów w przyszłości. Szanse definiuje się jako perspektywy przedsiębiorstwa oceniane w kategoriach pieniężnych.

W ekonomii często używane są pojęcia – „miejsce na rynku”, „walka o miejsce na rynku”, czyli przede wszystkim nawiązane powiązania, stali klienci, o których czasami toczy się bezkompromisowa walka (i stała). Wymienione elementy niematerialne można łączyć ogólna koncepcjażyczliwość.

Za przedsiębiorstwo uznaje się wyłącznie zespół nieruchomości służący do prowadzenia działalności gospodarczej.

Kompleks ten obejmuje w zasadzie cały zespół majątku przeznaczony na działalność przedsiębiorstwa.

Działalność przedsiębiorcza to samodzielna działalność prowadzona na własne ryzyko, mająca na celu systematyczne osiąganie zysków z korzystania z majątku, sprzedaży towarów, wykonywania pracy lub świadczenia usług przez osoby zarejestrowane w tym charakterze w ustanowione przez prawo OK.

Należy także zgodzić się z opinią W.N. Tabasznikowa, że „zespół nieruchomości użytkowany bez celu zarobkowego nie tworzy przedsiębiorstwa. Na przykład kompleks medyczny używany przez klinikę ( Agencja rządowa) zapewnić opieka medyczna obywatele objęci obowiązkowym ubezpieczeniem zdrowotnym nie mogą być uznani za przedsiębiorstwa. Korzystało z tego samego centrum medycznego organizacja handlowa w celach zarobkowych jest już przedsiębiorstwem.”

Należy także zwrócić uwagę, że samo określenie „przedsiębiorstwo” często używane jest w odniesieniu nie tylko do przedmiotów prawa (czyli zespołu nieruchomości), ale także do określonych typów osób prawnych będących podmiotami prawa cywilnego.Tym samym Kodeks cywilny uznaje przedsiębiorstwa państwowe, komunalne i państwowe za jeden z typów osób prawnych(Artykuły 113-115 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej). Jednocześnie tym samym terminem określa się pewien rodzaj przedmiotów prawa. W tym sensie mówimy o przedsiębiorstwie w Artykuł 132 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej.

Przedsiębiorstwo to zasadniczo jednostka produkcyjna posiadająca zdolność cywilną i działająca na rynku. Dzieje się tak przede wszystkim dlatego, że nasze państwo nie zawsze jest w stanie wykorzystać znane formy organizacyjno-prawne osób prawnych (np. formę spółek akcyjnych) do organizacji zarządzania majątkiem publicznym. W rezultacie pojawiła się dość sztuczna konstrukcja prawna przedsiębiorstwa jako podmiotu prawa.

Z uwagi na fakt, że wszelkie prawa, także te zawarte w wymienionym wykazie, mogą należeć jedynie do tych, których ustawodawca uznaje za podmiot, jest rzeczą oczywistą, że chodzi tu przede wszystkim o przedsiębiorstwa uznane za osoby prawne, czyli tj. , państwowe i miejskie, a także rządowe przedsiębiorstwa jednolite.

Co więcej, ten podmiot, przedsiębiorstwo, nie jest organicznie i w pełni włączony w system gospodarczy, w jego obieg cywilny. Oczywiście Kodeks cywilny Federacji Rosyjskiej zakłada przyjęcie ustawy federalnej „O państwowych i komunalnych przedsiębiorstwach unitarnych”, która będzie zawierać normy regulujące działalność przedsiębiorstw jako osób prawnych, w tym związane z wyposażeniem tych podmiotów w majątek , zwiększenie efektywności zarządzania, odpowiedzialności itp.

Należy także zauważyć, że państwo wkroczyło obecnie na drogę ograniczania liczby przedsiębiorstw państwowych unitarnych.

Na przykład w Republice Tatarstanu na początku 2001 roku istniało około tysiąca państwowych przedsiębiorstw unitarnych. Jednak w ciągu najbliższych kilku lat, zgodnie z planami republikańskiego Ministerstwa Stosunków Gruntowych i Majątkowych, nie powinno ich być więcej niż dwudziestu.

Samo przedsiębiorstwo jest ze swej natury przedmiotem praw do zespołów majątkowych przypisanych do bilansu odpowiednich podmiotów prawnych, ale jednocześnie pozostaje ono w dalszym ciągu przedmiotem praw majątkowych swoich założycieli. W konsekwencji przedsiębiorstwo jako bezpośredni zespół majątkowy (i przedmiot obrotu) w żadnym wypadku nie może stać się podmiotem prawa własności, czyli właścicielem samego siebie. Z tego możemy wywnioskować, że opinia o możliwości posiadania „kolektywów pracy”, „praw własności pracowników” i „ich zbiorowej własności” do jakiejkolwiek części majątku przedsiębiorstwa jest bezpodstawna. Cały ten majątek pozostaje własnością założyciela .

Wszystkie inne „przedsiębiorstwa”, czyli przedsiębiorstwa stanowiące przedmiot praw innych właścicieli, mogą również reprezentować zespół różnego rodzaju własności. W takim przypadku wraz z zestawem rzeczy na nabywcę mogą przejść tylko te prawa i obowiązki, które należały do właściciela przedsiębiorstwa i tylko te, które są zbywalne. Na przykład w przypadku sprzedaży przedsiębiorstwa licencje, które wcześniej należały do sprzedającego, nie przechodzą na nowego właściciela.

W ramach regulacji prawa cywilnego bardzo ważne jest jasne i jednolite kierowanie się interpretacją pojęcia przedsiębiorstwa jako szczególnego podmiotu prawa i przedmiotu prawa. Pomieszanie tych pojęć może być bardzo smutne.

Sąd arbitrażowy rozpoznał sprawę dotyczącą roszczenia spółki z ograniczoną odpowiedzialnością (LLC) przeciwko spółce akcyjnej (JSC) w przedmiocie zastosowania skutków nieważności nieważnej transakcji. Pomiędzy spółką LLC a spółką SA zawarta została umowa sprzedaży przedsiębiorstwa – kompleksu handlowego. Według powoda - sprzedawcy na podstawie umowy kupna-sprzedaży - określona transakcja jest nieważna ze względu na fakt, że zawarcie umowy sprzedaży całego majątku LLC bez jednoczesnego podjęcia decyzji o likwidacji LLC naruszyło postanowieniaKlauzula 1 Art. 48 Kodeks cywilny Federacji Rosyjskiej, ustanawiający jako obowiązkową cechę osoby prawnej obecność odrębnej własności, która zapewnia jej statutową działalność. Sąd, odmawiając zaspokojenia roszczeń, słusznie zauważył, że obecność majątku na prawach majątkowych LLC nie jest oznaką osoby prawnej, a własność osoby prawnej nie ogranicza się tylko do przedmiotów rzeczywistych, ale obejmuje także posiadane środki pieniężne na rachunkach osoby prawnej. Tym samym roszczenie to mogło powstać jedynie w wyniku niezrozumienia związku podmiotu prawa (osoby prawnej) i przedsiębiorstwa (zespołu nieruchomości).

W obcym prawie cywilnym i handlowym dominuje interpretacja przedsiębiorstwa jako przedmiotu prawa. W wielu krajach kontynentalnych system prawny przy definiowaniu przedsiębiorstwa stosuje się pojęcie „specjalnej wspólnoty prawnej”, na którą składa się cały majątek przedsiębiorstwa (Włochy) lub jego większość (Belgia, Francja). W Belgii i Francji do tej wspólnoty nie zaliczają się nieruchomości i zobowiązania przedsiębiorstwa, które podlegają specjalnemu reżimowi prawnemu. W Niemczech przedsiębiorstwem jest całość jego majątku, obejmująca nieruchomości, długi i wierzytelności. W USA jednolity kodeks handlowy (tytuł 6)

reguluje w sposób szczególny procedurę „sprzedaży kompleksowej”, w ramach której do przedsiębiorstwa włącza się majątek przedsiębiorstwa w postaci sprzętu, materiałów, towarów i innych ruchomości materialnych i niematerialnych.

Jednocześnie w niektórych krajach przedsiębiorstwo uznawane jest za podmiot cywilny i prawo komercyjne. Na przykład w Liechtensteinie i niektórych krajach Ameryki Łacińskiej osoba fizyczna ma prawo założyć spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością, która jako osoba prawna może samodzielnie działać w obrocie nieruchomościami.

Przedmiotem transakcji mogą być wyłącznie przedmioty prawa, tj. korzyści materialne i duchowe, dla których podmioty wchodzą w stosunki prawne. Przedsiębiorstwo może być przedmiotem czynności cywilnoprawnych, występując jedynie jako przedmiot praw obywatelskich. W tym właśnie sensie, moim zdaniem, termin „przedsiębiorstwo” powinien być w przyszłości używany w odniesieniu do prawa rosyjskiego.

Przedsiębiorstwo jako zespół nieruchomości jest sprawą złożoną. Ta klasyfikacja przedsiębiorstwo jako rzecz złożona oznacza, że skutek transakcji, której przedmiotem jest przedsiębiorstwo, rozciąga się na wszystkie jego części składowe. Ta zasada prawa ma charakter rozporządzający, dlatego też umowa stron może przewidywać coś innego: wyłączenie pewnych rzeczy, które zwykle wchodzą w skład „rzeczy złożonej” .

Innymi słowy, w obrocie rzeczy, w szczególności zespołów majątkowych, przedmiotem prawa może być nie tylko przedsiębiorstwo jako całość, ale także jego część. W tym przypadku istotnym warunkiem transakcji jest wykaz nieruchomości zawarty w tej części. Również koncepcja „przedsiębiorstwa” jako zespołu nieruchomości obejmuje nawet taką część, jak na przykład oddzielny warsztat. Ale nie tylko jako nieruchomość, ale wraz z jej wyposażeniem, personelem, źródłami surowców, komponentami itp. Czyli zasadniczo będąc częścią działającego przedsiębiorstwa (lub innymi słowy częścią „w ruchu” ).

Obecnie transakcje z udziałem przedsiębiorstw dokonywane są nie tylko w ramach powiązań prywatyzacyjnych czy w związku z upadłością dłużników – właścicieli przedsiębiorstw. Przedsiębiorstwa jako zespoły nieruchomości mogą być przedmiotem wielu transakcji (jednostronnych aktów i porozumień). Przedsiębiorstwa są sprzedawane, kupowane, wynajmowane, zastawiane, dziedziczone. Procedura zawierania i realizacji tych transakcji, a także ich konsekwencje muszą być znane uczestnikom tych relacji, choćby dlatego, że błędy popełnione przy dokonywaniu takich transakcji, ze względu na wysoki koszt przedmiotów, mogą spowodować znaczne straty majątkowe dla stron.

Należy zaznaczyć, że możliwość udziału przedsiębiorstwa jako przedmiotu obrotu cywilnego jest dziś bardziej potencjalna niż realna. Wynika to z braku praktyki wśród przedsiębiorców dokonywania transakcji z przedsiębiorstwami oraz trudności związanych z procedurą dokonywania transakcji, w szczególności na etapach oceny przedsiębiorstwa, zawarcia transakcji oraz rejestracji uprawnień z transakcji z przedsiębiorstwem.

Na przykład w Moskwie w pierwszym roku istnienia organów wymiaru sprawiedliwości rejestracja państwowa praw do nieruchomości i transakcji z nią, miała miejsce tylko jedna transakcja sprzedaży przedsiębiorstwa. Choć w tym samym okresie liczba transakcji z wyodrębnionymi obiektami przemysłowymi była nieporównywalnie większa.

Oznacza to, że dla dzisiejszego nabywcy odsetki dotyczą samej nieruchomości, a nie innych aktywów i pasywów. W tym przypadku nowi właściciele wolą podzielić przedsiębiorstwo na części (na warsztaty, magazyny, garaże itp.) i z tymi „martwymi” częściami kupić to samo przedsiębiorstwo jako samą nieruchomość.

Sugeruje to, że obecnie, biorąc pod uwagę obecną sytuację gospodarczą, sprzedawane przedsiębiorstwa bardzo rzadko cieszą się zainteresowaniem jako kompleksy nieruchomości. Niestety.

Kondominium. Jest to inny rodzaj kompleksu nieruchomości.Kondominium (nowołac. kondominium, od łac. con (cum) – razem, jednocześnie i dominium – posiadanie, władza) w rozumieniu prawa cywilnego –wspólna własność. Jest to „zrzeszenie właścicieli jednego kompleksu nieruchomości w sektorze mieszkaniowym (właściciele domów), w granicach którego każdy z nich, na prawie własności prywatnej, państwowej, komunalnej lub innej formy własności, posiada budynki mieszkalne ( apartamenty, pokoje) i (lub) lokale niemieszkalnełącznie z nieruchomościami zajętymi, a także innymi nieruchomościami bezpośrednio z nimi związanymi budynek mieszkalny, która jest wspólną własnością właścicieli domów i śledzi losy praw właścicieli domów do lokali mieszkalnych i (lub) niemieszkalnych.”

Pojęcia kondominium w sensie cywilnoprawnym nie należy mylić z tym pojęciemw prawie stanowym, gdzie kondominium oznacza współwłasność, czyli wspólne sprawowanie zwierzchniej władzy nad tym samym terytorium przez dwa lub więcej państw.

Z przepisów ustawy federalnej wynika, że za kondominium uważa się pojedynczy zespół nieruchomości, obejmujący działkę w ustalonych granicach i znajdujący się na niej budynek mieszkalny, inne obiekty nieruchomości, w których wyodrębnione części przeznaczone są na cele mieszkalne i inne cele (lokale) znajdują się na własności prywatnej lub publicznej określonego kręgu właścicieli, a pozostałe części (nieruchomości) stanowią ich wspólną współwłasność .

Podstawą tworzenia wspólnot mieszkaniowych może być: prywatyzacja zasobu mieszkaniowego w apartamentowcach, reorganizacja budownictwa mieszkaniowego i spółdzielni mieszkaniowych, utworzenie wspólnoty mieszkaniowej w budynku mieszkalnym w budowie przez przyszłych właścicieli, stowarzyszenia właścicieli domów na obszarach mieszkalnych o niskim -zabudowa zabudowana (grunt zajęty pod zabudowę indywidualną). W takich przypadkach prywatni właściciele poszczególnych mieszkań muszą wspólnie korzystać z nieruchomości, która stała się ich wspólną własnością: wind, strychów, piwnic, pomieszczenia gospodarcze, klatki schodowe i schody, dachy domów, instalacje elektryczne, wodno-kanalizacyjne, inżynieryjne i inne nieruchomości. A także, co bardzo istotne, okolica – działka (lub jej część). Cała ta nieruchomość powinna nie tylko stanowić wspólną własność właścicieli domów, ale powinna być utrzymywana w należytym porządku, regularnie konserwowana i naprawiana.

Kondominium, podobnie jak przedsiębiorstwo, będące przedmiotem obrotu cywilnego, nie może być rozpatrywane w oderwaniu od jego właścicieli – podmiotów prawa. Oznacza to, że nie istnieje sam w sobie jako zespół nieruchomości, ale przede wszystkim jest powiązany ze swoimi właścicielami, konkretnymi podmiotami, które mają do niego rzeczywiste prawa. Innymi słowy, kondominium nie należy do siebie, ale do tych właścicieli, z inicjatywy których zostało utworzone.

Właścicielami kondominium mogą być, w zależności od formy jego zarządzania, zgodnie z ustawą federalną „O stowarzyszeniach właścicieli domów” z dnia 15 czerwca 1996 r., nr 72-FZ (zwaną dalej ustawą o stowarzyszeniach właścicieli domów) ):

– bezpośrednio do samych właścicieli domów;

– obsługa klienta;

– stowarzyszenie właścicieli domów;

Zarządzanie mieszkaniem przez właścicieli domów jest bezpośrednio ograniczone przez prawo i jest dozwolone tylko w przypadkach wyraźnie przewidzianych w art. 21 ustawy HOA - gdy na kondominium składają się nie więcej niż cztery lokale będące własnością dwóch, trzech lub czterech różnych właścicieli domów.

Obsługa klienta. W takim przypadku właściciele domów przekazują funkcje zarządzania kondominium autoryzowanej przez państwo lub samorząd lokalny obsłudze klienta w zakresie mieszkalnictwa i usług komunalnych.

Stowarzyszenie Właścicieli Domów. Jest organizacją non-profit, jednocząc właścicieli domów w kondominium w celu wspólnego zapewnienia funkcjonowania kompleksu nieruchomości. Dzieje się tak w przypadkach, gdy sami właściciele domów z jakiegoś powodu nie chcą lub nie mogą zająć się zarządzaniem kondominium.

Z uwagi na fakt, że przy zarządzaniu mieszkaniem przez obsługę klienta funkcje podmiotu gospodarczego przekazywane są organom państwowym lub samorządowym, a zarządzanie bezpośrednio przez właścicieli domów jest jedynie przypadkiem szczególnym i dotyczy niewielkiej liczby uczestników, przedmiotem rozważań w tej pracy skupimy się w szczególności na stowarzyszeniach właścicieli domów.

Należy zauważyć, że do niedawna koncepcję spółki cywilnej utożsamiano z koncepcją wspólnoty mieszkaniowej. W szczególności obecne ustawodawstwo Rosji na początku lat dziewięćdziesiątych przewidywało koncepcję zasobów mieszkaniowych we własności zbiorowej: fundusz będący wspólną współwłasnością lub wspólną współwłasnością różnych podmiotów własności prywatnej, państwowej, komunalnej i własności stowarzyszeń publicznych.

Taka klasyfikacja zasobu mieszkaniowego nie była zgodna z nowym prawem cywilnym.

Powstałe pomieszanie tych pojęć w definicjach zostało skorygowane Dekretem Prezydenta Federacji Rosyjskiej z dnia 23 grudnia 1993 r. N 2275, który zatwierdził Tymczasowy Regulamin Kondominium. Zdefiniowała pojęcie „kondominium” jako stowarzyszenia właścicieli w ramach jednego kompleksu nieruchomości w sektorze mieszkaniowym.

Jednocześnie w Regulaminie odrębnie zapisano koncepcję „partnerstwa” właścicieli domów, tj. właściciele lokali. W ten sposób rozróżniono pojęcia „spółka” i „kondominium”.

A jednak dekret nie mógł na długo zastąpić normy prawnej mającej na celu jednoznaczną interpretację pojęcia „kondominium”. Sprzeczność pomiędzy ustawą o związkach partnerskich a ustawą o podstawach prawnych w zakresie definicji partnerstwa właścicieli domów została rozwiązana wraz z przyjęciem ustawy federalnej „O stowarzyszeniach właścicieli domów” z dnia 21 kwietnia 1997 r., która wprowadziła zmiany i uzupełnienia do Ustawa o podstawach.

Odejście od interpretacji kondominium jako spółki osobowej doprowadziło do tego, że obecnie za kondominium uważa się pojedynczy zespół nieruchomości, w którym poszczególne lokale stanowią własność prywatną, państwową, komunalną lub inną.

Stowarzyszenie właścicieli domów jest szczególnym rodzajem stowarzyszenia organizacje non-profit. Do kategorii nieporozumień należy zaliczyć także utożsamianie wspólnot mieszkaniowych ze spółdzielniami konsumenckimi, co oczywiście jest całkowicie bezpodstawne. Jednakże wspólnoty mieszkaniowe mogą powstawać także na bazie spółdzielni mieszkaniowych i mieszkaniowych, w których przynajmniej jeden uczestnik wpłacił w całości swój udział.

Jak już wskazano we wstępie do tej pracy, powstanie stowarzyszeń właścicieli domów było konsekwencją masowej prywatyzacji zasobu mieszkaniowego w Federacji Rosyjskiej. Oznacza to przeniesienie obiektów mieszkaniowych z własności państwowej i komunalnej na własność obywateli i osób prawnych. Jednocześnie, w związku z dobrowolnością prywatyzacji mieszkań, te części mieszkań, których właściciele nie chcieli ich sprywatyzować, zachowały swoich poprzednich właścicieli, w tym publicznych.

Partnerstwo organizowane jest przez co najmniej dwóch właścicieli domów, którymi mogą być nie tylko obywatele, ale także inni właściciele lokali mieszkalnych - osoby prawne i publiczne osoby prawne. Ponadto na mocy decyzji tych publicznych osób prawnych, ich jednolite przedsiębiorstwa lub instytucje mogą również zostać członkami spółki.

Bardzo typowy przykład Kondominium to dziś wielomieszkaniowy budynek mieszkalny, w którym mieszkania należą do różnych właścicieli.

Sukhanov E. A. // Podręcznik prawa cywilnego, tom. I „Beck”, M., 1998, s. 306

Kulagin M.I. Kapitalizm państwowo-monopolowy i podmiot prawny // Wybrane prace: Kolekcja. M., 1997. S.32 Tichomirow M. Yu. // Prawo cywilne. Słownik-podręcznik. M. 1996. S. 250

Isakov V.B. // Komentarz do ustawy „O podstawach federalnej polityki mieszkaniowej”, M. 1999. Od 50

Isakov V.B. //Komentarz do ustawy „O podstawach federalnej polityki mieszkaniowej”, M. 1999. Od 50

Zespół nieruchomości jest obecnie przedmiotem kontrowersji we współczesnym prawie cywilnym. Kodeks cywilny Federacji Rosyjskiej w części dotyczącej przedmiotów praw obywatelskich nie ustanawia takiego pojęcia jak kompleks majątkowy, tj. nie ma legislacyjnej definicji prawa zawartej w normie. Pojęcie to istnieje jedynie na poziomie doktrynalnym, np. E.A. Sukhanov definiuje kompleks majątkowy jako „szczególny przedmiot praw obywatelskich, zespół powiązanych ze sobą rzeczy rzeczywistych i ruchomych, wykorzystywanych do celów ogólnych jako jedną całość” Zobacz: Rosyjskie prawo cywilne / podręcznik, pod red. E.A.Sukhanova, tom 1, M.: Statut, 2010.P.310.

Ustawodawca jako przedmiot prawa zdefiniował przedsiębiorstwo, które stanowi zespół nieruchomości służący do prowadzenia działalności gospodarczej. Przedsiębiorstwo jako całość, właśnie jako zespół nieruchomości, jest prawnie uznawane za nieruchomość (art. 132 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej). Patrz: Prawo cywilne / podręcznik, wyd. S.A. Alekseeva, M.: Prospekt, 2010. P.91. Jednocześnie przedsiębiorstwo jako zespół nieruchomości obejmuje wszelkiego rodzaju nieruchomości przeznaczone do jego działalności, w tym działki, budynki, budowle, urządzenia, zapasy, surowce, produkty, wierzytelności, wierzytelności i prawa do oznaczeń indywidualizujące przedsiębiorstwo, jej produktów, robót i usług (oznaczenie handlowe, znaki towarowe, znaki usługowe) oraz innych praw wyłącznych, chyba że prawo stanowi inaczej. Patrz: Prawo cywilne / podręcznik, wyd. S.S.Sergeeva, tom 1, M.: TK „Velby”, 2009.P.377. Inną nazwą kompleksu nieruchomości przeznaczonego do prowadzenia działalności gospodarczej jest „biznes”, podana w art. 85 ustawy federalnej z dnia 8 stycznia 1998 r. Nr 6-FZ „O niewypłacalności (upadłości)” Patrz: Zbiór ustawodawstwa Federacji Rosyjskiej, 1998, nr 2, art. 222., który już nie obowiązuje. W nowej wersji ustawy z dnia 26 października 2002 roku takiej definicji nie ma, aczkolwiek w rozumieniu zawartych w niej zasad dotyczących sprzedaży przedsiębiorstwa dłużnika można przyjąć, że przez przedsiębiorstwo rozumie się „przedsiębiorstwo .”

- konsolidacja majątku (utworzenie kompleksu) dla określonego rodzaju działalności gospodarczej;
- faktyczne prowadzenie działalności gospodarczej mającej na celu czerpanie zysków z korzystania z tej nieruchomości („przedsięwzięcie w ruchu”).

Na faktyczne prowadzenie działalności gospodarczej wskazują przede wszystkim zobowiązania, umowy, prawa do roszczeń i długi, za które wchodzą w skład przedsiębiorstwa. Inne zespoły rzeczy nieruchomych i ruchomych, które nie są zaangażowane w działalność przedsiębiorczą, nie są uważane za przedsiębiorstwo (przedsiębiorstwo). Na bazie fabryk, stacji benzynowych, restauracji itp. mogą powstawać przedsiębiorstwa, jeśli majątek ten zostanie „zrewitalizowany” działalnością przedsiębiorczą jego właściciela. Należy zauważyć, że skład przedsiębiorstwa nie obejmuje żadnych roszczeń i długów za zobowiązania właściciela, a jedynie te związane z działalnością tego przedsiębiorstwa.Patrz: Pojęcie zespołu nieruchomości w ustawodawstwie i prawie reżim obiektów w nim występujących / autor. Sztuka. Piskunova M.G. „Nieruchomości i inwestycje. Regulacja prawna”/czasopismo. Nr 1, 10.2002. E.A. Sukhanov zwraca uwagę, że „działające przedsiębiorstwo” jest warte znacznie więcej niż zwykła całkowita „wartość księgowa” jego majątku lub aktywów netto, jeśli istnieje „klientela” (goodwill), czyli stabilne powiązania gospodarcze z konsumentami produktów lub usług . Obecność tej cechy jest bardzo ważną cechą przedsiębiorstwa jako zespołu nieruchomości i zwykle przesądza o celowości dokonywania z nim transakcji właśnie jako zespołu nieruchomości, a nie jako zwykłego zbioru rzeczy lub innych przedmiotów.Patrz: Rosyjskie prawo cywilne / podręcznik, pod red. E.A. Sukhanova, tom 1, M.: Statut, 2010.P.310.

Oddzielne części i jednostki produkcyjne przedsiębiorstwa mogą pełnić funkcję niezależnych obiektów obrotu cywilnego, na przykład własności warsztatu, małego sklepu, hotelu, kawiarni lub innego przedsiębiorstwa usługowego. Oznacza to, że w istocie przedsiębiorstwo jest przedmiotem złożonym zgodnie z klasyfikacją przedmiotów w prawie cywilnym, gdzie ogólnym celem jest osiąganie zysków z tej lub innej działalności przedsiębiorstwa. W przypadku transakcji (najmu, zastawu, sprzedaży itp.) kompleksami nieruchomości ich właściciel przenosi na nabywcę nie tylko zwykły zbiór rzeczy, ale także towarzyszące im prawa i obowiązki, „biznes” jako całość wraz z prawo do „świadczeń” i „ciężarów alimentacyjnych”.

Ta struktura prawna (w poprzednim ustawodawstwie nazywana „kondominium”) stała się sposobem na rozwiązanie problemu własności części wspólnych i wyposażenia wielomieszkaniowych budynków mieszkalnych, podczas prywatyzacji których zaczęto brać pod uwagę pojedyncze mieszkania, a nawet pokoje dzienne z mocy prawa jako samodzielne przedmioty praw własności. Samo w sobie tego rozwiązania nie można uznać za najbardziej udane, ponieważ takie mieszkania i pokoje nie są przeznaczone do samodzielnego użytku, są ściśle powiązane ze sobą i z innymi częściami domu (zwykle nie tylko ściany, ale nawet podłoga i sufit są w nich powszechne, a przedmiotem praw własności najemcy w tym przypadku staje się tak naprawdę „przestrzeń”). Części wspólne domu nie są też rzeczami samodzielnymi, które są pozbawione zbywalności także poza powiązaniem z lokalem mieszkalnym, któremu służą (art. 290 kc, art. 37, 38,42 kc, klauzula 2). Bardziej skuteczne, jak pokazują zwłaszcza doświadczenia europejskie, byłoby uznanie budynku mieszkalnego za jedną, prawnie niepodzielną rzecz, a więc w ogóle za przedmiot współwłasności mieszkańców. W takim przypadku ci ostatni otrzymują do użytkowania (lub na specjalnym prawie nieruchomościowym) mieszkania przypadające na ich udziały i w tych samych udziałach ponoszą wszelkie niezbędne wydatki na utrzymanie domu w należytym stanie.

Kompleks własności technologicznej (na przykład gazociągi ze tłoczniami i podobnym sprzętem, instalacje do przerobu ropy naftowej i innych surowców itp.) można uznać za szczególny przedmiot praw obywatelskich (pojedynczą rzecz). Kompleks ten różni się od przedsiębiorstwa tym, że obejmuje tylko rzeczy, ale nie prawa i obowiązki. Jednocześnie rzeczy, które ją tworzą, są niejednorodne (nieruchomości - grunty, budynki, budowle; ruchomości - sprzęt itp.), Ale łączy je jeden cel gospodarczy, co sprawia, że wskazane jest ponowne rozważenie tego: jako pojedynczy przedmiot obrotu majątkiem, ale nie prawami majątkowymi Patrz: Rosyjskie prawo cywilne / podręcznik, pod red. E.A. Sukhanov, tom 1, M.: Statut, 2010. P.311-312.

Oznacza to zatem, że przez zespół majątkowy rozumie się nie tylko szczególny przedmiot praw obywatelskich, zespół powiązanych ze sobą rzeczy rzeczywistych i ruchomych, wykorzystywanych do celów ogólnych jako jedną całość, ale także inne zespoły związane ze wspólną współwłasnością budynek mieszkalny, zespół nieruchomości technologicznych i inne.

Jak już się dowiedzieliśmy, dokonując transakcji z zespołami nieruchomości, obiekty wchodzące w ich skład tracą reżim prawny przysługujący im indywidualnie, a połączone razem nadają zespołowi jednolity reżim prawny. Niemniej jednak ustawodawca uznaje kompleks nieruchomości (przedsiębiorstwo) za nieruchomość zgodnie z art. 132 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej.

Pomimo braku głównych cech nieruchomości - silnego związku z gruntem i braku możliwości przemieszczania się bez szkody dla jej przeznaczenia, a także mobilności i zmienności przedsiębiorstwa jako przedmiotu prawa, ustawodawca uznał za konieczne podporządkowanie go do reżimu prawnego nieruchomości, a co za tym idzie, wymóg państwowej rejestracji praw i transakcji. Państwowa rejestracja praw do przedsiębiorstwa i transakcje z nim muszą być przeprowadzane w sposób szczególny, określony specyfiką prawną tego przedmiotu. Główną cechą przedsiębiorstwa jest możliwość włączenia działek i innych nieruchomości położonych na różnych terytoriach, a także możliwość wyłączenia nieruchomości z przedsiębiorstwa. Jednakże za nieruchomość uznaje się przedsiębiorstwo jako całość, nawet jeśli nie obejmuje działek, budynków, budowli i innych nieruchomych obiektów. Artykuł 22 ustawy federalnej „O państwowej rejestracji praw do nieruchomości i transakcji z nimi” określa specjalne miejsce rejestracji praw do przedsiębiorstwa, inne niż lokalizacja nieruchomości.

Zdaniem Piskunovej M.G. Istotną cechą przedsiębiorstwa jest jego obiektywna niepewność. Innymi przedmiotami nieruchomości są indywidualnie określone rzeczy, których charakter fizyczny, silne powiązanie z gruntem lub niemożność poruszania się determinuje ich stałe położenie, ich przestrzenne określenie jako przedmiotu prawa. Działki, budynki i budowle, lokale mieszkalne i niemieszkalne są obiektywne istniejące rzeczy, „obiektywne przedmioty praw”. Ich występowanie i istnienie nie jest związane z prawami podmiotowymi, przedmiot nieruchomości może istnieć bez podmiotu prawa, poza stosunkami prawnymi, np. własność bezwłaścicielska. Nowo powstały obiekt nieruchomości jako rzecz powstaje obiektywnie po zakończeniu budowy i istnieje niezależnie od powstania do niego prawa. Od momentu rejestracji państwowej zgodnie z art. 219 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej powstaje do niej rzeczywiste prawo, ale nie sam przedmiot. Przedsiębiorstwo jest „przedmiotem praw podmiotowych”.

Po pierwsze, jego powstanie i istnienie są nierozerwalnie związane z przedmiotem praw do niego. Jednym z podstawowych zagadnień reżimu prawnego przedsiębiorstwa, pomijanym przemilczaniem we wszystkich opracowaniach poświęconych tej tematyce, jest moment powstania prawa własności przedsiębiorstwa jako nieruchomości. W którym momencie powstaje własność przedsiębiorstwa? Jeżeli nabycie przedsiębiorstwa następuje w drodze transakcji (zakupu i sprzedaży, w tym na aukcji otwartej, w drodze rekompensaty itp.), to zgodnie z ogólną zasadą art. 8 ust. 2 i art. 223 ust. Kodeks cywilny Federacji Rosyjskiej, a także zgodnie ze szczególnym Zgodnie z normą ust. 1 art. 564 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej, prawo do niej jako nieruchomości powstanie z chwilą państwowej rejestracji przeniesienie praw.

Po drugie, jako przedmiot prawa przedsiębiorstwo, jego specyficzny skład i nazwę ustala podmiot praw autorskich w momencie dokonywania transakcji z przedsiębiorstwem w porozumieniu z uczestnikiem transakcji. Skład przedsiębiorstwa określony w art. 132 ust. 2 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej można zmienić w drodze porozumienia. Zatem jeszcze przed podpisaniem umowy przez sprzedającego przeprowadza się inwentaryzację, następnie strony przeglądają akt inwentarza, bilans, raport niezależnego biegłego rewidenta i listę wierzytelności, po czym ustala się skład sprzedawanego przedsiębiorstwa w drodze umowy sprzedaży (art. 561 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej). Ustalenie składu przedsiębiorstwa bezpośrednio w drodze umowy, to znaczy podczas dokonywania transakcji, jest również przewidziane w klauzuli 3 art. 70 ustawy federalnej „O hipotece (zastawie na nieruchomości)”. Umowa określa skład przedsiębiorstwa przekazanego do zarządzania trustem (klauzula 1 art. 1016 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej). Oznacza to, że możemy powiedzieć, że przedsiębiorstwo jest szczególnym przedmiotem praw, który powstaje i nabywa pewność własności w momencie dokonywania z nim transakcji. Przedsiębiorstwo jest przedmiotem transakcji, a nie przedmiotem praw majątkowych. Celem tej konstrukcji prawnej jest przeniesienie praw do wszystkich elementów przedsiębiorstwa poprzez zawarcie jednej, a nie wielu odrębnych transakcji.

Po trzecie, przedsiębiorstwo, w odróżnieniu od innych rzeczy nieruchomych, jest przedmiotem prawa podlegającym ciągłym zmianom. Trudno o bardziej zmienny przedmiot praw niż biznes, „przedsiębiorstwo w ruchu”, obejmujące roszczenia i długi za zobowiązania związane z działalnością przedsiębiorczą.

Czwartą cechą przedsiębiorstwa jest możliwość jego niepewności przestrzennej: z woli właściciela przedsiębiorstwo może obejmować działki i inne obiekty nieruchomościowe położone na różnych terytoriach, ale jest też możliwe, że nie będą one częścią przedsiębiorstwa, które nie pozbawia takiego „wirtualnego” obiektu reżimu prawnego nieruchomości. Chociaż trudno to sobie wyobrazić działalność przedsiębiorcza, niezwiązane z określoną nieruchomością lub prawami do niej, „w powietrzu”, poza własnymi lub dzierżawionymi lokalami produkcyjnymi, handlowymi, administracyjnymi, niemniej jednak ustawodawca dopuszcza taką możliwość Patrz: O państwowej rejestracji praw do przedsiębiorstwa jako zespół nieruchomości/autor. Sztuka. Piskunova M.G. „Nieruchomości i inwestycje. Regulacja prawna”/czasopismo. Nr 1, 6.2001.

Przedmioty nieruchomości są zatem rzeczami i jako przedmioty prawa są obiektywne, trwałe, określone przestrzennie. Przedsiębiorstwa nie są rzeczami, a jako przedmioty prawa są subiektywne, zmienne i nie mogą być definiowane przestrzennie.

Według O.M. Kozyra, uznając przedsiębiorstwo za nieruchomość, w przyszłości Kodeks cywilny Federacji Rosyjskiej nie będzie automatycznie poddawał go wszystkim ogólnym przepisom dotyczącym nieruchomości, ale ustanawia bardziej sformalizowany i rygorystyczny reżim transakcji z przedsiębiorstwami. Uszczelnienie reżimu prawnego przedsiębiorstwa jako przedmiotu prawa poprzez zakwalifikowanie go do nieruchomości powinno, jak każde ograniczenie obrotu cywilnego, mieć konkretny cel.

W literaturze prawniczej zauważa się, że przedsiębiorstwo to nie tylko zbiór niezależnych, izolowanych rzeczy, ale pojedynczy zespół nieruchomości, wyodrębniony z innej własności właściciela (osoby prawnej lub indywidualnego przedsiębiorcy), tworzący jedną całość, zamknięty cykl produkcyjny. Poszczególne składniki nieruchomości związane z przedsiębiorstwem mogą czasami znajdować się poza lokalizacją większości nieruchomości. Za przykłady przedsiębiorstw można uznać fabryki, stacje benzynowe, restauracje itp.

Rzeczy materialne i niematerialne wchodzące w skład przedsiębiorstwa i tworzące jego zespół majątkowy można warunkowo podzielić na następujące grupy w zależności od reżimu prawnego:

- działki, inne nieruchomości lub prawa do nich;
- rzeczy ruchome;
- prawa do roszczeń i długi za zobowiązania związane z działalnością przedsiębiorstwa;
- wyłączne prawa.

Kompleksu majątkowego przedsiębiorstwa nie można sprowadzić do pojęcia „rzeczy złożonej”, gdyż ta ostatnia składa się z rzeczy rzeczywistych, pieniężnych, a przedsiębiorstwo tworzą nie tylko rzeczy, ale także inna własność, w tym prawa. W ustawodawstwie termin „zespół nieruchomości” używany jest nie tylko do opisania przedsiębiorstwa. Mogą istnieć inne zespoły nieruchomości, które nie są przedsiębiorstwem. Zatem w ust. 1 art. 607 oraz w art. 1013 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej mówi o możliwości przekazywania przedsiębiorstw i innych zespołów nieruchomości w celu dzierżawy i zarządzania trustami.

Jednakże reżim prawny zespołów majątkowych jako złożonych nieruchomości różni się od reżimu przedsiębiorstw, chociaż posiadacze praw czasami utożsamiają te pojęcia. Zespoły nieruchomości spełniają kryteria nieruchomości ze względu na właściwości fizyczne, oni, w przeciwieństwie do przedsiębiorstwa, są rzeczami, choć złożonymi. Praktyczne aspekty tego problemu są badane w pracy A.A. Zavyalova, poświęconej osobliwościom rejestracji praw do nieruchomości organizacje produkcyjne przemysł gazowy, naftowy, metalurgiczny i energetyczny. Zespoły nieruchomości, jako rzeczy złożone, podlegają zwykłemu reżimowi prawnemu nieruchomości, nieobciążonemu przepisami dotyczącymi przedsiębiorstw. Być może właściciel zespołu nieruchomości będzie chciał zawrzeć transakcję, której przedmiotem będzie przedsięwzięcie obejmujące wyłącznie zespół nieruchomości jako rzecz złożoną, bez innych atrybutów przedsiębiorstwa (rzeczy ruchome, majątek i prawa wyłączne). Z punktu widzenia treści ekonomicznej jest to tożsame z transakcją obejmującą zespół nieruchomości jako pojedynczą nieruchomość. Natomiast określenie przez strony przedmiotu umowy przedsiębiorstwa (przeniesienie go na własność, użytkowanie, hipotekę) poddaje taką umowę zasadom obrotu z przedsiębiorstwami, niezależnie od jej składu.Zobacz: O państwowej rejestracji praw do przedsiębiorstwa jako zespół nieruchomości/autor. Sztuka. Piskunova M.G. „Nieruchomości i inwestycje. Regulacja prawna”/czasopismo. Nr 1, 6.2001.

22 października 2013 - 4:06 | administrator

1 października 2013 r. wszedł w życie tzw. trzeci blok poprawek do Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej, a mianowicie ustawa federalna z dnia 2 lipca 2013 r. nr 142-FZ „W sprawie zmiany podrozdziału 3 działu I części Jeden z Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej.” Teraz w obrocie cywilnym pojawi się nowy przedmiot praw własności - pojedynczy kompleks nieruchomości. Problem w tym, że Rosreestr dość często odmawiała rejestracji praw własności do tak niestandardowych, ale dość powszechnych obiektów, jak obiekty linearne. Obiekty takie nie należą do tradycyjnych budynków, budowli i budowli, a większość z nich zawiera nie tylko nieruchomości, ale także ruchomości (na przykład systemy ciepłownicze, kanalizacyjne, linie energetyczne, komunikacyjne itp.). Praktyka orzecznicza w tej kwestii również nie była jednolita – sądy arbitrażowe różnie klasyfikowały takie przedmioty i nie zawsze zaliczały je do nieruchomości. Pojawienie się nowego artykułu w Kodeksie cywilnym Federacji Rosyjskiej ma rozwiązać ten problem.

Na jeden kompleks nieruchomości składają się zarówno rzeczy nieruchome, jak i ruchome

W Kodeksie cywilnym Federacji Rosyjskiej osobny artykuł poświęcony jest pojedynczemu obiektowi nieruchomości. 133.1. Zatem pojedynczy zespół nieruchomości jest rzeczą nieruchomą uczestniczącą w obrocie jako pojedynczy przedmiot.

CYTAT:„Rzeczą nieruchomą, wchodzącą w obrót jako pojedynczy przedmiot, może być pojedynczy zespół nieruchomości – zespół budynków, budowli i innych rzeczy połączonych jednym celem, nierozerwalnie powiązanych fizycznie lub technologicznie, obejmujący obiekty liniowe ( szyny kolejowe, linie energetyczne, rurociągi i inne) lub położonych na tej samej działce, jeżeli w jednolitym państwowym rejestrze praw do nieruchomości rejestrowana jest własność zespołu tych obiektów jako całości jako jednej nieruchomości” (art. 133 § 1 Kodeksu Cywilnego). Kodeks Federacji Rosyjskiej).

Pojedynczy kompleks nieruchomy to nowa konstrukcja prawna, w skład której oprócz samych rzeczy nieruchomych wchodzą także rzeczy ruchome (inne rzeczy). Tymczasem ustawa nie wskazuje bezpośrednio, jakie rzeczy ruchome mogą wchodzić w skład jednego zespołu nieruchomego. Do zjednoczonych zespołów nieruchomości stosuje się zasady dotyczące rzeczy niepodzielnych.

Logiczne jest założenie, że na przykład kompleksy produkcyjne mogą obejmować urządzenia produkcyjne, kotły, kable, rurociągi, czyli rzeczy, które same w sobie są ruchome, ale w rozpatrywanym przypadku mają połączenie fizyczne z nieruchomościami i wspólnie przeznaczone na działalność produkcyjną. Jednocześnie wątpliwe jest, czy w ramach jednego kompleksu nieruchomości możliwe będzie włączenie np. inwentarza lub innych rzeczy, które choć wykorzystywane w działalności produkcyjnej, nie są fizycznie połączone z ogólnym systemem i można je w każdej chwili usunąć. czas, nie uszkadzając go.

Pojęcie pojedynczego zespołu nieruchomości, w odróżnieniu od przedsiębiorstwa, nie obejmuje praw wyłącznych, długów i roszczeń. główny powód jest to, że prawa te są związane z podmiotem - posiadaczem praw do przedsiębiorstwa, a nie z kompleksem nieruchomości jako przedmiotem stosunków cywilnoprawnych.

Ogólnie rzecz biorąc, można wyróżnić kilka warunków uznania zbioru rzeczy za jeden zespół nieruchomości.

Po pierwsze, wszystkie przedmioty muszą mieć jeden cel, np. być przeznaczone na działalność produkcyjną. Innymi słowy, nie jest to losowy zbiór poszczególnych typów właściwości, ale konkretny zbiór właściwości zlokalizowany w systemie.

Po drugie, wszystkie obiekty muszą albo znajdować się na tej samej działce, albo być ze sobą nierozerwalnie powiązane fizycznie lub technologicznie. W takim przypadku mogą być zlokalizowane na kilku działkach.

Po trzecie, własność zbioru tych rzeczy jako jednej rzeczy musi być zarejestrowana w jednolitym państwowym rejestrze praw do nieruchomości i transakcji z nim (zwanym dalej Jednolitym Państwowym Rejestrem Nieruchomości).

Aby zatem uznać zbiór rzeczy za jeden zespół nieruchomości, konieczne jest zarówno ich ujednolicenie faktyczne, jak i prawne.

Rzeczywiste skojarzenie zakłada takie połączenie kilku rzeczy ruchomych i nieruchomych, które pozwala na ich wykorzystanie dla osiągnięcia określonego celu, co jest niemożliwe przy użyciu osobno.

Jednocześnie konieczne jest także ich formalne ujednolicenie, czyli zarejestrowanie ich własności jako jednego przedmiotu.

Działka jest opcjonalnym elementem pojedynczego kompleksu nieruchomości

O konieczności identyfikacji jednego złożonego obiektu, który łączy w sobie ruchomość

i nieruchome, jak powiedziano dawno temu. W szczególności Koncepcja Rozwoju Legislacji Cywilnej Federacji Rosyjskiej przewidywała potrzebę włączenia do Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej kompleksu własności technologicznej jako nowego przedmiotu praw obywatelskich, który miał również zastąpić przedsiębiorstwo jako zespół nieruchomości. W Koncepcji założono, że zespół właściwości technologicznych jest rzeczą złożoną lub złożoną (pkt. 3.7.3 ust. 4). Niezbędnymi cechami takiego obiektu były: 1) ujednolicenie różnych przedmiotów majątku ruchomego i nieruchomego dla jednego celu gospodarczego; 2) obecność w jej składzie działki (prawa do działki), na której znajdują się obiekty (obiekty) nieruchomości wchodzące w skład zespołu nieruchomości.

Pierwotnie projekt ustawy nr 47538 6 „O zmianie części pierwszej, drugiej, trzeciej i czwartej Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej oraz niektórych aktów prawnych Federacji Rosyjskiej” (zwany dalej „projektem”) przewidywał wprowadzenie do obrotu cywilnego obiektu zwanego zespołem jednorodzinnym. Również początkowo nie zamierzano poświęcić temu odrębnego artykułu, lecz umieścić przepisy dotyczące jednego zespołu nieruchomości w ust. 2 art. 130 Kodeks cywilny Federacji Rosyjskiej. Jednakże pomimo iż definicja tego pojęcia zawarta w art. 133 § 1 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej niemal dosłownie powtarza definicję podaną w projekcie ustawy, istnieje między nimi kilka różnic.

W tekście projektu pod pojęciem pojedynczego zespołu nieruchomości rozumie się zespół budynków, budowli i innych podobnych obiektów, połączonych wspólnym celem. W ostatecznej wersji podobne obiekty zostały zastąpione innymi rzeczami. To drugie sformułowanie wydaje się bardziej trafne, gdyż nie jest jasne, co w projekcie ustawy należało rozumieć przez przedmioty o charakterze budynków i budowli, a w szczególności, czy można do nich zaliczyć rzeczy ruchome.

Ponadto projekt ustawy nie wymagał bezpośrednio państwowej rejestracji własności pojedynczego kompleksu nieruchomości jako jednej rzeczy.

Jednocześnie takie połączenie kilku rzeczy w jedną nieruchomą miało znaleźć odzwierciedlenie w Jednolitym Rejestrze Państwowym, co w rzeczywistości oznaczało to samo.

Należy także zauważyć, że pomimo wprowadzenia koncepcji pojedynczego zespołu nieruchomości, przedsiębiorstwo jako zespół nieruchomości (art. 132 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej) również pozostało przedmiotem praw obywatelskich.

CYTAT:„Za przedmiot prawa przedsiębiorstwo uważa się zespół nieruchomości służący do prowadzenia działalności gospodarczej. Przedsiębiorstwo jako całość, jako zespół nieruchomości, uznawane jest za nieruchomość” (klauzula 1, art. 132 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej).

Nie doszło zatem do zamiany jednego obiektu na inny, jak to miało nastąpić zgodnie z Koncepcją. Jednocześnie widać wyraźne podobieństwo pomiędzy tymi konstrukcjami i na chwilę obecną nie jest jasne, jak będą ze sobą powiązane obiekty nieruchomościowe.

Niekonsekwencję ustawodawcy widać także w kwestii roli działki w kształtowaniu jednolitego zespołu. Zatem Koncepcja nazwała działkę jako obowiązkowy element takiego obiektu. Jednakże z art. 133 ust. 1 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej nie implikuje bezpośrednio, że działka jest zawsze obowiązkowym elementem pojedynczego kompleksu nieruchomości.

W konsekwencji można zaobserwować odejście od stopniowego wprowadzania do prawodawstwa zasady jednej rzeczy, zgodnie z którą działka jest elementem podstawowym, a wszystko, co się na niej znajduje, stanowi jej wyposażenie lub ulepszenia.

Projekt pojedynczego kompleksu nieruchomości uprości obrót skomplikowanymi obiektami

Zmiany w Kodeksie cywilnym Federacji Rosyjskiej dotyczące wprowadzenia jednego kompleksu nieruchomości do obrotu cywilnego mają na celu rozwiązanie kilku problemów.

Po pierwsze, rozwiązano problem reżimu tzw. obiektów liniowych (kolej, linii energetycznych, rurociągów). Wcześniej ich klasyfikacja jako rzeczy nieruchomych powodowała pewne trudności, ponieważ obejmowały wiele rzeczy, zarówno nieruchomych, jak i ruchomych, na przykład linie przesyłowe, urządzenia i różne systemy. Sytuację dodatkowo komplikował fakt, że ustawodawstwo nie ustanawia jasnej listy obiektów liniowych. Tylko nieliczne akty sektorowe zawierają wskazania niektórych typów obiektów liniowych, a także ustalają pewne kryteria ich wyznaczania. W szczególności zgodnie z ustawą federalną z dnia 21 grudnia 2004 r. nr 172-FZ „W sprawie przeniesienia gruntów lub działek z jednej kategorii do drugiej” oznaczają one drogi, linie energetyczne, linie komunikacyjne, rurociągi naftowe, gazowe i inne , linie kolejowe i inne podobne obiekty (ust. 6 ust. 1 art. 7).

Ustawa federalna nr 126-FZ z dnia 7 lipca 2003 r. „O komunikacji” klasyfikuje liniowe konstrukcje komunikacji kablowej jako nieruchomości (klauzula 1, art. 8). Termin „liniowe konstrukcje kablowe” jest definiowany w prawie jako zbiór heterogenicznych rzeczy nieruchomych, które technologicznie tworzą jedną całość. W takim przypadku muszą być połączone obwodami fizycznymi (kablemi), które jednocześnie mają następujące cechy:

Dostępność wzajemnych powiązań funkcjonalnych i technologicznych;

Ich przeznaczeniem jest ogólne ułożenie kabla komunikacyjnego;

Obecność przedłużenia (długość).

Kodeks urbanistyczny Federacji Rosyjskiej rozumie takie obiekty, jak linie energetyczne (w tym liniowe konstrukcje kablowe), linie komunikacyjne, rurociągi, autostrady, linie kolejowe itp. (art. 1 ust. 11).

Ustawa federalna nr 122-FZ z dnia 21 lipca 1997 r. „W sprawie państwowej rejestracji praw do nieruchomości i transakcji z nimi” (zwana dalej ustawą nr 122-FZ) ustanawia jedyne kryterium określania obiektu liniowego - kompleks lub rzecz niepodzielna (klauzula 1 art. 9).

W praktyce wnioskodawcy występujący do uprawnionego organu o rejestrację własności nowo wybudowanego obiektu liniowego często spotykali się z odmową i zmuszeni byli wystąpić do sądu polubownego o uznanie takiej odmowy za niezgodną z prawem.

ĆWICZYĆ. Firma wystąpiła do Rosreestr z wnioskiem o państwową rejestrację własności konstrukcji antenowych obiektów PKU. Rosreestr odmówił państwowej rejestracji własności tych obiektów, powołując się na fakt, że przedstawiony paszport katastralny nie pozwala na zdefiniowanie wskazanych w nim konstrukcji antenowych obiektów PKU jako pojedynczego zbioru rzeczy nieruchomych, tworzących technologicznie jedną całość, połączonych obwody fizyczne (kable). Firma zaskarżyła w sądzie odmowę Rosreestr. Sąd arbitrażowy przychylił się do wniosku wnioskodawcy, wskazując, że sporna konstrukcja oraz wszystkie jej elementy składowe uczestniczą w jednym procesie technologicznym i są ze sobą powiązane funkcjonalnie i technologicznie. Ponadto sąd wskazał, że nie jest możliwe oddzielne użytkowanie elementów konstrukcji przy zachowaniu ogólnej pełnionej funkcji (uchwała Federalnej Służby Antymonopolowej Obwodu Moskiewskiego z dnia 25 grudnia 2012 r. w sprawie nr A40-6408/11- 145-72).

W innym przypadku sąd arbitrażowy uznał za niezgodną z prawem odmowę państwowej rejestracji praw do linii kablowej. Sąd doszedł do wniosku, że konstrukcja ta jest rzeczą złożoną, trwale związaną z podłożem, w wyniku czego nie ma możliwości jej przesuwania bez nieproporcjonalnego naruszenia jej przeznaczenia (orzeczenie V Sądu Apelacyjnego Apelacyjnego z dnia 06.06.2006 r.). /04/2012 w sprawie nr A51-13589/2011).

Po drugie, rozważane zmiany zdecydowanie uproszczą obrót obiektami energetycznymi, użyteczności publicznej, transportowymi, komunikacyjnymi i pozostałą infrastrukturą. Obecnie prawa do takich obiektów formalizowane są poprzez państwową rejestrację praw do poszczególnych obiektów nieruchomości wchodzących w ich skład. Podejście to jest w większości popierane przez sądy.

Po trzecie, istnieje możliwość uznania kilku rzeczy ruchomych i nieruchomych za jedną rzecz złożoną bardzo ważne przy nabywaniu praw do ziemi

zgodnie z art. 36 Kodeksu gruntowego Federacji Rosyjskiej, na przykład, uzasadniając wielkość dostarczonej działki. Wcześniej właściciele takich obiektów musieli udowodnić przed sądem, że zbiór elementów niejednorodnych, w tym ruchomych, połączonych wspólnym celem funkcjonalnym, stanowi jeden kompleks, do którego funkcjonowania wymagana jest cała działka, a nie tylko jej część zajmowane przez nieruchomości.

ĆWICZYĆ. Spółka odwołał się do sądu arbitrażowego z oświadczeniem o uznaniu za bezprawną bierności kierownictwa Federalnej Agencji Zarządzania Nieruchomościami. Faktem jest, że kierownictwo nie zaakceptowało ustalonego art. 36 Kodeksu gruntowego Federacji Rosyjskiej upływa termin wydania decyzji o udostępnieniu spółce działki zajmowanej przez nieruchomości będące własnością spółki. Federalna Agencja Zarządzania Nieruchomościami uznała, że spółka nie przedstawiła dokumentów uzasadniających konieczność przekazania do użytkowania nieruchomości o łącznej powierzchni 44 473 mkw. m gruntu o powierzchni 107 932 mkw. m. Sąd stanął po stronie skarżącej i uwzględnił żądania społeczeństwa, argumentując, że na wskazanej działce oprócz budynków i budowli znajdowały się linie energetyczne, linie komunikacyjne, rurociągi, drogi, podjazdy, perony i chodniki, a na obwodzie zakładu ogrodzono płotem. Sąd uznał, że przedmiotowa nieruchomość stanowi jeden zespół nieruchomości niezbędny do funkcjonowania zakładu (uchwała Federalnej Służby Antymonopolowej Okręgu Północno-Zachodniego z dnia 27 sierpnia 2012 r. w sprawie nr A52 -3960/2011) .

W kolejnej sprawie odmówiono spółce prawa własności działki pod zespołem budynków i budowli targowych (centrum administracyjno-handlowe, kontenery, kawiarnie, stragany handlowe, toaleta, ogrodzenie rynku oraz parking asfaltowy). Departament Federalnej Agencji Zarządzania Majątkiem odniósł się do braku jednolitego zaświadczenia o państwowej rejestracji własności określonej nieruchomości jako jednego kompleksu nieruchomości. Sąd uznał taką odmowę za niezgodną z prawem (uchwała Federalnej Służby Antymonopolowej Okręgu Zachodniosyberyjskiego z dnia 24 sierpnia 2006 r. w sprawie nr A70-1028/9-2005).

W jednej ze spraw Prezydium Naczelnego Sądu Arbitrażowego Federacji Rosyjskiej wskazało również, że obiektem może być pojedynczy obiekt składający się z heterogenicznych elementów (obiektów nieruchomości i innych), połączonych wspólnym celem funkcjonalnym. Jednocześnie rejestracja własności poszczególnych obiektów nieruchomości nie wpływa na jej użytkowanie jako pojedynczego obiektu i nie uniemożliwia prywatyzacji działki pod całym terytorium. W tej sprawie Prezydium Naczelnego Sądu Arbitrażowego Federacji Rosyjskiej wskazało, że do takich obiektów zaliczają się stadiony, które obejmują specjalnie wyposażone obszary do ćwiczeń różne rodzaje wraz z nimi infrastrukturę sportową i towarzyszącą, w tym nieruchomości i inne elementy (uchwała z dnia 20 października 2010 r. w sprawie nr A56-50083/2008).

Kolejną zaletą legalizacji pojęcia „jednego zespołu nieruchomości” jest to, że w przypadku połączenia kilku rzeczy ruchomych i nieruchomych w jeden zespół nieruchomości, niemożliwe staje się uznanie własności jednego z nich przez osobę trzecią.

ĆWICZYĆ. Spółka złożyła wniosek o uznanie na własność budynków wchodzących w skład jednego zespołu za samodzielne obiekty nieruchomości, powołując się na fakt, że samodzielnie przeprowadziła ich budowę. Sąd odmówił zadośćuczynienia postawionym żądaniom m.in. ze względu na fakt, że budynki i budowle wzniesione przez powoda posiadają

o charakterze pomocniczym gospodarczym, mającym na celu jakościową poprawę cech funkcjonalnych obiektu głównego w zakresie jego poprawy i efektywności użytkowania. Wskazuje to na nierozerwalny charakter funkcjonowania tych obiektów jako jednego kompleksu (orzeczenie Sądu Arbitrażowego Republiki Karelii z dnia 26 lipca 2007 r. w sprawie nr A26-1751/2007).

Analizując przepisy art. 133 ust. 1 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej pojawiają się pewne pytania, na które odpowiedzi nie są jeszcze zawarte w ustawodawstwie. Na przykład nie jest do końca jasne, który dokument będzie odzwierciedlał wszystkie cechy materiałowe i techniczne pojedynczego kompleksu nieruchomości. Czy paszport techniczny można za taki uznać? Obecnie przepisy przewidują przygotowanie paszportów technicznych dla obiektów komunikacji liniowo-kablowej. Dokumenty te odzwierciedlają informacje o lokalizacji struktury liniowo-kablowej, jej Ogólna charakterystyka(długość lub powierzchnia, liczba punktów bezobsługowej regeneracji i wzmocnienia, liczba przejść kablowych przez bariery wodne, długość tras kablowych w kilometrach, liczba urządzeń do kontroli kabli (studni telefonicznych)). Wymagania te zawarte są w dekrecie rządu Federacji Rosyjskiej z dnia 02.11.2005 nr 68 „W sprawie specyfiki państwowej rejestracji własności i innych praw własności do struktur łączności liniowo-kablowej”, a także w zarządzeniu Ministerstwo Informacji i Komunikacji Rosji z dnia 02.08.2005 nr 90 „W sprawie zatwierdzenia Instrukcji wypełniania paszportu technicznego konstrukcji komunikacji liniowo-kablowej”.

Nie jest też do końca jasne, jaki będzie mechanizm uznania grupy rzeczy za jeden zespół nieruchomości. Aby uprościć obrót, reżim prawny pojedynczego kompleksu nieruchomości musi być niezwykle elastyczny i umożliwiać jego właścicielowi zarówno jego ustalanie, jak i zmianę z własnej inicjatywy. Innymi słowy, właściciel nieruchomości może nie tylko połączyć obiekty w jeden zespół nieruchomości, ale także w późniejszym czasie zakończyć jego ustrój, podzielić na części i zarejestrować prawa własności do poszczególne elementy, zawarte w jego składzie.

Nadal nie jest jasne, w jaki sposób jednolity kompleks nieruchomości zostanie nazwany w certyfikacie rejestracji praw. Możliwe jest, że taki certyfikat będzie zawierał wykaz obiektów wchodzących w skład kompleksu, tak jak akt własności lokalu zawiera na odwrocie wykaz pomieszczeń wchodzących w skład tego lokalu.

W każdym razie powodzenie rozważanych innowacji zależy przede wszystkim od tego, jak szybko i skutecznie zostaną wprowadzone zmiany w obowiązującym ustawodawstwie związane z pojawieniem się tak nowego przedmiotu praw, jakim jest pojedynczy kompleks nieruchomości.

PRAKTYKA SĄDU UZNAJE KOMPLEKSĘ ZA JEDNĄ, JEŚLI RZECZY SĄ WYKORZYSTYWANE W TYM SAMYM CELU

Wcześniej obowiązujące ustawodawstwo nie uznawało kompleksu majątkowego za przedmiot praw obywatelskich, w związku z czym pojawiały się pewne trudności w uznaniu całości rzeczy za jedną złożoną rzecz. Jednocześnie obecność w ustawodawstwie takiego przedmiotu praw własności jak przedsiębiorstwo, sytuacja

nie uprościł tego. Jak pokazuje praktyka, ten projekt nie jest faktycznie używany. Ponadto w definicji pojęcia „przedsiębiorstwa” nacisk kładzie się nie tyle na składnik majątkowy, ile na składnik produkcyjny, gdzie główne znaczenie ma krąg klientów i obowiązki właściciela przedsiębiorstwa związane z jej działalnością.

Jednak pomimo tego praktyka sądowa opierała się na fakcie, że w pewnych okolicznościach kilka powiązanych ze sobą rzeczy może tworzyć jeden kompleks majątkowy. W aktach sądowych podejmuje się także próby określenia przesłanek uznania zbioru rzeczy za jeden zespół majątkowy. Wśród tych warunków znalazły się:

Dostępność jednego celu gospodarczego (uchwała Federalnej Służby Antymonopolowej Obwodu Wołga-Wiatka z dnia 08.06.2012 r. w sprawie nr A43-5163/2011);

Obecność rzeczy mających jeden cel funkcjonalny, który pozwala na utworzenie z nich infrastruktury przeznaczonej do produkcji (uchwała Federalnej Służby Antymonopolowej Okręgu Zachodniosyberyjskiego z dnia 03.02.2012 r. w sprawie nr A46-3472/2011);

Połączenie jednym procesem technologicznym (uchwała Prezydium Naczelnego Sądu Arbitrażowego Federacji Rosyjskiej z dnia 1 marca 2011 roku w sprawie nr A51 1888/2007);

Możliwość zapewnienia jedynki proces technologiczny(postanowienie Naczelnego Sądu Arbitrażowego Federacji Rosyjskiej z dnia 2 sierpnia 2012 roku w sprawie nr A51-4475/2011);

Udział w jednym niepodzielnym procesie produkcyjnym (postanowienie Naczelnego Sądu Arbitrażowego Federacji Rosyjskiej z dnia 21 lutego 2013 roku w sprawie nr A40-17239/12-121-174).

W w niektórych przypadkach sądy wskazały także, że zespół nieruchomości musi posiadać jeden paszport techniczny, jeden numer inwentarzowy i katastralny, jedną datę budowy i oddania obiektu do użytku (uchwała II Arbitrażowego Sądu Apelacyjnego z dnia 20 lutego 2006 r. w sprawie nr A82-18908 /05-1 07-12).

Również w praktyce sądowej istnieje opinia o konieczności rejestracji państwowej zespołu nieruchomości jako pojedynczego, niepodzielnego przedmiotu nieruchomości (uchwała Federalnej Służby Antymonopolowej Okręgu Wschodniosyberyjskiego z dnia 10 sierpnia 2010 r. w sprawie nr AZZ -544/2010).

Jak widać, nacisk położony jest na pojedynczy cel rzeczy, możliwość wykorzystania ich do osiągnięcia wspólnego celu.