Икономически аспект на понятието „имотен комплекс”
Имущественият комплекс може да се разбира и чрез икономически категории: активи (нетекущи и краткотрайни) и пасиви (дългови задължения на дружеството), чийто състав е законодателно регламентиран. Този подход определя икономическия аспект на разглеждането на понятието „имотен комплекс“.
Въз основа на горното определение на понятието „собственост“, ще определим неговия състав въз основа на действащите законодателни стандарти:
1. Недвижими имоти: поземлени имоти; сгради, конструкции; трайни насаждения; инженерна инфраструктура; Незавършено строителство; други недвижими имоти.
2. Движимо имуществои инвестиции: машини и съоръжения, предавателни устройства, компютърна техника; измервателна техника, превозни средства, инструменти, производствен и битов инвентар, работен и продуктивен добитък, други дълготрайни активи; капиталови инвестиции и аванси (включително разходите за неинсталирано оборудване); дългосрочни (за период над една година) финансови инвестиции (включително вноски на предприятието в активи, генериращи доход: акции, дялове, облигации, сметки и други ценни книжадруги предприятия); други активи по статия „Дълготрайни активи и други нетекущи активи”.
3. Материални запаси и разходи: производствени запаси (суровини, материали, гориво, малоценни и носими вещи, резервни части и др.); незавършено производство; Бъдещи разходи; Завършени продукти; стоки и други доставки и разходи.
4. Парични средства и други финансови активи: пари в бройна каса и по банкови сметки; краткосрочни финансови инвестиции на предприятие в доходоносни активи на други предприятия; цена на изпратените стоки; вземания и други подобни средства, отразени в актива на баланса.
5. Други неотразени в баланса активи: обекти на консервация; обекти на склад и в резерв; обекти, прехвърлени за лизинг или доверително управление; средства, инвестирани от предприятието, включително в чужбина.
6. Нематериални активи: права за ползване на вода и други природни ресурси; авторски права за използване в търговски целипродукти творческа дейност; облаги и други имуществени права; регистрирани обекти на „индустриална собственост“ (изобретения, патенти, лицензи, полезни модели, промишлени дизайни, търговски марки, марки за услуги и др.); нерегистрирани обекти на "индустриална собственост" (ноу-хау, научни доклади и монографии, конструкторска и технологична документация, макети и прототипи, инструкции и работни процедури); други нематериални активи (бизнес планове, предпроектни проучвания, практически опит в организирането на бизнес, списък на клиенти и друга поверителна информация).
Бизнес репутацията може да се разглежда и като отделно специфично свойство на предприятието. Имуществен характер на бизнес репутацията юридическо лицесе проявява във факта, че тази полза може да бъде оценена в парична форма, а също така може да бъде прехвърлена на друг субект. Това твърдение следва от анализа на членовете на глава 54 от Гражданския кодекс на Руската федерация относно споразумение за търговска концесия, съгласно което, наред с други неща, бизнес репутацията може да бъде прехвърлена за използване на друга страна за определен период или за неопределено време. (Член 1027). Гражданският кодекс на Руската федерация също съдържа правила за договор за обикновено партньорство (глава 55), приносът към който може да бъде бизнес репутация (член 1042), а по споразумение между партньорите се прави парична оценка на вноската.
Въз основа на представения състав на имуществения комплекс можем да заключим, че основата на имуществения комплекс са активите на предприятието, тоест имуществото, което е собственост на това предприятие като отделен стопански субект.
Именно активите на предприятието трябва да се идентифицират с основата на имуществения комплекс на предприятието, което има следните основания:
1. Активите включват икономически ресурси, които са напълно контролирани от предприятието и представляват стойности на имущество, които имат оценка. Тази разпоредба съответства на разбирането за имуществен комплекс като съвкупност от имуществото на предприятието, върху което то има право на собственост.
2. Разбиране на активите под формата на „икономически ресурси на предприятието като обект на управление в различните им видове, използвани в процеса на изпълнение стопанска дейност“, определя имуществения комплекс на предприятието в съответствие с неговата икономическа насоченост и производствени обеми.
3. Активите на предприятието като икономически ресурси, които генерират доход и се характеризират с определена производителност, съответстват на определението за имуществен комплекс, според което имущественият комплекс действа като производствена категория, тоест генериращ доход и включва елементи, които позволяват евентуалното му получаване в бъдеще.
4. Активите на предприятието, използвани в стопанската му дейност, са в процес на постоянен оборот. Способността на комплекса от имоти да генерира паричен поток зависи от оборота на активите.
5. Участието на имуществения комплекс в процеса на производство и стопанска дейност се определя от понятията за време и риск, свързани с използването на активите на предприятието, които са част от имуществения комплекс. Това се отнася до промени в цената на притежание, използване и разпореждане с имущество в различни периодипроизводствено-стопанска дейност и идентифициране на рискови фактори, обусловени от спецификата на дейността на предприятието.
Заслужава да се отбележи, че някои автори погрешно включват задълженията на дружеството в имуществения комплекс. Пасивите представляват източниците на средства, с които разполага организацията, тяхното предназначение, собственост и задължения за плащане. Включването на пасиви в имуществения комплекс също е неправилно поради това, че „задълженията включват заеми и други заемни средства, за които не се прилагат права на собственост“.
Въз основа на горния състав на имуществения комплекс и факта, че той действа преди всичко като възпроизводствена категория, пораждаща финансови резултати, или за постигане на други цели на собственика, които не са свързани с пряка печалба, специално място в имуществения комплекс заемат средствата на предприятието, отразени в счетоводството, тъй като именно тези средства в имуществения комплекс, заедно с определен набор от ресурси, осигуряват създаването на крайния продукт. По този начин, за да извършва своята производствена и икономическа дейност, предприятието се нуждае както от оборотни, така и от нетекущи активи, които са представени от парични средства и реални активи (фиг. 2).
След Фиг. 2 като част от дълготрайните активи могат да бъдат разграничени:
- материални фондове (дълготрайни активи), които са съвкупност от материални и материални елементи на производството, които участват в трудовия процес постоянно или в много производствени цикли, запазват естествената си форма и, когато се износват, прехвърлят стойността си върху произведените продукти и услуги;
- непроизводствени активи (нематериални активи - нематериални активи), които включват резултатите от интелектуална дейност, придобити или създадени в самото предприятие, и други обекти на интелектуална собственост или изключителни права върху тях, които се използват в производството или за управленски нужди;
- дългосрочни финансови инвестиции.
Ролята и производственото предназначение на дълготрайните активи са в основата на тяхната класификация. В съответствие с Общоруския класификатор на дълготрайните активи (OKOF) разпределението на инвентарните обекти към групи дълготрайни активи се извършва, като се вземат предвид техните конструктивни характеристики и елементи на функционално предназначение и други параметри. Понастоящем се разграничават следните групи: сгради, конструкции, включително предавателни устройства, машини и оборудване, превозни средства, производствено и битово оборудване, работни и продуктивни добитък, трайни насаждения и други фондове.
Приблизителната структура на дълготрайните активи за отделните отрасли е дадена в табл. 2.
Имотният комплекс в момента е спорен обект в съвременното гражданско право. Граждански кодекс Руска федерацияв раздела за обекти граждански праване установява такова понятие като имотен комплекс, т.к. В нормата липсва законодателна дефиниция на правото. Концепцията съществува само на доктринално ниво, например Е.А. Суханов определя имуществения комплекс като „специален обект на граждански права, комплекс от взаимосвързани недвижими и движими вещи, използвани за обща цел като едно цяло“ Руското гражданско право: учебник / Изд. Е.А. Суханова - Том 1 - М.: Статут, 2010. - С. 310..
Терминът "комплекс" (лат. complexus) означава съвкупност от обекти или явления. От своя страна думата „собственост“ произлиза от думата „собственост“, която в зависимост от обхвата на приложение означава не само вещи, но и имуществени права и задължения.
Законодателят определи предприятието като обект на правото, което е имуществен комплекс, използван за извършване на стопанска дейност. Предприятието като цяло, по-точно като имуществен комплекс, се признава от закона за недвижимо имущество (член 132 от Гражданския кодекс на Руската федерация) Гражданско право: учебник / Изд. S.A. Алексеева - М.: Проспект, 2010. - С. 91. В същото време предприятието като имуществен комплекс включва всички видове имущество, предназначено за неговата дейност, включително парцели, сгради, конструкции, оборудване, инвентар, суровини, продукти, права на вземане, дългове и права върху наименования, които индивидуализират предприятие, неговите продукти, работи и услуги (търговско наименование, търговски марки, марки за услуги) и други изключителни права, освен ако не е предвидено друго в закона Гражданско право: учебник / Изд. С.С. Сергеева - Том 1 - М.: ТК "Велби", 2009. - С. 377 .. Друго наименование за имуществен комплекс, предназначен за извършване на предприемаческа дейност - "бизнес" е дадено в чл. 85 от Федералния закон от 8 януари 1998 г. № 6-FZ „Относно несъстоятелността (фалит)“ Сборник от законодателството на Руската федерация - 1998 г. - № 2 - чл. 222., който вече не е в сила. В новата редакция на закона от 26 октомври 2002 г. такова определение не е дадено, въпреки че по смисъла на правилата, съдържащи се в него относно продажбата на предприятието на длъжника, може да се приеме, че предприятието се разбира като „бизнес .”
Въз основа на гореизложеното следва, че предприятието не е просто съвкупност от разнородни неща и произволно избрани задължения, а единен имуществен комплекс, необходим за предприемаческата дейност. Обобщавайки тези разпоредби, можем да изведем следните характеристики на комплекс от имоти:
Обединяване на имущество (формиране на комплекс) за определен вид стопанска дейност;
Действителното извършване на бизнес дейности, насочени към получаване на печалба от използването на това имущество („предприятие в движение“).
Действителното извършване на стопанска дейност се показва предимно от задължения, договори, права на вземане и дългове, за които са включени в предприятието. Други комплекси от недвижими и движими вещи, които не участват в предприемаческа дейност, не се считат за предприятие (бизнес). Предприятия могат да се формират на базата на фабрики, бензиностанции, ресторанти и др., ако тази собственост бъде „съживена“ от предприемаческата дейност на нейния собственик. Трябва да се отбележи, че съставът на предприятието не включва никакви права на вземане и задължения по задълженията на собственика, а само тези, свързани с дейността на това предприятие.Понятието имотен комплекс в законодателството и правния режим на обекти в него / Авт. Изкуство. Пискунова М.Г. „Недвижими имоти и инвестиции. Правна уредба” / Сп. № 1, 10.2002 г. E.A. Суханов посочва, че едно „работещо предприятие“ струва много повече от простата обща „счетоводна стойност“ на неговото имущество или нетни активи, при наличието на „клиентела“ (добра воля), тоест стабилни икономически връзки с потребителите на продукти или услуги. Наличието на тази функция е много важна характеристикапредприятие като имуществен комплекс и обикновено определя целесъобразността от извършване на сделки с него именно като имуществен комплекс, а не като прост набор от вещи или други обекти Руското гражданско право: учебник / Изд. Е.А. Суханова - Том 1 - М.: Статут, 2010. - С. 310..
Отделни части и производствени единици на предприятието могат да действат като независими обекти на гражданското обращение, например собственост на работилница, малък магазин, хотел, кафене или друго предприятие за услуги. Тези. по своята същност предприятието е сложен обект според класификацията на обектите в гражданското право, където общата цел е реализирането на печалба от една или друга дейност на предприятието. При сделки (лизинг, залог, продажба и др.) с имуществени комплекси техният собственик прехвърля на приобретателя не само обикновен набор от вещи, но и съпътстващите права и задължения, „бизнеса“ като цяло с право да получават „обезщетения“ и „тежест за издръжка“.
Имотният комплекс е не само предприятие, като субект и обект на граждански правоотношения, но и обща собственост на жилищна сграда, която по силата на закона е споделена собственост на собствениците на жилищни апартаменти и (или) стаи ( клауза 1 на член 290 от Гражданския кодекс; членове 36-43 LCD). Обикновено се появява след приватизацията на жилища в жилищни сгради, когато частните собственици на отделни апартаменти трябва съвместно да управляват площадки и стълбища, асансьори, покриви и мазета, електрическо, водопроводно и друго оборудване, обслужващо жилищната сграда като цяло, както и околните област, което, строго погледнато, изобщо не са отделни неща - обекти на граждански права. Собствеността върху апартамент (стая) е неразривно свързана с дял в собствеността върху общата собственост на жилищна сграда.
Тази правна структура (в предишното законодателство наричана „етажна собственост“) се превърна в начин за разрешаване на въпроса за собствеността върху общите части и оборудването на многожилищни жилищни сгради, по време на приватизацията на които започнаха да се разглеждат отделни апартаменти и дори всекидневни по закон като самостоятелни обекти на правото на собственост. Само по себе си това решение не може да се счита за най-успешното, тъй като такива апартаменти и стаи не са предназначени за самостоятелно ползване, те са тясно свързани помежду си и с други части на къщата (обикновено не само стените, но дори подът и таванът са често срещани в тях, а обектът на правата на собственост на наемателя в този случай всъщност става „пространство“). Общите части на къщата също не са самостоятелни вещи, които също са лишени от прехвърляне извън връзката с жилищните помещения, които обслужват (клауза 2 на член 290 от Гражданския кодекс, членове 37, 38, 42 от Жилищния кодекс). По-ефективно, както показва по-специално европейският опит, би било да се признае жилищна сграда като единична, правно неделима вещ и следователно като цяло обект на споделена собственост на жителите. В този случай последните получават за ползване (или на особено право на собственост) принадлежащите им апартаменти и в същите дялове носят всички необходими разходиза поддържане на къщата в добро състояние.
Технологичен имуществен комплекс (например газопроводи с компресорни станции и подобно оборудване, инсталации за преработка на нефт и други суровини и др.) Може да бъде признат за специален обект на граждански права (едно нещо). Този комплекс се различава от предприятието по това, че включва само вещи, но не и права и задължения. Същевременно вещите, които го съставляват, са разнородни (недвижими имоти – земя, сгради, постройки; движими вещи – оборудване и др.), но са обединени от едно единствено стопанско предназначение, което прави препоръчително да се разглежда отново като като отделен обект на оборот на собственост, но не и вещни права Руското гражданско право: учебник / Изд. Е.А. Суханова - Том 1 - М.: Статут, 2010. - С. 311-312..
И така, това означава, че имотният комплекс се разбира не само като специален обект на граждански права, комплекс от взаимосвързани недвижими и движими вещи, използвани за общо предназначение като едно цяло, но също така и други комплекси, свързани с общата собственост върху жилищния сграда, комплекс от технологични имоти и др.
Основната част от гражданските правоотношения са от имуществен характер, като обект на обръщение е едно или друго имущество. Самото имущество е съвкупност от вещи, имуществени права и задължения, принадлежащи на субект на гражданското право.
В същото време разделението на вещите на движими и недвижими има много важно правно значение (член 130 от Гражданския кодекс на Руската федерация). Специален вид недвижими имоти са комплекси от свързани помежду си недвижими и движими вещи, използвани за общо предназначение като едно цяло. Имущественият комплекс не е случаен набор от отделни видове имоти, а определен набор от имоти, разположени в системата, които се използват за общо (едно) предназначение.
С оглед на факта, че имотните комплекси са предназначени да се използват за общо предназначение, те могат да бъдат класифицирани като сложни вещи. Такива неща образуват едно цяло (член 134 от Гражданския кодекс на Руската федерация).
Въпреки че имущественият комплекс определя по-всеобхватно явление от сложна вещ (последната се състои от реални, налични вещи, а имущественият комплекс се формира не само от вещи, но и от друго имущество), в в такъв случайОбщи последици се очакват при извършване на сделки с имуществени комплекси, както и сделки със сложни вещи, при които действието на сделката с такава вещ се разпростира върху всички нейни съставни части. Тоест можем да заключим, че предприятието е специален вид сложно нещо.
В гражданското обращение има два вида имуществени комплекси: предприятие и етажна собственост. Нека ги разгледаме по-подробно.
Компания. Определението за предприятие като обект на граждански оборот е дадено в Гражданския кодекс на Руската федерация:
„Предприятието като обект на права се признава като имуществен комплекс, използван за извършване на стопанска дейност.
Предприятието като цяло, като имуществен комплекс, се признава за недвижимо имущество“ (член 132 от Гражданския кодекс на Руската федерация).
Предприятието като обект на право на собственост, като обект на гражданско обращение, не е просто абстрактен набор от „неща“ или тяхната съвкупност. Предприятието е предимно имуществен комплекс, който включва, наред с недвижими имоти (предимно земя и техните части, сгради, конструкции) и движими вещи (оборудване, инвентар, суровини, готова продукция), облигационни права на вземане и ползване, дългове (задължения) , както и някои изключителни права - върху обозначения, които индивидуализират предприятието, неговите продукти, работи и услуги (име на фирма, търговски марки, марки за услуги), други изключителни права . Например, в държави с установен правен ред и традиции, предприятията често включват т. нар. „клиентела“, право на подновяване на договора за наем на недвижими имоти, шансове и др.,тоест стабилни икономически връзки с потребителите на техните продукти или услуги, които често могат да бъдат от решаващо значение в една конкурентна пазарна икономика.
В някои случаи клиентела е отделена от шансовете, т.е. способността на компанията да има клиенти в бъдеще. Шансовете се определят като перспективите на едно предприятие, оценени в парично изражение.
В икономиката често се използват понятията - "място на пазара", "борба за място на пазара", което на първо място представлява установени връзки, редовни клиенти, за които понякога се води безкомпромисна борба (и постоянен). Посочените нематериални елементи могат да се комбинират обща концепциядобра воля.
Предприятието се признава само като комплекс от имоти, който се използва за извършване на стопанска дейност.
Този комплекс по принцип включва цялата съвкупност от имущество, предназначено за дейността на предприятието.
Предприемаческата дейност е независима дейност, извършвана на собствен риск, насочена към системно получаване на печалба от използването на имущество, продажба на стоки, извършване на работа или предоставяне на услуги от лица, регистрирани в това качество в установени със законДобре.
Човек също трябва да се съгласи с мнението на В. Н. Табашников, че „комплекс от имоти, използван без цел печалба, не образува предприятие. Например медицински комплекс, използван от клиника ( държавна агенция) да предоставя медицински грижизадължително здравноосигурените граждани не могат да бъдат признати за предприятие. Използван е същият медицински център търговска организацияза целите на печалбата вече е предприятие.“
Трябва също така да се отбележи, че самият термин „предприятие“ често се използва за обозначаване не само на обекти на правото (т.е. имуществен комплекс), но и на определени видове юридически лица, които са субекти на гражданското право.По този начин Гражданският кодекс разпознава държавните, общинските и държавните предприятия като един от видовете юридически лица(Членове 113-115 от Гражданския кодекс на Руската федерация). В същото време същият термин се използва за обозначаване на определен вид обекти на правото. Именно в този смисъл говорим за предприятие вЧлен 132 от Гражданския кодекс на Руската федерация.
Предприятието по същество е производствена единица, надарена с гражданска правоспособност и работеща на пазара. Това се случва на първо място, защото нашата държава не винаги е в състояние да използва известните организационни и правни форми на юридически лица (например формата на акционерни дружества), за да организира управлението на публична собственост. В резултат на това се появи доста изкуствена правна структура на предприятие като субект на правото.
Поради факта, че всички права, включително тези, включени в току-що споменатия списък, могат да принадлежат само на онези, които законодателят счита за субект, е съвсем очевидно, че това означава, на първо място, предприятия, признати за юридически лица, т.е. , държавни и общински, както и държавни унитарни предприятия.
Освен това този субект, предприятието, не е органично и пълноценно включен в икономическата система, в нейния граждански оборот. Разбира се, Гражданският кодекс на Руската федерация предполага приемането на Федералния закон „За държавните и общинските унитарни предприятия“, който ще съдържа норми, регулиращи дейността на предприятията като юридически лица, включително тези, свързани с даряването на тези образувания с имущество , повишаване ефективността на управлението, отговорността и др.
Трябва също да се отбележи, че в момента държавата е поела по пътя на намаляване на броя на държавните унитарни предприятия.
Например в Република Татарстан в началото на 2001 г. имаше около хиляда държавни унитарни предприятия. Но през следващите няколко години, според плановете на републиканското министерство на земята и собствеността, те трябва да бъдат не повече от двадесет.
Самото предприятие по своята същност е обект на права върху имуществени комплекси, записани в баланса на съответните юридически лица, но в същото време те продължават да остават обект на права на собственост на своите учредители. Следователно предприятието като непосредствен имуществен комплекс (и като обект на оборот) при никакви обстоятелства не може да стане субект на правата на собственост, тоест собственик на себе си. От това можем да заключим, че мнението за възможността за собственост на „трудови колективи“, „права на собственост на работниците“ и „тяхната колективна собственост“ върху която и да е част от имуществото на предприятието е без основание. Цялото това имущество остава собственост на учредителя .
Всички други „предприятия“, т.е. предприятия, които представляват обект на правата на други собственици, също могат да представляват комплекс от различни видове собственост. В този случай, заедно с набор от неща, само онези права и задължения, които са принадлежали на собственика на предприятието, и само тези, които са отчуждими, могат да преминат към приобретателя. Например, когато дадено предприятие се продава, лицензите, които преди са принадлежали на продавача, не се прехвърлят на новия собственик.
В рамките на гражданскоправната уредба е много важно ясно и еднакво да се следва тълкуването на понятието предприятие като специален субект на правото и обект на правото. Объркването на тези понятия може да бъде много тъжно.
Арбитражният съд разгледа дело по иск на дружество с ограничена отговорност (ООД) срещу акционерно дружество (АД) относно прилагане на последиците от недействителността на нищожна сделка. Между ООД и АД е сключен договор за покупко-продажба на предприятие – търговски комплекс. Според ищеца - продавачът по договора за покупко-продажба - посочената сделка е нищожна поради факта, че сключването на споразумение за продажба на цялото имущество на LLC без едновременно вземане на решение за ликвидация на LLC нарушава разпоредбитеКлауза 1 Член 48 Гражданският кодекс на Руската федерация, установяващ като задължителна характеристика на юридическо лице наличието на отделно имущество, което осигурява неговата законова дейност. Съдът, отказвайки да удовлетвори исковете, правилно отбеляза, че наличието на собственост върху правата на собственост на LLC не е знак за юридическо лице, а собствеността на юридическо лице не се ограничава само до реални обекти, но включва и държани средства в счетоводството на юридическото лице. Следователно този иск може да възникне само в резултат на неразбиране на връзката между субекта на правото (юридическо лице) и предприятието (комплекс от имоти).
В чуждестранното гражданско и търговско право преобладава тълкуването на предприятието като обект на права. В редица континентални страни легална системапри дефинирането на предприятие се използва понятието „специална правна общност“, която се състои от цялото имущество на предприятието (Италия) или по-голямата част от него (Белгия, Франция). В Белгия и Франция тази общност не включва недвижими имоти и задължения на предприятието, които имат специален правен режим. В Германия предприятието е съвкупността от неговите активи, включително недвижими имоти, дългове и искове. В САЩ Единният търговски кодекс (дял 6)
регламентира по специален начин процедурата за „комплексна продажба“, при която активите на предприятието под формата на оборудване, материали, стоки и друго материално и нематериално движимо имущество се включват в предприятието.
В същото време в някои страни предприятието е признато за субект на граждански и Търговско право. Например в Лихтенщайн и някои страни от Латинска Америка физическо лице има право да създаде дружество с ограничена отговорност, което може самостоятелно да действа в оборота на имущество като юридическо лице.
Предмет на сделки могат да бъдат само обекти на права, т.е. тези материални и духовни блага, за които субектите влизат в правни отношения. Предприятието може да бъде обект на гражданскоправни сделки, действайки само като обект на граждански права. Според мен в този смисъл терминът „предприятие“ трябва да се използва в бъдеще по отношение на руското законодателство.
Предприятието като имуществен комплекс е сложно нещо. Тази класификацияпредприятието като комплексно нещо предполага, че действието на сделката, чийто предмет е предприятието, се разпростира върху всички негови съставни части. Тази правна норма е диспозитивна и следователно споразумението на страните може да предвиди нещо друго: изключване на някои неща, които обикновено се включват в „сложното нещо“ .
С други думи, в движението на вещи, по-специално имуществени комплекси, обект на правото може да бъде не само предприятието като цяло, но и част от него. В този случай съществено условие на сделката е списъкът на имуществото, включен в тази част. Освен това понятието „предприятие“ като имуществен комплекс включва дори такава част като например отделен цех. Но не само като част от недвижим имот, а със своето оборудване, персонал, източници на суровини, компоненти и т.н. Тоест по същество да бъдеш част от действащо предприятие (или с други думи, част от „в движение“ ).
В момента сделки с предприятия се извършват не само в рамките на приватизационни отношения или във връзка с фалит на длъжници - собственици на предприятия. Предприятията като имуществени комплекси могат да бъдат предмет на много сделки (едностранни актове и споразумения). Предприятия се продават, купуват, отдават на лизинг, ипотекират, наследяват. Процедурата за сключване и изпълнение на тези сделки, както и техните последици, е необходимо да се знае от участниците в тези отношения, дори само защото грешките, направени при извършването на такива сделки, поради високата цена на обектите, могат да причинят значителни имуществени загуби за партиите.
Трябва да се отбележи, че възможността за участие на предприятие като обект на граждански оборот днес е по-скоро потенциална, отколкото реална. Това се дължи на липсата на практика сред предприемачите да извършват сделки с предприятия и на трудностите на процедурата за извършване на сделки, по-специално на етапите на оценка на предприятие, извършване на сделка и регистриране на права по сделки с предприятие.
Например в Москва през първата година от съществуването на съдебните органи, държавна регистрацияправа върху недвижими имоти и сделки с тях е осъществена само една сделка за продажба на предприятие. Въпреки че през същия период броят на сделките с изолирани индустриални обекти е несравнимо по-голям.
Тоест за купувача днес интересът е просто към самия недвижим имот, а не към другите му активи и пасиви. В този случай новите собственици предпочитат да разделят предприятието на части (на работилници, складове, гаражи и т.н.) и да закупят същото предприятие с тези „безжизнени“ части като просто недвижими имоти.
Това предполага, че в момента, предвид настоящата икономическа ситуация, много рядко продаваните предприятия представляват интерес като имотни комплекси. За жалост.
Кондоминиум. Това е друг вид комплекс от имоти.Етажна собственост (новолат. condominium, от лат. con (cum) - заедно, едновременно и dominium - владение, власт) в разбирането на гражданското право -обща собственост. Това е „Сдружение на собственици в един комплекс от недвижими имоти в жилищния сектор (собственици на жилища), в границите на които всеки от тях, на правото на частна, държавна, общинска или друга форма на собственост, притежава жилищни сгради ( апартаменти, стаи) и (или) нежилищни помещения, включително прилежащи такива, както и други недвижими имоти, пряко свързани с жилищна сграда, което е обща собственост на собствениците на жилища и следва съдбата на правата на собственика върху жилищни и (или) нежилищни помещения.“
Понятието етажна собственост в гражданскоправен смисъл не трябва да се бърка с понятиетов щатското право, където етажната собственост означава съсобственост, тоест съвместно упражняване на върховна власт върху една и съща територия от две или повече държави.
От разпоредбите на Федералния закон следва, че етажната собственост се признава като единен комплекс от недвижими имоти, включително поземлен имот в установени граници и жилищна сграда, разположена в него, други обекти на недвижими имоти, в които отделни части, предназначени за жилищни и други цели (помещения) се намират в частна или публична собственост на определен кръг собственици, а останалите части (имоти) са в тяхна обща споделена собственост .
Основа за създаване на етажна собственост може да бъде: приватизация на жилищния фонд в жилищни сгради, преустройство на жилищно строителство и жилищни кооперации, създаване на етажна собственост в новострояща се жилищна сграда от нейните бъдещи собственици, сдружения на собственици в жилищни райони с ниско ниво. -етажни сгради (терени с разрешено ползване за индивидуално застрояване). В тези случаи частните собственици на отделни апартаменти трябва съвместно да експлоатират собствеността, която е станала тяхна обща собственост: асансьори, тавани, мазета, сервизни помещения, стълбища и стъпала, покриви на къщи, електрическа, водопроводна, водопроводна, инженерна и друга собственост. И също, което е много важно, местната територия - парцел земя (или части от него). Цялото това имущество не само трябва да бъде обща собственост на собствениците на жилищата, но трябва да се поддържа в правилен ред, редовно да се поддържа и ремонтира.
Етажната собственост, както и предприятието, като обект на гражданско обращение, не може да се разглежда изолирано от своите собственици - субекти на правото. Тоест, той не съществува като имотен комплекс сам по себе си, а на първо място е свързан със своите собственици, конкретни субекти, които имат вещни права върху него. С други думи, етажната собственост не принадлежи на себе си, а на тези собственици, по чиято инициатива е създадена.
Собствениците на етажната собственост могат да бъдат, в зависимост от формата на нейното управление, в съответствие с Федералния закон „За асоциациите на собствениците на жилища“ от 15 юни 1996 г. № 72-FZ (наричан по-долу Закон за асоциациите на собствениците на жилища). ):
– директно до самите собственици на жилища;
– обслужване на клиенти;
– асоциация на собствениците на жилища;
Управлението на етажната собственост от собствениците на жилища е пряко ограничено от закона и се допуска само в случаите, изрично предвидени в член 21 от Закона за жилищното настаняване - когато етажната собственост включва не повече от четири помещения, собственост на двама, трима или четирима различни собственици.
Обслужване на клиенти. В този случай собствениците на жилища прехвърлят функциите по управление на етажната собственост на служба за клиенти, упълномощена от държавата или местната власт за жилищно-комунални услуги.
Асоциация на собствениците на жилища. е организация с нестопанска цел, обединяващ собствениците на жилища в етажна собственост за съвместно осигуряване на експлоатацията на комплекс от недвижими имоти. Това се случва в случаите, когато самите собственици по някаква причина не желаят или не могат да се занимават с управлението на етажната собственост.
Предвид факта, че при управление на етажна собственост от обслужването на клиенти функциите на стопански субект се прехвърлят на държавни или общински органи, а управлението директно от собствениците е само частен случай с малък брой участници, предметът на разглеждане на отношенията при образуване на етажна собственост в тази работа ще се фокусира конкретно върху сдруженията на собствениците.
Трябва да се отбележи, че доскоро понятието партньорство на собствениците на жилища се идентифицираше с понятието етажна собственост. По-специално, действащото законодателство на Русия в началото на деветдесетте години предвижда концепцията за жилищен фонд в колективна собственост: фонд, който е обща съвместна или обща споделена собственост на различни субекти частна, държавна, общинска собственост и собственост на обществени сдружения.
Тази класификация на жилищния фонд не е съобразена с новото гражданско законодателство.
Възникналото объркване на тези понятия в дефинициите беше коригирано с Указ на президента на Руската федерация от 23 декември 1993 г. N 2275, който одобри Временните правила за етажната собственост. Той дефинира понятието „етажна собственост“ като сдружение на собственици в един комплекс от недвижими имоти в жилищния сектор.
В същото време Регламентът отделно закрепи концепцията за „партньорство“ на собствениците на жилища, т.е. собственици на помещения. Така се разграничиха понятията „дружество” и „етажна собственост”.
И все пак Указът не можа за дълго да измести законодателната норма, предназначена да даде недвусмислено тълкуване на понятието „етажна собственост“. Противоречието между Закона за партньорствата и Закона за основите по отношение на определението за партньорство на собствениците на жилища беше разрешено с приемането на Федералния закон „За асоциациите на собствениците на жилища“ от 21 април 1997 г., който въведе изменения и допълнения в Закон за осн.
Отклонението от тълкуването на етажната собственост като партньорство доведе до факта, че етажната собственост вече се счита за единен комплекс от недвижими имоти, в който отделни помещения са частна, държавна, общинска или друга форма на собственост.
Сдружението на собствениците на жилища е специален вид Не-правителствени Организации. Към заблудите следва да се причисли и отъждествяването на етажната собственост с потребителната кооперация, което, разбира се, е напълно неоснователно. Сдруженията на собствениците обаче могат да възникнат и на базата на жилищни и жилищно-строителни кооперации, в които поне един участник е изплатил изцяло своя дял.
Както вече беше посочено във въведението към тази работа, създаването на асоциации на собствениците на жилища беше следствие от масовата приватизация на жилищния фонд в Руската федерация. Тоест прехвърляне на жилищни обекти от държавна и общинска собственост в собственост на граждани и юридически лица. В същото време, поради доброволността на приватизацията на жилищата, тази част от апартаментите, където собствениците не искаха да ги приватизират, запазиха предишните си собственици, включително обществени.
Партньорството се организира от най-малко двама собственици на жилища, които могат да бъдат не само граждани, но и други собственици на жилищни помещения - юридически лица и публични юридически лица. Освен това, по решение на тези публични юридически лица, техните унитарни предприятия или институции също могат да станат членове на партньорството.
Повечето типичен примерКооперацията днес е многофамилна жилищна сграда, в която апартаментите принадлежат на различни собственици.
Суханов Е. А. // Учебник по гражданско право, кн.аз "Бек", М., 1998 г. С. 306
Кулагин М.И. Държавно-монополистическият капитализъм и юридическото лице // Избрани произведения: Сб. М., 1997. С.32 Тихомиров М. Ю. // Гражданско право. Речник-справочник. М. 1996. С. 250
Исаков V.B. // Коментар на Закона „За основите на федералната жилищна политика“, М. 1999. От 50г
Исаков В. Б. // Коментар на Закона „За основите на федералната жилищна политика“, М. 1999. От 50г
Имотният комплекс в момента е спорен обект в съвременното гражданско право. Гражданският кодекс на Руската федерация в раздела за обектите на гражданските права не установява такова понятие като имуществен комплекс, т.е. няма законодателна дефиниция на правото, залегнало в нормата. Концепцията съществува само на доктринално ниво, например Е. А. Суханов определя имуществения комплекс като „особен обект на граждански права, комплекс от взаимосвързани недвижими и движими вещи, използвани за обща цел като едно цяло“ Виж: Руското гражданско право / учебник, под редакцията на E.A.Sukhanova, том 1, М.: Статут, 2010.P.310.
Терминът "комплекс" (лат. complexus) означава съвкупност от обекти или явления. От своя страна думата „собственост“ произлиза от думата „собственост“, която в зависимост от обхвата на приложение означава не само вещи, но и имуществени права и задължения
Законодателят определи предприятието като обект на правото, което е имуществен комплекс, използван за извършване на стопанска дейност. Предприятието като цяло, по-точно като имуществен комплекс, се признава от закона за недвижимо имущество (член 132 от Гражданския кодекс на Руската федерация) Виж: Гражданско право / учебник, изд. С.А. Алексеева, М.: Проспект, 2010. С.91. В същото време предприятието като имуществен комплекс включва всички видове имущество, предназначено за неговата дейност, включително парцели, сгради, конструкции, оборудване, инвентар, суровини, продукти, вземания, дългове и права върху обозначения, които индивидуализират предприятието, своите продукти, работи и услуги (търговско обозначение, търговски марки, марки за услуги), както и други изключителни права, освен ако не е предвидено друго в закон Виж: Гражданско право / учебник, изд. С.С.Сергеева, Том 1, М.: ТК "Велби", 2009.С.377. Друго име за имуществен комплекс, предназначен за извършване на предприемаческа дейност, е „бизнес“, дадено в член 85 от Федералния закон от 8 януари 1998 г. № 6-FZ „Относно несъстоятелността (фалит)“ Виж: Сборник на законодателството на Руската федерация, 1998 г., № 2, член 222., който вече не е в сила. В новата редакция на закона от 26 октомври 2002 г. такова определение не е дадено, въпреки че по смисъла на правилата, съдържащи се в него относно продажбата на предприятието на длъжника, може да се приеме, че предприятието се разбира като „бизнес .”
Въз основа на гореизложеното следва, че предприятието не е просто съвкупност от разнородни неща и произволно избрани задължения, а единен имуществен комплекс, необходим за предприемаческата дейност. Обобщавайки тези разпоредби, можем да изведем следните характеристики на комплекс от имоти:
- - окрупняване на собственост (формиране на комплекс) за определен вид стопанска дейност;
- - действително извършване на стопанска дейност, насочена към получаване на печалба от използването на това имущество („предприятие в движение“).
Действителното извършване на стопанска дейност се показва предимно от задължения, договори, права на вземане и дългове, за които са включени в предприятието. Други комплекси от недвижими и движими вещи, които не участват в предприемаческа дейност, не се считат за предприятие (бизнес). Предприятия могат да се формират на базата на фабрики, бензиностанции, ресторанти и др., ако тази собственост бъде „съживена“ от предприемаческата дейност на нейния собственик. Трябва да се отбележи, че в състава на предприятието не влизат никакви права на вземане и задължения за задълженията на собственика, а само тези, свързани с дейността на това предприятие.Виж: Понятието имотен комплекс в законодателството и правните режим на обектите в него / авт. Изкуство. Пискунова М. Г. „Недвижими имоти и инвестиции. Правна уредба”/сп. № 1, 10.2002. Е. А. Суханов посочва, че едно „работещо предприятие“ струва много повече от простата обща „балансова стойност“ на неговото имущество или нетни активи, ако има „клиентела“ (добра воля), т.е. стабилни икономически връзки с потребителите на продукти или услуги . Наличието на тази характеристика е много важна характеристика на предприятието като имуществен комплекс и обикновено определя целесъобразността да се извършват сделки с него именно като имуществен комплекс, а не като просто съвкупност от вещи или други обекти.Вижте: Руското гражданско право / учебник, под редакцията на Е. А. Суханов, том 1, М.: Статут, 2010.С.310.
Отделни части и производствени единици на предприятието могат да действат като независими обекти на гражданското обращение, например собственост на работилница, малък магазин, хотел, кафене или друго предприятие за услуги. Тоест по своята същност предприятието е сложен обект според класификацията на обектите в гражданското право, като общата цел е реализиране на печалба от една или друга дейност на предприятието. При сделки (лизинг, залог, продажба и др.) с имуществени комплекси техният собственик прехвърля на приобретателя не само обикновен набор от вещи, но и съпътстващите права и задължения, „бизнеса“ като цяло с право да получават „обезщетения“ и „тежест за издръжка“.
Имотният комплекс е не само предприятие, като субект и обект на граждански правоотношения, но и обща собственост на жилищна сграда, която по силата на закона е споделена собственост на собствениците на жилищни апартаменти и (или) стаи ( клауза 1 на член 290 от Гражданския кодекс; членове 36-43 LCD). Обикновено се появява след приватизацията на жилища в жилищни сгради, когато частните собственици на отделни апартаменти трябва съвместно да управляват площадки и стълбища, асансьори, покриви и мазета, електрическо, водопроводно и друго оборудване, обслужващо жилищната сграда като цяло, както и околните област, което, строго погледнато, изобщо не са отделни неща - обекти на граждански права. Собствеността върху апартамент (стая) е неразривно свързана с дял в собствеността върху общата собственост на жилищна сграда.
Тази правна структура (в предишното законодателство наричана „етажна собственост“) се превърна в начин за разрешаване на въпроса за собствеността върху общите части и оборудването на многожилищни жилищни сгради, по време на приватизацията на които започнаха да се разглеждат отделни апартаменти и дори всекидневни по закон като самостоятелни обекти на правото на собственост. Само по себе си това решение не може да се счита за най-успешното, тъй като такива апартаменти и стаи не са предназначени за самостоятелно ползване, те са тясно свързани помежду си и с други части на къщата (обикновено не само стените, но дори подът и таванът са често срещани в тях, а обектът на правата на собственост на наемателя в този случай всъщност става „пространство“). Общите части на къщата също не са самостоятелни вещи, които също са лишени от прехвърляне извън връзката с жилищните помещения, които обслужват (клауза 2 на член 290 от Гражданския кодекс, членове 37, 38, 42 от Жилищния кодекс). По-ефективно, както показва по-специално европейският опит, би било да се признае жилищна сграда като единична, правно неделима вещ и следователно като цяло обект на споделена собственост на жителите. В този случай последните получават за ползване (или на специално вещно право) принадлежащите им апартаменти и в същите дялове поемат всички необходими разходи за поддържане на къщата в добро състояние.
Технологичен имуществен комплекс (например газопроводи с компресорни станции и подобно оборудване, инсталации за преработка на нефт и други суровини и др.) Може да бъде признат за специален обект на граждански права (едно нещо). Този комплекс се различава от предприятието по това, че включва само вещи, но не и права и задължения. Същевременно вещите, които го съставляват, са разнородни (недвижими имоти – земя, сгради, постройки; движими вещи – оборудване и др.), но са обединени от едно единствено стопанско предназначение, което прави препоръчително да се разглежда отново като като отделен обект на имуществен оборот, но не имуществени права Виж: Руско гражданско право / учебник, под редакцията на Е. А. Суханов, том 1, М.: Статут, 2010 г. С.311-312.
И така, това означава, че имотният комплекс се разбира не само като специален обект на граждански права, комплекс от взаимосвързани недвижими и движими вещи, използвани за общо предназначение като едно цяло, но и други комплекси, свързани с общата споделена собственост на жилищна сграда, комплекс от технологични имоти и др.
Както вече разбрахме, при извършване на сделки с имотни комплекси, обектите, които са част от него, губят присъщия им поотделно правен режим, а обединени заедно придават единен правен режим на имотния комплекс. Но въпреки това законодателят признава имотния комплекс (предприятие) за недвижим имот в съответствие с член 132 от Гражданския кодекс на Руската федерация.
Въпреки липсата на основните характеристики на недвижимия имот - силна връзка със земята и невъзможност за преместване без нарушаване на предназначението му, както и подвижността и изменчивостта на предприятието като обект на правото, законодателят счете за необходимо да подчини то към правния режим на недвижимите имоти и, следователно, изискването за държавна регистрация на права и сделки. Държавната регистрация на права върху предприятие и сделки с него трябва да се извършва по специален начин, определен от правната специфика на този обект. Основната характеристика на предприятието е възможността за включване на парцели и други недвижими имоти, разположени на различни територии, както и възможността за изключване на недвижими имоти от предприятието. Въпреки това предприятието като цяло се признава за недвижимо имущество, дори ако не включва парцели, сгради, конструкции и други недвижими обекти. Член 22 от Федералния закон „За държавната регистрация на права върху недвижими имоти и сделки с тях“ определя специално място за регистрация на права върху предприятие, различно от местоположението на недвижимия имот.
Според Piskunova M.G. Съществена характеристика на предприятието е неговата обективна несигурност. Другите недвижими имоти са индивидуално определени вещи, чието физическо естество, силна връзка със земята или невъзможност за движение определят тяхното фиксирано местоположение, тяхното пространствено определяне като обект на правото. Обективно са парцели, сгради и постройки, жилищни и нежилищни помещения съществуващи неща, „обективни обекти на права“. Тяхното възникване и съществуване не са свързани със субективни права; обектът на недвижим имот може да съществува без субект на правото, извън правоотношенията, например собственост без собственост. Новосъздаденият недвижим имот като вещ възниква обективно след завършване на строителството и съществува независимо от възникването на права върху него. От момента на държавна регистрация в съответствие с член 219 от Гражданския кодекс на Руската федерация възниква вещно право върху него, но не и самият обект. Предприятието е „субективен обект на права“.
Първо, неговото възникване и съществуване са неразривно свързани с предмета на правата върху него. Един от основните въпроси на правния режим на предприятието, който се подминава с мълчание във всички изследвания, посветени на тази тема, е моментът на възникване на правото на собственост върху предприятие като недвижим имот. В кой момент възниква собствеността върху бизнес? Ако предприятието е придобито въз основа на сделка (покупко-продажба, включително на открит търг, чрез компенсация и т.н.), тогава съгласно общото правило, параграф 2 на член 8 и параграф 2 на член 223 от Гражданския кодекс на Руската федерация, както и съгласно специална норма Съгласно нормата на параграф 1 от член 564 от Гражданския кодекс на Руската федерация, правото върху него като недвижим имот ще възникне от момента на държавна регистрация на прехвърляне на права.
Второ, като обект на права предприятието, неговият конкретен състав и наименование се определят от притежателя на авторското право при извършване на сделка с предприятието в съгласие с участника в сделката. Съставът на предприятието, посочен в параграф 2 на член 132 от Гражданския кодекс на Руската федерация, може да бъде променен по споразумение. Така още преди подписването на договора от продавача се извършва инвентаризация, след което актът за инвентаризация, балансът, докладът на независим одитор и списъкът на задълженията се преглеждат от страните, след което се определя съставът на продаваното предприятие. чрез договор за покупко-продажба (член 561 от Гражданския кодекс на Руската федерация). Определянето на състава на предприятието директно чрез споразумение, тоест при извършване на сделка, също е предвидено в клауза 3 на член 70 от Федералния закон „За ипотеката (залог на недвижимо имущество)“. Споразумението определя състава на предприятието, прехвърлено на доверително управление (клауза 1 от член 1016 от Гражданския кодекс на Руската федерация). Тоест можем да кажем, че предприятието е специален обект на права, който се формира и придобива имуществена сигурност, когато се извършват сделки с него. Предприятието е по-скоро субект на сделка, отколкото обект на права на собственост. Целта на тази правна структура е да прехвърли права върху всички елементи на бизнеса чрез сключването на една, а не на множество отделни сделки.
Трето, предприятието, за разлика от другите недвижими вещи, е постоянно променящ се обект на правото. Едва ли има по-променлив обект на права от бизнес, „предприятие в движение“, включително искове и дългове за задължения, свързани с предприемаческа дейност.
Четвъртата характеристика на предприятието е възможността за неговата пространствена несигурност: по волята на собственика предприятието може да включва парцели и други недвижими имоти, разположени на различни територии, но също така е възможно те да не бъдат част от предприятие, което не лишава такъв „виртуален“ обект от правния режим на недвижим имот. Въпреки че е трудно да си го представим предприемаческа дейност, които не са свързани с определен недвижим имот или права върху него, „във въздуха“, извън собствени или наети производствени, търговски, административни помещения, въпреки това, такава възможност е разрешена от законодателя Виж: За държавна регистрация на права върху предприятие като имотен комплекс / авт. Изкуство. Пискунова М. Г. „Недвижими имоти и инвестиции. Правна уредба”/сп. № 1, 6.2001.
И така, недвижимите имоти са вещи, а като обекти на правото те са обективни, постоянни, пространствено определени. Предприятията не са вещи и като обекти на правото са субективни, променливи и не могат да бъдат пространствено определени.
Според О. М. Козир, признавайки предприятието за недвижимо имущество, в бъдеще Гражданският кодекс на Руската федерация не го подчинява автоматично на всички общи правила за недвижими имоти, но установява по-формализиран и строг режим за сделки с предприятия. Затягането на правния режим на едно предприятие като обект на правото чрез квалифицирането му като недвижим имот трябва, както всяко ограничаване на гражданското обращение, да има конкретна цел.
В правната литература се отбелязва, че предприятието не е просто съвкупност от независими изолирани неща, а единен имуществен комплекс, изолиран от останалата собственост на собственика (юридическо лице или индивидуален предприемач), образуващ едно цяло, затворен производствен цикъл. Отделни недвижими имоти, свързани с предприятието, понякога могат да бъдат разположени извън местоположението на по-голямата част от имота. Като примери за предприятия могат да се считат фабрики, бензиностанции, ресторанти и др.
Материалните и нематериалните обекти, които са част от предприятието и формират неговия имуществен комплекс, могат условно да бъдат разделени на следните групи в зависимост от правния режим:
- - парцели, други недвижими имоти или права върху тях;
- - движими вещи;
- - права на вземане и задължения по задължения, свързани с дейността на предприятието;
- - изключителни права.
Имущественият комплекс на предприятието не може да се сведе до понятието „сложно нещо“, тъй като последното се състои от реални, парични вещи, а предприятието се формира не само от вещи, но и от друга собственост, включително права. В законодателството терминът „комплекс от имоти“ се използва не само за описание на предприятие. Може да има и други имуществени комплекси, които не са предприятие. Така че в параграф 1 на член 607 и в чл. 1013 от Гражданския кодекс на Руската федерация говори за възможността за прехвърляне на предприятия и други имуществени комплекси за лизинг и доверително управление.
Правният режим на имуществените комплекси като сложни недвижими вещи обаче е различен от режима на предприятията, въпреки че носителите на права понякога приравняват тези понятия. Имотните комплекси отговарят на критериите за недвижими имоти поради физични свойства, те, за разлика от предприятието, са неща, макар и сложни. Практическите аспекти на този проблем са изследвани в работата на А. А. Завялов, посветена на особеностите на регистриране на права върху недвижими имоти производствени организациигазова, нефтена, металургична и енергийна промишленост. Имуществените комплекси от недвижими имоти, като сложни обекти, се подчиняват на обичайния правен режим на недвижимите имоти, необременени от правилата за предприятията. Може би собственикът на имотния комплекс ще пожелае да сключи сделка, чийто предмет ще бъде предприятие, което включва само имотния комплекс като сложна вещ без други атрибути на бизнеса (движими вещи, собственост и изключителни права). От гледна точка на икономическо съдържание това е идентично със сделка с имуществен комплекс като единична недвижима вещ. Но определението от страните като предмет на споразумението на предприятие (прехвърлянето му в собственост, ползване, ипотека) подчинява такова споразумение на правилата за сделки с предприятия, независимо от неговия състав.Вижте: Относно държавната регистрация на права към предприятие като имотен комплекс / авт. Изкуство. Пискунова М. Г. „Недвижими имоти и инвестиции. Правна уредба”/сп. № 1, 6.2001.
22 октомври 2013 г. - 4:06 сутринта | администратор
На 1 октомври 2013 г. влезе в сила така нареченият трети блок от изменения на Гражданския кодекс на Руската федерация, а именно Федерален закон от 2 юли 2013 г. № 142-FZ „За изменение на подраздел 3 от раздел I на част Един от Гражданския кодекс на Руската федерация. Сега в гражданското обращение ще се появи нов обект на правата на собственост - единен комплекс от недвижими имоти. Проблемът е, че Rosreestr доста често отказваше да регистрира права на собственост върху такива нестандартни, но доста често срещани обекти като линейни. Такива обекти не принадлежат към традиционните сгради, конструкции и конструкции и повечето от тях съдържат не само недвижими имоти, но и движими вещи (например отоплителни системи, канализационни системи, електропроводи, комуникации и др.). Съдебната практика по този въпрос също не беше единна - арбитражните съдилища класифицираха такива обекти по различен начин и не винаги ги класифицираха като недвижими имоти. Появата на нов член в Гражданския кодекс на Руската федерация има за цел да реши този проблем.
Един комплекс от недвижими имоти включва както недвижими, така и движими вещи
В Гражданския кодекс на Руската федерация отделна статия е посветена на един обект на недвижими имоти. 133.1. Така един комплекс от недвижими имоти е недвижима вещ, която участва в обръщението като един обект.
ЦИТАТ:„Недвижимо нещо, което участва в обръщението като един обект, може да бъде един комплекс от недвижими имоти - набор от сгради, конструкции и други неща, обединени от една цел, неразривно свързани физически или технологично, включително линейни обекти ( железници, електропроводи, тръбопроводи и други) или разположени на един и същ поземлен имот, ако единният държавен регистър на правата върху недвижими имоти регистрира собствеността върху съвкупността от тези обекти като едно цяло като една недвижима вещ“ (член 133.1 от Гражданския закон). Кодекс на Руската федерация).
Единен недвижим комплекс е нова правна структура, която включва освен самите недвижими вещи и движими вещи (други вещи). Междувременно законът не посочва директно какви движими вещи могат да бъдат част от един недвижим комплекс. За единни комплекси от недвижими имоти се прилагат правилата за неделимите вещи.
Логично е да се предположи, че например производствените комплекси могат да включват производствено оборудване, котли, кабели, тръбопроводи, тоест вещи, които сами по себе си са движими, но в разглеждания случай имат физическа връзкас недвижими имоти и съвместно предназначение за производствена дейност. В същото време е съмнително дали е възможно в един комплекс от недвижими имоти да се включат например инвентар или други вещи, които, въпреки че се използват в производствени дейности, не са физически свързани с общата система и могат да бъдат премахнати по всяко време време, без да го повредите.
Концепцията за единен имотен комплекс, за разлика от предприятието, не включва изключителни права, дългове и искове. главната причинае, че тези права се свързват със субекта - носителя на правата върху предприятието, а не с комплекса от недвижими имоти като обект на граждански правоотношения.
Като цяло могат да се идентифицират няколко условия за признаване на съвкупност от неща като един комплекс от недвижими имоти.
Първо, всички обекти трябва да имат едно предназначение, например да са предназначени за производствени дейности. С други думи, това не е произволен набор от отделни типове имоти, а специфичен набор от имоти, разположени в системата.
Второ, всички обекти трябва или да се намират на един и същи парцел, или да са неразривно свързани физически или технологично. В този случай те могат да бъдат разположени на няколко парцела.
Трето, собствеността върху съвкупността от тези неща като една недвижима вещ трябва да бъде регистрирана в Единния държавен регистър на правата върху недвижими имоти и сделките с него (наричан по-долу Единен държавен регистър на недвижимите имоти).
По този начин, за да се признае съвкупност от вещи като един комплекс от недвижими имоти, е необходимо както тяхното фактическо, така и правно обединяване.
Фактическата асоциация предполага такава взаимосвързаност на няколко движими и недвижими вещи, която позволява използването им за постигане на определена цел, което е невъзможно при отделно използване.
В същото време е необходимо и тяхното формално обединяване, тоест регистриране на собственост върху тях като един обект.
Парцелът е незадължителен елемент от един комплекс от недвижими имоти
За необходимостта да се идентифицира единичен сложен обект, който съчетава движими
и недвижимите неща, казано е отдавна. По-специално, Концепцията за развитие на гражданското законодателство на Руската федерация предвижда необходимостта от включване в Гражданския кодекс на Руската федерация на комплекс от технологична собственост като нов обект на граждански права, който също трябваше да замени предприятието като имотен комплекс. В Концепцията комплексът от технологична собственост се приема като сложно или съставно нещо (клауза 3.7.3, раздел 4). Необходимите характеристики на такъв обект бяха: 1) обединяването на различни обекти на движимо и недвижимо имущество с една икономическа цел; 2) наличието в неговия състав на поземлен имот (права върху поземлен имот), върху който са разположени недвижими имоти (обекти), включени в имотния комплекс.
Първоначално законопроект № 47538 6 „За изменение на части първа, втора, трета и четвърта от Гражданския кодекс на Руската федерация, както и някои законодателни актове на Руската федерация“ (наричан по-нататък законопроектът) предвиждаше въвеждане в гражданско обращение на обект, наречен единен имотен комплекс. Освен това първоначално не се предвиждаше да се отделя отделен член, а да се поставят разпоредби за един имотен комплекс в параграф 2 на чл. 130 от Гражданския кодекс на Руската федерация. Но въпреки факта, че дефиницията на това понятие в чл. 133.1 от Гражданския кодекс на Руската федерация, почти дословно повтаря определението, дадено в законопроекта, между тях има няколко разлики.
В текста на законопроекта единен имотен комплекс се разбира като съвкупност от сгради, постройки и други подобни обекти, обединени от едно предназначение. В окончателната версия подобни обекти бяха заменени с други неща. Последната формулировка изглежда по-успешна, тъй като не е ясно какво се разбира в законопроекта под обекти, подобни на сгради и конструкции, по-специално дали движимите вещи могат да бъдат класифицирани като тях.
В допълнение, законопроектът не изисква пряко държавна регистрация на собственост върху един комплекс от имоти като една недвижима вещ.
В същото време такава комбинация от няколко неща в едно недвижимо нещо трябваше да бъде отразено в Единния държавен регистър, което всъщност означаваше едно и също нещо.
Трябва също да се отбележи, че въпреки въвеждането на концепцията за един комплекс от недвижими имоти, предприятието като имуществен комплекс (член 132 от Гражданския кодекс на Руската федерация) също остава като обект на граждански права.
ЦИТАТ:„Предприятието като обект на права се признава като имуществен комплекс, използван за извършване на стопанска дейност. Предприятието като цяло, като имуществен комплекс, се признава за недвижимо имущество“ (клауза 1, член 132 от Гражданския кодекс на Руската федерация).
Така не се стигна до подмяна на един обект с друг, както трябваше да стане по Концепция. В същото време има очевидно сходство между тези структури и в момента не е ясно как тези обекти на недвижими имоти ще бъдат свързани.
Непоследователността на законодателя се вижда и по въпроса за ролята на поземления имот при формирането на единен комплекс. По този начин Концепцията нарича парцел като задължителен елемент на такъв обект. От чл. 133.1 от Гражданския кодекс на Руската федерация не означава пряко, че парцелът винаги е задължителен елемент на един комплекс от недвижими имоти.
Следователно можем да наблюдаваме отстъпление от постепенното въвеждане в законодателството на принципа на едно нещо, според който парцелът е основният елемент, а всичко, което се намира върху него, е неговите принадлежности или подобрения.
Проектирането на един комплекс от недвижими имоти ще опрости оборота на сложни обекти
Промените в Гражданския кодекс на Руската федерация относно въвеждането на един комплекс от недвижими имоти в гражданско обращение са насочени към решаване на няколко проблема.
Първо, решен е проблемът с режима на така наречените линейни обекти (железопътни линии, електропроводи, тръбопроводи). Преди това класифицирането им като недвижими вещи създаваше определени трудности, тъй като те включват много неща, както недвижими, така и движими, например далекопроводи, оборудване и различни системи. Ситуацията се усложнява допълнително от факта, че законодателството не установява ясен списък на линейните обекти. Само няколко секторни акта съдържат указания за определени видове линейни обекти, а също така установяват някои критерии за тяхното определяне. По-специално, съгласно Федералния закон от 21 декември 2004 г. № 172-FZ „За прехвърлянето на земи или парцели от една категория в друга“, те означават пътища, електропроводи, комуникационни линии, нефтопроводи, газопроводи и други , железопътни линии и други подобни конструкции (клауза 6, част 1, член 7).
Федерален закон № 126-FZ от 7 юли 2003 г. „За комуникациите“ класифицира линейните кабелни комуникационни структури като недвижими имоти (клауза 1, член 8). Понятието „линейни кабелни съоръжения” се дефинира в закона като съвкупност от разнородни недвижими вещи, които технологично образуват едно цяло. В този случай те трябва да бъдат свързани чрез физически вериги (кабели), които едновременно имат следните характеристики:
Наличие на функционална и технологична взаимосвързаност;
Предназначението им е да се използват общо за поставяне на комуникационен кабел;
Наличие на разширение (дължина).
Градоустройственият кодекс на Руската федерация разбира такива обекти като електропроводи (включително линейни кабелни конструкции), комуникационни линии, тръбопроводи, магистрали, железопътни линии и др. (член 1, параграф 11).
Федерален закон № 122-FZ от 21 юли 1997 г. „За държавна регистрация на права върху недвижими имоти и сделки с него“ (наричан по-долу Закон № 122-FZ) установява единствения критерий за определяне на линеен обект - комплекс или неделима вещ (клауза 1 на чл. 9).
На практика, когато подават молба до упълномощения орган за регистрация на собственост върху новопостроено линейно съоръжение, кандидатите често получават отказ и са принудени да се обърнат към арбитражния съд за обявяване на такъв отказ за незаконосъобразен.
ПРАКТИКА. Компанията подаде заявление до Rosreestr за държавна регистрация на собственост върху антенните конструкции на обектите на PKU. Rosreestr отказа държавна регистрация на собствеността върху тези структури, позовавайки се на факта, че представеният кадастрален паспорт не ни позволява да определим антенните структури на обектите на PKU, посочени в него, като единен набор от недвижими вещи, технологично образуващи едно цяло, свързано с физически вериги (кабели). Компанията оспори отказа на Rosreestr в съда. Арбитражният съд удовлетвори искането на жалбоподателя, като посочи, че спорната структура и всички нейни компоненти участват в един технологичен процес и са функционално и технологично свързани помежду си. Освен това съдът посочи, че е невъзможно да се използват компонентите на конструкцията поотделно, като се запази цялостната изпълнявана функция (решение на Федералната антимонополна служба на Московския окръг от 25 декември 2012 г. по дело № A40-6408/11- 145-72).
В друг случай арбитражният съд обяви за незаконен отказа за държавна регистрация на права върху кабелна линия. Съдът стигна до заключението, че тази конструкция е сложно нещо, здраво свързано със земята, поради което няма възможност за преместването й, без непропорционално да се навреди на нейното предназначение (решение на Пети арбитражен апелативен съд от 06/04 /2012 г. по дело № А51-13589/2011 г.).
На второ място, разглежданите промени определено ще опростят оборота на енергийни съоръжения, комунални съоръжения, транспорт, комуникации и други инфраструктурни съоръжения. Понастоящем правата върху такива обекти се формализират чрез държавна регистрация на права върху отделни обекти на недвижими имоти, включени в техния състав. Този подход се подкрепя най-вече от съдилищата.
На трето място, възможността за разпознаване на няколко движими и недвижими вещи като една сложна вещ има голямо значениепри придобиване на права върху земя
в съответствие с чл. 36 от Кодекса на земята на Руската федерация, например при обосноваване на размера на предоставения парцел. Преди това собствениците на такива обекти трябваше да докажат в съда, че набор от разнородни елементи, включително движими, обединени от обща функционална цел, съставлява единен комплекс, чиято експлоатация изисква целия поземлен парцел, а не само неговата част заети от недвижими имоти.
ПРАКТИКА.Компанията се обърна към арбитражния съд с изявление за обявяване на незаконно бездействието от страна на ръководството на Федералната агенция за управление на собствеността. Факт е, че ръководството не е приело установения чл. 36 от Кодекса на земята на Руската федерация, крайният срок за решението за предоставяне на дружеството на парцел, зает от недвижими имоти, собственост на дружеството. Федералната агенция за управление на собствеността смята, че компанията не е представила документи, обосноваващи необходимостта от предоставяне на недвижими имоти с обща площ от 44 473 квадратни метра за експлоатация. м земя с площ от 107 932 кв. м. Съдът застана на страната на жалбоподателя и удовлетвори исканията на обществото, като се аргументира, че в допълнение към сградите и постройките на посочения поземлен имот има електропроводи, съобщителни линии, тръбопроводи, пътища, алеи, платформи и тротоари, както и периметър на завода беше ограден с ограда. Съдът стигна до заключението, че посоченото имущество представлява единен имуществен комплекс, необходим за експлоатацията на завода (постановление на Федералната антимонополна служба на Северозападния окръг от 27 август 2012 г. по дело № A52 -3960/2011) .
В друг случай на дружеството е отказана собственост върху поземлен имот под комплекс от пазарни сгради и съоръжения (административен и търговски център, контейнери, кафенета, търговски щандове, тоалетна, пазарна ограда и асфалтов паркинг). Отделът на Федералната агенция за управление на собствеността се позова на липсата на единно удостоверение за държавна регистрация на собствеността върху посочения имот като единен имотен комплекс. Съдът обяви такъв отказ за незаконен (постановление на Федералната антимонополна служба на Западносибирския окръг от 24 август 2006 г. по дело № A70-1028/9-2005).
В един от случаите Президиумът на Върховния арбитражен съд на Руската федерация също посочи, че структурата може да бъде един обект, състоящ се от разнородни елементи (обекти на недвижими имоти и други), обединени от обща функционална цел. В същото време регистрацията на собственост върху отделни обекти на недвижими имоти не засяга използването му като един обект и не възпрепятства приватизацията на парцела под цялата територия. В този случай президиумът на Върховния арбитражен съд на Руската федерация посочи, че такива структури включват стадиони, които включват специално оборудвани зони за тренировки различни видовеспортна и спомагателна инфраструктура към тях, включително недвижими имоти и други елементи (решение от 20 октомври 2010 г. по дело № А56-50083/2008 г.).
Друго предимство на узаконяването на термина „единен комплекс от недвижими имоти” е, че когато няколко движими и недвижими вещи се обединят в един комплекс от имоти, става невъзможно да се признае собствеността на една от тях от трето лице.
ПРАКТИКА.Дружеството подаде иск за признаване на собствеността върху сградите, включени в един комплекс, като самостоятелни обекти на недвижими имоти, позовавайки се на факта, че е извършило тяхното изграждане самостоятелно. Съдът отказа да удовлетвори заявените искания, включително поради факта, че сградите и постройките, построени от ищеца, са
икономически спомагателен характер, предназначен да подобри качествено функционалните характеристики на основното съоръжение по отношение на неговото подобряване и ефективност на използване. Това показва неразривния характер на функционирането на тези обекти като единен комплекс (решение на Арбитражния съд на Република Карелия от 26 юли 2007 г. по дело № А26-1751/2007).
При анализ на разпоредбите на чл. 133.1 от Гражданския кодекс на Руската федерация възникват някои въпроси, отговорите на които все още не се съдържат в законодателството. Например, не е напълно ясно кой документ ще отразява всички материални и технически характеристики на един комплекс от недвижими имоти. Може ли техническият паспорт да се счита за такъв? В момента законодателството предвижда изготвяне на технически паспорти за линейно-кабелни комуникационни структури. Тези документи отразяват информация за местоположението на линейно-кабелната конструкция, нейната Основни характеристики(дължина или площ, брой необслужвани точки за регенерация и укрепване, брой пресичания на кабели през водни бариери, дължина на кабелните канали в километри, брой устройства за проверка на кабели (телефонни кладенци)). Тези изисквания се съдържат в Постановление на правителството на Руската федерация от 02.11.2005 г. № 68 „За особеностите на държавната регистрация на собственост и други права на собственост върху линейно-кабелни комуникационни структури“, както и в заповедта на Министерството на информацията и комуникациите на Русия от 02.08.2005 г. № 90 „За одобряване на Инструкциите за попълване на технически паспорт на линейно-кабелна комуникационна структура.“
Не е съвсем ясно и какъв ще бъде механизмът за признаване на група от вещи като единен комплекс от недвижими имоти. За да се опрости оборотът, правният режим на един комплекс от недвижими имоти трябва да бъде изключително гъвкав и да позволява на неговия собственик както да го създава, така и да го променя по собствена инициатива. С други думи, собственикът на имота може не само да обедини обектите в единен комплекс от недвижими имоти, но и впоследствие да прекрати неговия режим, да го раздели на компоненти и да впише права на собственост върху отделни елементи, включени в състава му.
Все още няма яснота как ще се наименува единният имотен комплекс в удостоверението за вписване на права. Възможно е такъв сертификат да съдържа списък на обектите, които са част от комплекса, по същия начин, по който удостоверението за собственост на помещение съдържа на гърба списък на стаите, които са част от това помещение.
Във всеки случай успехът на разглежданите нововъведения зависи преди всичко от това колко бързо и ефективно ще бъдат направени промени в действащото законодателство, свързани с появата на такъв нов обект на права като единен комплекс от недвижими имоти.
СЪДЕБНАТА ПРАКТИКА ПРИЗНАВА КОМПЛЕКСА ЗА ОБЕДИНЕН, АКО ВЕЩИТЕ СЕ ИЗПОЛЗВАТ ЗА ЕДНА ЦЕЛ
Преди това действащото законодателство не познаваше имуществения комплекс като обект на граждански права и поради това възникнаха определени трудности при признаването на съвкупността от неща като едно цяло. В същото време, наличието в законодателството на такъв обект на права на собственост като предприятие, ситуацията
не го опрости. Както показва практиката, този дизайн всъщност не се използва. Освен това в дефиницията на понятието „предприятие“ акцентът се поставя не толкова върху имуществения компонент, колкото върху производствения компонент, където основното значение има кръгът от клиенти и задълженията на собственика на предприятието. свързани с дейността му.
Но въпреки това съдебната практика се основава на факта, че при определени обстоятелства няколко взаимосвързани неща могат да образуват единен имотен комплекс. В съдебните актове също има опити да се определят условията за признаване на съвкупност от вещи като единен имотен комплекс. Сред тези условия бяха:
Наличие на една икономическа цел (резолюция на Федералната антимонополна служба на Волго-Вятски окръг от 08.06.2012 г. по дело № A43-5163/2011);
Наличието на неща с едно функционално предназначение, което им позволява да формират инфраструктура, предназначена за производство (резолюция на Федералната антимонополна служба на Западносибирския окръг от 02.03.2012 г. по дело № A46-3472/2011);
Свързване чрез един технологичен процес (постановление на Президиума на Върховния арбитражен съд на Руската федерация от 1 март 2011 г. по дело № A51 1888/2007);
Възможността за предоставяне на единичен технологичен процес(определение на Върховния арбитражен съд на Руската федерация от 2 август 2012 г. по дело № A51-4475/2011);
Участие в един неделим производствен процес (определение на Върховния арбитражен съд на Руската федерация от 21 февруари 2013 г. по дело № А40-17239/12-121-174).
IN в някои случаисъдилищата също така посочиха, че имотният комплекс трябва да има един технически паспорт, един инвентарен и кадастрален номер, една дата на изграждане и въвеждане в експлоатация на съоръжението (решение на Втория апелативен съд от 20 февруари 2006 г. по дело № A82-18908 /05-1 07-12 ).
Също така в съдебната практика има становище относно необходимостта от държавна регистрация на имотен комплекс като единен, неделим обект на недвижими имоти (постановление на Федералната антимонополна служба на Източносибирския окръг от 10 август 2010 г. по дело № AZZ -544/2010).
Както можете да видите, фокусът е върху единствената цел на нещата, възможността те да бъдат използвани за постигане на обща цел.
