Последна актуализация юни 2019 г

Получаването на почти всеки доход подлежи на данъчно облагане. Какъв данък върху продажбата на апартамент трябва да плати собственикът? Подоходен данък или, както е правилно, данък върху доходите на физическите лица. Всички собственици на недвижими имоти трябва да знаят, че продажбата на жилище не винаги е облагаема:

Ако апартаментът е собственост повече от 3 години (от 2016 г. - 5 години) - освобождаване от данък.
Ако се продава по-евтино от закупеното (но по-скъпо от 70% от кадастралната стойност), тогава не трябва да плащате нищо.

Данъчна ставка

Физическите лица плащат данък общ доход върху всичките си доходи. Продажбата на жилищни помещения е пряко свързана с данъка върху доходите на физическите лица. Данъчни ставки:

За резиденти – 13% (от приходи от продажби);
За чуждестранни лица – 30% (от пълната продажна цена).

Какво се облага с данък?

за удръжки на имущество (само за жители);
за разноските, направени от собственика на апартамента при закупуването му.

Тоест изберете от 2 опции за конкретен имот само едно нещо или приспадане на имущество (1 милион рубли) или цената на покупката му.

Тази статия ще обсъди продажбата на жилищни недвижими имоти и отчитането на приспадане на собственост от 1 милион рубли. (апартаменти, къщи, приватизирани дачи, стаи, парцели, както и акции в този имот). Друга собственост са имоти като гаражи, паркоместа, незавършени сгради, автомобили. Когато го продавате, можете да използвате приспадане на имущество от само 250 хиляди рубли. (см. ).

Определяне срока на владение на недвижими имоти

Как да определите дали е изтекъл срокът, след който можете да продадете апартамент, за да не плащате данък? Почти винаги референтната дата е отразена в сертификата за собственост (извлечение от Държавния регистър). Има три изключения:

наследство - обратното броене при получаване на апартамент като наследство започва от датата на смъртта на завещателя.
кооперация - денят на плащане на последния дял или подписване на приемо-предавателен акт. Това е датата, на която правото на собственост върху апартамента се прехвърля от кооперацията на собственика.
ако имотът е регистриран преди 1998 г., тогава за него не е издадено удостоверение. Взети са предвид документите от онова време (покупко-продажба, сертификати BTI и др.).

Някои ситуации имат свои собствени нюанси, например:

Имаше няколко собственици на апартаменти. Един от тях изкупува всички дялове и става едноличен собственик на имота. Трябва ли да плаща данък, ако към момента на продажбата на апартамента са изминали по-малко от 3 (5) години от сделката за закупуване на дялове? Не, защото промяната в споделената собственост няма значение. Ако са изминали повече от 3 (5) години от първоначалната дата на регистрация, не е необходимо да плащате данък върху доходите на физическите лица.

Собствениците на частни къщи могат да завършат строителството си. В този случай трябва ли да се плаща данък при продажба на недвижим имот, ако завършената част от жилището е собственост по-малко от 3 (или 5) години? Ако външните граници на къщата са променени (направени са промени в кадастралния план), тогава ще трябва да се плати данък върху доходите на физическите лица.

Продажба на апартамент закупен преди 2016г

Ако продадете недвижим имот преди 3 години след регистрацията на имота и реализирате печалба, тогава полученият доход ще бъде обложен с данък върху доходите на физическите лица. За да намалите размера на данъка си, можете да използвате:

Приспадане - един милион рубли. Продавачът на апартамент, който е бил собственост по-малко от 3 години, има право да получи приспадане от 1 милион рубли само веднъж за данъчен период (на година). Тоест при продажба на 2 или повече имота годишно може да се ползва само за един.
Цената на придобиването му- тоест данъкът се плаща върху разликата между дохода от продажбата и първоначалната цена на придобиване на имота.

Пример 1: Апартаментът е продаден за 10,6 милиона рубли, закупен за 8,4 милиона рубли, данъкът върху доходите на физическите лица може да се изчисли по два начина, вторият вариант е по-изгоден (собственикът има право да избере опцията за изчисляване на данъка, която ще бъде най-изгодна за него):

(8,4 – 1) х 13% = 962 000 rub.
(10,6 – 8,4) х 13% = 286 000 рубли.

В повечето случаи няма смисъл да се използва приспадане на имущество. По правило се използва, ако:

разходите за закупуване на жилище са по-малко от 1 милион рубли (по-лесно е да използвате това приспадане, отколкото да потвърдите разходите за покупка);
апартаментът е наследен (също ще има малко разходи, които могат да се използват за намаляване на данъчната основа);
не е подарък от близък роднина;
продажба на дарен апартамент (от близък роднина) в следващите 3 години след дарението.

Продажба на апартамент регистриран след 01.01.2016г

Промените в данъците при продажба на апартамент през 2016 г. засегнаха:

Продължителност на мандата, при което доходите от продажбата му подлежат на облагане, равно на 5 години (60 месеца).
Регистриран имот от 01.01.2016г.
Данъчна основа: данъкът върху продажбата на апартамент се изчислява от най-голямата сума, след сравняване на договорната цена и кадастралната стойност.

За кого са приложими тези правила?

Първо, данъкът върху продажбата на апартаменти за физически лица. Това не се отнася за IP.
Второ, законът се прилага за недвижими имоти, които не се използват за търговия.
Трето, нововъведенията се отнасят за недвижими имоти, регистрирани след 1 януари 2016 г. За недвижими имоти, придобити преди 2016 г., освобождаването от данък остава, ако периодът на собственост е над 3 години (36 месеца).

Пример 2: Жилищната площ е закупена през юни 2015 г. и продадена през юли 2018 г. Следователно няма нужда да плащате данък върху доходите на физическите лица при продажбата, тъй като е била собственост повече от три години.

Остава 3-годишният мандат:

Има обаче и изключения. Продължителност на собственост върху недвижими имоти 3 годиниза последваща продажба без данък през 2019г., остава за:

апартаменти, които са наследени от техните собственици;
имущество, прехвърлено като подарък от близки роднини (в съответствие с член 14 от Семейния кодекс);
недвижими имоти, регистрирани при приключване на приватизацията;
имущество, получено по договор за наем.

Сега кадастралната стойност на недвижимите имоти се взема предвид при изчисленията

Още през 2016 г. е необходимо да се вземе предвид кадастралната стойност на жилищата. Облагаема сума – максимална сума:

Или цена по договаряне;
Или кадастралната стойност, умножена по коефициент 0,7.

С други думи, необходимо е да се сравни цената, на която е продаден апартаментът, и неговата действителна кадастрална стойност, умножена по коефициент 0,7. Трябва да платите данък върху най-високата от тези стойности.

Пример 3: Гражданин закупи апартамент през 2017 г. на стойност 5,8 милиона рубли, малко по-късно го продаде за 7,3 милиона рубли. Кадастралната стойност е 8,9 милиона рубли. Ако кадастралната стойност се умножи по коефициент 0,7, тогава сумата е равна на 6,2 милиона рубли. ще бъде по-ниска от посочената в договора цена. Следователно данъкът върху доходите ще трябва да се изчисли върху договорната стойност на продажбите от 7,3 милиона рубли. Данък върху доходите на физическите лица = (7,3 – 5,8) x 13% = 195 000 рубли.

Кадастралната стойност на недвижимите имоти трябва да бъде определена към 01.01.2016 г. Ако регионалните власти не са извършили оценка, тогава за целите на данъка върху доходите на физическите лица те все още вземат договорената продажна цена. По същия начин изчислението ще бъде направено от кадастралната стойност.

В ситуации, когато кадастралната стойност на имота е по-малка или равна на приспадането за продажба на апартамент (1 милион рубли), не е необходимо да се плаща данък, но ако е бил собственост по-малко от 3 (5 години) , гражданинът не е освободен от подаване на декларация.

Пример 4: Гражданин закупи къща през май 2017 г. за 672 000 рубли, а през януари 2018 г. я продаде за 953 000 рубли. По-изгодно е да изберете приспадане на имущество:

(953 000 – 1 000 000) x 13%) - не се дължи данък.
(953 000 - 672 000) x 13% = 36 530 рубли.

Както и досега, собствениците на имоти могат да упражнят правото си да не прилагат данъчно облекчение, а да плащат данък върху доходите върху разликата между продажната цена и първоначалната покупна цена на имота, ако това им е по-изгодно.

Пример 5: През 2017 г. е закупена стая за 1 300 000 рубли, през 2019 г. е продадена за 1 250 000 рубли. По-изгодно е да се използва не приспадането на имуществото, а разходите за покупка, тогава няма да се плаща данък (1250 000 - 1300 000) x 13% = 0.

Ако продаваният апартамент е подарен или наследен

В този случай, при продажба (преди 36 месеца) след:

дати на наследяване (ден на смъртта на наследодателя);
дата на регистрация на имота (ако е дарено).

При закупуването му няма разходи и разходите (държавно мито и др.) не са сравними с продажната цена. Следователно е по-изгодно да се възползвате от приспадането на имущество от 1 милион рубли. Освен това можете да използвате удръжки или разходи. Ето защо повечето хора избират дедукцията.

Пример 6:Гражданинът влезе в наследство през 2017 г. и продава наследения апартамент през 2018 г. Прогнозната стойност беше 2,5 милиона рубли, кадастралната стойност е 2,6 милиона рубли, той продава апартамента за 2,3 милиона, тъй като го притежаваше по-малко от три години. трябва да платите данък, а прогнозната (или кадастралната) стойност на недвижимия имот не може да се вземе предвид като разход, т.к. то се предава по наследство. Сравняваме кадастралния с договорния (2,6 млн. * 70%) = 1,82 млн. т.е. договорната е по-висока, така че изчислението ще бъде направено от договорната: (2,3 -1 милиона (приспадане)) * 13% = 169 000 рубли. И ако не продадете апартамента в рамките на 36 месеца, тогава не трябва да плащате нито декларация, нито данък.

Пример 7:Майката даде на дъщеря си апартамент през 2018 г. (поради близки роднини), но дъщерята продаде апартамента през 2019 г. за 1,8 милиона рубли. Данъкът ще бъде: (1,8 - 1 милион) * 13% = 104 000 рубли.

Какво ще кажете за нерезидентите?

Данъчен резидент е физическо лице (независимо дали е гражданин на Руската федерация или чужденец), което постоянно пребивава в Руската федерация най-малко 183 дни в рамките на една календарна година. Ако човек прекарва по-голямата част от годината в чужбина, тогава той е нерезидент на Русия.

Преди това (до 2019 г.) чуждестранните лица плащаха данък от 30% върху продажбата на жилищна площ, независимо от това кога и на какво основание е закупен апартаментът/къщата/стаята.

Сега данъчният кодекс е променен. А чуждестранно лице е освободено от плащане на данък върху доходите на физическите лица, ако притежава недвижимо имущество:

3 години- когато е закупено преди 2016 г. (или е наследено или дарено от близък роднина);
5 години- ако сте станали собственик след 01.01.16г.

Въпреки това, нито приспадане от 1 милион, нито приспадане за закупуване на жилище от 2 милиона, нито отчитане на размера на разходите при закупуването му не се отнасят за тях.Оказва се, че е по-добре за чужденец да изчака 3 (5 години), в противен случай ще трябва да се плати пълният данък от 30% върху сумата на продажбата на апартамента.

Покупко-продажба на апартаменти през същата година

Необходимо ли е да се плаща данък върху продажбата на апартамент, ако по едно и също време (или просто през същата година) е продаден един апартамент и е закупен друг, по-скъп или по-евтин? Да, ако продаденият апартамент е продаден за повече от закупения. Тоест генерирана е печалба. Но ако никога не сте използвали приспадане на имущество (като купувач, 2 милиона рубли), тогава можете да намалите дължимия данък през дадена година. В този случай собственикът на имота има право да получи две данъчни облекчения наведнъж:

за закупения апартамент, ако правото на приспадане (2 милиона рубли при покупка) не е било използвано по-рано (или не е използвано изцяло от 2014 г.).
когато апартаментът е продаден(1 милион рубли), ако това приспадане не е било използвано през годината, в която имотът е бил продаден за друг обект (ако е по-изгодно да използвате покупната цена, тогава можете да използвате разходите за неговото придобиване, а не приспадането).

Приспадане на собственост от 2 милиона рубли при закупуване на апартамент

При закупуване на имот данъкоплатецът може да се възползва от приспадане на имущество в размер на 2 милиона рубли. Но данъкоплатецът може да получи такова приспадане само веднъж в целия си живот. При закупуване на жилище след 2014 г., ако гражданинът преди това не е използвал приспадането за покупката, приспадането може да бъде поискано за различни недвижими имоти, ако не е напълно погасено. Тоест, разпределете приспадането на различни закупени жилища.

За да получите приспадане при закупуване на апартамент, трябва:

имотът трябва да се намира на територията на Руската федерация;
Можете да получите средства за покупка само като заем от местни кредитни компании;
да е жител на Русия;
документирайте сделката и нивото на вашия доход.

Когато се закупува недвижим имот, приспадането намалява други доходи, получени от данъкоплатеца (заплати, продажби на друго имущество, подлежащо на данъчно облагане).

Пример 8: През 2018 г. гражданин закупи апартамент на стойност 1,35 милиона рубли. Средната му заплата на месец е 120 хиляди рубли, а в сертификата 2-NDFL за 2018 г. доходът му е 1 440 000 рубли. Той може да се възползва от приспадането при покупка и да възстанови данък върху доходите на физическите лица в размер на 175 500 рубли (1,35 милиона * 13%), а също така ще му остане остатък (2 милиона - 1,35 милиона = 650 хиляди рубли), който ще отидете за друг имот при покупка. Когато през 2019 г. той купува къща за 1,62 милиона рубли. , той може да възстанови остатъка (при същото ниво на заплата) и да върне 84 500 рубли. (13% от 650 000 рубли), данък, удържан от заплатата му през 2019 г.

Удръжки за продажба на един апартамент и покупка на друг, ако гражданинът преди това не е използвал приспадането от 2 милиона

Изчисляването на данъка след продажбата на апартамент, който е бил собственост по-малко от 3 (5) години, може да се извърши само по един от двата начина:

Използване на удръжки;
Чрез намаляване на приходите от разходите, направени при първоначалната покупка на този апартамент.

Нека разгледаме няколко типични случая, когато гражданин е продал един имот и е придобил друг през същата година. В същото време той все още не се е възползвал от данъчното облекчение за покупки (2 милиона рубли):

Апартаментът за продажба е подарък (наследство) или струва по-малко от 1 милион рубли.

Пример 9:Апартамент, получен като наследство, е продаден за 3,4 милиона рубли, през същата година е закупен друг за 2,8 милиона рубли, гражданинът не е използвал приспадането от 2 милиона преди: (3,4 милиона - 1 милион (приспадане при продажба)) = 2,4 млн. - облагаема основа. След това 2,4 милиона - 2 милиона (приспадане при покупка) = 400 000 рубли. нова данъчна основа след получаване на приспадането. Дължимият данък ще бъде 52 000 рубли. (400 хиляди рубли * 13%).

Пример 10: Апартаментът е продаден за 3,5 милиона рубли, преди това е закупен за 0,8 милиона рубли. След това е закупен втори апартамент за 3,1 милиона рубли. Тъй като покупната цена на първия апартамент (800 хиляди рубли) е по-малка от приспадането от 1 милион, по-изгодно е да се възползвате от приспадането. Данъчната основа за продадения апартамент ще бъде (3,5 - 1 милион) = 2 500 000 рубли. След това можете да използвате приспадането от 2 500 000 - 2 000 000 = 500 000 рубли, данъкът ще бъде 65 000 рубли.

Ако закупеният апартамент е по-малък от 2 милиона рубли.

Пример 11: Наследеният апартамент е продаден за 2,3 милиона рубли, нов апартамент е закупен за 1,5 милиона рубли. С помощта на приспадането данъчната основа беше 2,3 - 1 милион рубли = 1,3 милиона рубли. може да се намали с 1,5 милиона рубли, т.е. 1,3 -1,5 = - 0,2 милиона рубли. Тук се оказва - 200 000 рубли. тези. трябва да възстанови 13% от данъка от бюджета, което е 26 000 рубли. И само ако гражданин получи такъв доход тази година (удостоверение от работодателя 2NDFL), тогава той ще получи 26 000 рубли от бюджета.

Пример 12: Апартаментът е продаден за 4,3 милиона рубли, преди това е купен за 2,1 милиона рубли. След това е закупен втори апартамент за 1,7 милиона рубли. Данъчната основа при продажба ще бъде 4,3 - 2,1 = 2,2 милиона рубли. Ние го намаляваме с 1,7 милиона рубли. 2,2 -1,7 =0,5 милиона рубли. Върху тази сума трябва да платите данък от 500 000 * 13% = 65 000 рубли.

Ако закупеният апартамент е повече от 2 милиона рубли.

Пример 13:През 2018 г. гражданин продаде стар апартамент за 4,8 милиона рубли. (купен за 3,5 милиона рубли) и закупен нов за 3,1 милиона рубли. Правото да се възползвате от приспадането при закупуване на нов апартамент от гражданин все още не е използвано (2 милиона рубли):

Първият метод за изчисляване на данъка върху доходите на физическите лица: (4,8 – 1 (приспадане при продажба) – 2 (приспадане при покупка)) x 13% = 234 000 рубли.
Вторият метод за изчисляване на данъка върху доходите на физическите лица: (4,8 – 3,5 (разходи)) = 1,3 милиона рубли. Тъй като нов апартамент струва повече от 3,1 милиона рубли, можем да се възползваме от пълното приспадане от 2 милиона рубли. Намаляваме приспадането с 1,3 - 2 милиона рубли. = - 0,7 милиона рубли. Тоест, се оказва „минус“ и ако доходът на гражданин за годината (удостоверение за данък върху доходите на физическите лица 2) е 700 000, тогава 13% (91 000 рубли) ще му бъдат върнати от бюджета. Ако например заплатите за годината възлизат на 500 хиляди рубли, тогава възстановяването на данъка ще бъде 65 хиляди рубли. А останалият данък от 26 000 може да се възстанови догодина.
Оказва се, че вариант 2 е по-изгоден за данъкоплатеца.

Някои данъчни власти обаче смятат, че можете да използвате само едно приспадане (1 милион за продавачи) и едва след това да декларирате друго (2 милиона за купувачи). Тук можете да спорите с данъчната служба. Такива аргументи са подходящи, ако гражданин е продал жилище, например през 2018 г., и е закупил нов през 2019 г., т.е. сделките не са били в същия данъчен период. Данъкоплатецът плаща данък само върху разликата между всичките си приходи и всички разходи и ако покупката и продажбата са извършени през една и съща година, тогава той може да се възползва както от приспадане за покупката, така и от приспадане за продажбата.

Продава дял от апартамент

При продажба на дял от недвижим имот можете също да намалите данъчната основа с разходите, свързани с покупката на този дял (пропорционално). Заедно с декларацията трябва да се предоставят за проверка документи, потвърждаващи покупната цена. В този случай може да има няколко нюанса:

Отчитане на покупната цена на апартамент при продажба на дял

Пример 14:през 2017 г. гражданин купи дял в апартамент за 2,3 милиона рубли, след което го продаде за 2,5 милиона Притежава дял за по-малко от 5 години, данъкът ще бъде 200 000 * 13% = 26 000 рубли.

По правило дял от апартамент не се закупува отделно. По-често става собственост заедно със самия апартамент, който е закупен от акционерите (семейството). Тогава разходите за закупуване на дял са посочени или в договора за покупко-продажба на самия апартамент, или се определят по проста формула (ако цената на всеки дял не е посочена в договора):

Обща цена на покупка х Размер на дял = Разходи за покупка на дял

Пример 15: Двойката закупи апартамент за 4,3 милиона рубли, в споделена собственост на 1/2 дял. Година по-късно апартаментът беше продаден за 4,5 милиона рубли. Тези. семейството получи доход от продажба (4,5 -4,3) = 200 000 рубли. Но всеки трябва да подаде декларация и да плати същата сума (4,5 милиона/2 - 4,3/2) * 13% = 13 000 рубли. И съпругът, и съпругата получиха доход от 100 000 рубли. от продажбата на своя дял, така че всеки плаща данък от 13 хиляди рубли.

Отчитане на имуществено приспадане от 1 милион при продажба на дял от апартамент

При продажба на имущество, което е споделена собственост, може да се вземе предвид пълният размер на приспадането (1 милион рубли), но трябва да се разпредели между съсобствениците само ПРОПОРЦИОНАЛНО на техните дялове. Тъй като такова приспадане се предоставя за имота, а не по отношение на всеки продавач и не за всяка акция. Оказва се следното:

Можете да използвате пълното приспадане, ако продадете дела отделно, като отделен обект (т.е. всеки собственик продава своя дял по отделен договор за покупко-продажба и купувачът ще получи няколко Сертификата за собственост (споразумения с всеки продавач)), Писмо на Федералната данъчна служба от 25 юли 2013 г. N ED-4-3/13578, Писмо на Федералната данъчна служба от 2 ноември 2012 г. N ED-4-3/18611.
Ако продадете апартамента като един обект, заедно с други собственици (включително вашия дял), тогава приспадане в размер на 1 милион рубли. ще се разпределят между собствениците според дела им.

Пример 16: Тричленно семейство продава апартамент, получен по наследство, следователно покупната цена не може да се вземе предвид в разходите, можете да използвате само приспадане. Апартаментът е продаден за 4,6 милиона рубли, всеки има 1/3 дял.

Вариант 1: Сключва се един договор за покупко-продажба, апартаментът се продава като един обект. Всеки от собствениците плаща такъв данък (4,6 милиона / 3 - 1 милион / 3) * 13% = 156 000 рубли.
Вариант 2: За всеки дял се съставя отделен договор за покупко-продажба, като купувачът получава 3 удостоверения за собственост (извлечения от държавния регистър). Тук всеки собственик получава приспадане от 1 милион рубли. И данъкът, дължим от всеки продавач, ще бъде (4,6 милиона/3 -1 милиона) * 13% = 69 333 рубли. Тази опция обаче може да не е подходяща за купувача на апартамента и данъчната инспекция може да счита такава сделка за укриване на данъци.

Има ситуации, когато един от акционерите притежава имота повече от 3 (5) години и е освободен от подаване на декларация и плащане на данъци, а останалите по-малко от 3 (5) години и трябва да докладват на Федералната данъчна служба. Тъй като в договора за покупко-продажба на апартамент акционерите могат да установят всяка друга процедура за разпределение на доходите, т.е. без да са обвързани с размера на дяловете си, по-голямата част от доходите от апартамента могат да бъдат разпределени в полза на освободения от данъци собственик. И продайте апартамента като един обект, но посочете в договора колко струва всеки дял.

Пример 17: Майка, дъщеря и син продават апартамент за 1,8 милиона рубли. през 2018 г. Майката е собственик на своята 1/2 дял повече от 5 години, а децата са встъпили в наследство след смъртта на баща си наскоро и притежават 1/4 дял от по-малко от 5 години. Споразумението предвижда приходите от продажбата му да бъдат разпределени, както следва:

дъщеря и син - всеки по 0,333 милиона рубли,
майка (1,8 - 0,333 - 0,333) = 1,134 милиона рубли.

Майката не плаща данък, тъй като е освободена от плащане, а децата ползват приспадането: 0,333 милиона (доход от продажба на дял) - 0,333 милиона (1 милион приспадане / 3) = 0. Няма данък за заплащат, но децата имат декларация с оправдателни документи трябва да подадат.

Тук има и подводни камъни, а именно фактът, че при продажба на недвижими имоти от 2016 г. изчисляването на данъка ще зависи от кадастралната стойност (най-малко 70%), а данъчната основа трябва да се изчислява пропорционално на дела на собствениците. Ако договорната стойност е по-малка от 70% от дела по кадастрална стойност, тогава изчислението се основава на последната, а не на тази, посочена в договора.

Да се върнем към пример 17, ако кадастралната стойност на такъв апартамент е 1,9 милиона рубли. Тогава 1/4 дял от дъщерята и сина ще бъде по 475 000 рубли. За изчисляване на данъка върху доходите на физическите лица данъчната основа не трябва да бъде по-малка от 70% от кадастралната сума, а именно най-малко 332 500 рубли, но тук договорната сума е 333 333 рубли, което означава, че изчислението се основава на сумата на договора, а дъщерята и синът не плащат данък.

Кога да подадете декларация и да платите данък

Изчислението на данъка (дори ако е нула), декларация за приспадане, фактът на продажба на имущество, което е било собственост за по-малко от 3 (5) години, трябва да бъдат отразени в декларацията 3-NDFL.

Срок за деклариране- през следващата година след продажбата/покупката на апартамента - до 30 април.
Срок за плащане на данък- ако има данък за плащане, до 15 юли.

За да спестите от попълването на декларацията (средно частните организации таксуват 500 - 2000 рубли за попълването й), можете да разберете сами; в това няма нищо сложно. Трябва да изтеглите програмата и да я попълните интуитивно, вижте (тук можете да видите как да попълните информация за себе си и да въведете различни кодове):

Код на дохода:
- 1510 - сума по договаряне за продажба на апартамент, къща
- 1511 - размер по договаряне на дял от апартамент, къща
Код за разход/приспадане
- 901 - ако приспадането на имуществото е 1 милион рубли.
- 903 - ако се потвърдят разходите за придобиването му.

Документи, приложени към декларацията

Прикачете копия на всички документи, потвърждаващи сделката, към декларацията 3-NDFL:

Методи на представяне:

Поща - можете да изпратите пакет документи по пощата със списък с прикачени файлове; датата на изпращане се счита за датата на получаване на документите от данъчните власти.
Лично - можете да го направите лично (за предпочитане).
По пълномощно - представител може да получава документи и по нотариално заверено пълномощно.
Чрез личния си акаунт на уебсайта на Федералната данъчна служба, тоест в електронен вид.

Съставете пакет от документи в 2 екземпляра, единият трябва да остане при вас (с маркировка в списъка за приемане на данъци), другият трябва да бъде изпратен на Федералната данъчна служба.

Данъкът върху доходите на физическите лица може да бъде платен във всяка банка. По-добре е да получите необходимите данни от данъчната служба; можете да ги намерите на уебсайта на Федералната данъчна служба или чрез портала за държавни услуги.

Последици: не сте платили данък при продажбата на апартамента и/или не сте представили 3-NDFL в данъчната служба

Неподаването на вашата декларация навреме и/или забавеното плащане на данъци (краен срок 30 април) може да доведе до следните санкции:

Глоба от 1000 рубли - ако данъкът за прехвърляне в декларацията е 0.
Глоби: от 5% до 20% (30%) от размера на дължимия данък за всеки месец забавяне, ако не подадете декларация (до 30%) и не платите данъка до 15 юли (до 20%) , ако е умишлен неплатител, тогава 40% ).
Санкции - ежедневно начисляване на санкции, считано от 16 юли (вижте калкулатора за изчисляване на санкции и глоби на уебсайта ipipip.ru/shtrafi/).
В случай на пълен отказ за плащане на данък, чийто размер надвишава 900 хиляди рубли, възниква наказателна отговорност.

Ако имате въпроси по темата на статията, не се колебайте да ги зададете в коментарите. Определено ще отговорим на всички ваши въпроси в рамките на няколко дни. Въпреки това, прочетете внимателно всички въпроси и отговори на статията; ако има подробен отговор на такъв въпрос, вашият въпрос няма да бъде публикуван.

199 коментара

Купувачът е физическо лице. Лицата не са взаимозависими.
При договор за покупко-продажба на апартамент какъв данък плаща продавачът и какъв данък плаща купувачът? Как става това и се формализира?

След като разгледахме въпроса, стигнахме до следното заключение:

При продажба на апартамент на физическо лице юридическото лице (организация) става задължено да плаща данък върху доходите.
При закупуване на апартамент физическото лице няма задължението да плаща данък, а правото да получи приспадане на имущество.

Обосновка на заключението:

Данъчно облагане на организация

Данък добавена стойност (ДДС)

Съгласно ал. 1, т. 1 чл. 146 от Данъчния кодекс на Руската федерация сделките, свързани с продажбата на стоки (работа, услуги) на територията на Руската федерация, се признават за облагаеми с ДДС. В същото време чл. 149 от Данъчния кодекс на Руската федерация установява списък на сделките, които не подлежат на данъчно облагане (освободени от данъчно облагане).

Съгласно ал. 22 и клауза 23 клауза 3 чл. 149 от Данъчния кодекс на Руската федерация не подлежи на облагане с ДДС (освободено от данъчно облагане) на територията на Руската федерация продажбата на жилищни сгради, жилищни помещения, както и акции в тях, както и прехвърлянето на дял в правото на обща собственост в жилищна сграда при продажба на апартаменти.

Освен това, ако данъкоплатецът извършва транзакции, които подлежат на данъчно облагане, и транзакции, които не подлежат на данъчно облагане (освободени от данъчно облагане), той е длъжен да води отделни записи за такива транзакции (клауза 4 от член 149 от Данъчния кодекс на Руската федерация). федерация).

Моля, имайте предвид, че данъкоплатец, който извършва операции по продажба на стоки (работа, услуги), предвидени в клауза 3 на чл. 149 от Данъчния кодекс на Руската федерация, има право да откаже да освободи такива сделки от данъчно облагане, като подаде съответно заявление до данъчния орган на мястото на регистрация като данъкоплатец не по-късно от 1-вия ден на данъчния период, от който данъкоплатецът възнамерява да откаже освобождаването или да спре използването му.

Такъв отказ или спиране е възможно само по отношение на всички сделки, извършени от данъкоплатеца, предвидени в една или повече алинеи на клауза 3 на чл. 149 от Данъчния кодекс на Руската федерация. Не се допуска такива сделки да бъдат освободени или неосвободени от данък в зависимост от това кой е купувачът (приобретателят) на съответните стоки (строителни работи, услуги).

Така при прилагането на тази облага обект на продажба трябва да бъде жилищно помещение, което е възможно само при сключване на договор за покупко-продажба. Следователно, ако организацията не откаже ползата от продажбата на апартамент, тогава при сключване на договор за продажба и покупка на жилищни помещения (в разглежданата ситуация - апартамент) с физическо лице, посочената операция може да бъде освободена от ДДС (писма от Федералната данъчна служба на Руската федерация за Москва от 22.02.2007 г. N 19-11/017221, от 27.06.2008 г. N 19-11/60652).

Данък общ доход

За целите на данъка върху печалбата доходът от продажби се признава като постъпления от продажбата на всяко имущество, което се определя на базата на всички приходи, свързани с плащания за продаденото имущество, изразени в пари и (или) в натура, минус данъците, начислени на купувачът (клауза 1 на чл. 248, параграфи 1, 2 на член 249 от Данъчния кодекс на Руската федерация).

Доходите, получени от продажбата на апартаменти за целите на данъка върху печалбата, се вземат предвид в размера, установен в договора за покупко-продажба (писмо на Министерството на финансите на Русия от 08.02.2007 г. N 03-04-06-01/30 ).

Съгласно ал. 2 стр. 1 чл. 268 от Данъчния кодекс на Руската федерация, когато продава друго имущество (с изключение на ценни книжа, продукти от собствено производство, закупени стоки), организацията на данъкоплатеца има право да намали постъпленията от продажбата с покупната цена на това имущество.

Моля, имайте предвид, че при продажба на недвижими имоти въпросът за признаването на датата на получаване на дохода за целите на изчисляването на данъка върху дохода е двусмислен.

При метода на начисляване доходът се признава в отчетния (данъчен) период, в който е възникнал, независимо от действителното получаване на средства, друго имущество (работа, услуги) и (или) имуществени права (метод на начисляване) (клауза 1 на чл. 271 Данъчен кодекс на Руската федерация). За доходи от продажби, освен ако не е предвидено друго в глава 25 от Данъчния кодекс на Руската федерация, датата на получаване на дохода е датата на продажба на стоки (работа, услуги, права на собственост), определена в съответствие с клауза 1 на чл. . 39 от Данъчния кодекс на Руската федерация (клауза 3 от член 271 от Данъчния кодекс на Руската федерация). Продажбата на стоки се признава като прехвърляне на собственост върху стоки на възмездна основа (клауза 1, член 39 от Данъчния кодекс на Руската федерация).

Собствеността на купувача върху недвижими имоти възниква от момента на държавна регистрация (член 219, параграф 2 от член 223, параграф 1 от член 551 от Гражданския кодекс на Руската федерация).

Така въз основа на нормите на чл. 223 и чл. 551 от Гражданския кодекс на Руската федерация доходите от продажба на апартаменти могат да бъдат признати за целите на данъка върху печалбата на датата на прехвърляне на собствеността върху обекта, тоест на датата на държавна регистрация на правата на собственост на купувача върху апартамент (клауза 1 на член 249, клауза 3 на член 271 от Данъчния кодекс на Руската федерация) .

Подобно заключение се съдържа в решенията на арбитражните съдилища (постановления на FAS Волжски окръг от 22 юли 2008 г. N A65-26844/07, Западносибирски окръг от 5 септември 2007 г. N F04-5962/2007 (37734-A45-40) ).

Регулаторните органи обаче заемат различна позиция в случая.

И така, в писма от 15.10.2009 г. N 03-03-06/4/87 (клауза 1), от 08.11.2006 г. N 03-03-04/1/733, от 03.07.2006 г. N 03 -03-04/ 1/554 Министерството на финансите на Русия посочи, че при продажба на недвижим имот доходът трябва да се признае в момента на прехвърляне на имота съгласно акта (фактура) за приемане и предаване и подаване на документи за регистрация, независимо от датата на държавна регистрация на такива права. И в писмото на Министерството на финансите на Русия от 26 октомври 2005 г. N 03-03-04/1/301 се посочва, че организацията (продавач на недвижими имоти) е длъжна да плати корпоративен данък върху доходите от момента, в който имуществото се прехвърля на купувача съгласно акта за приемане (фактура) - прехвърляне на дълготрайни активи, тоест дори преди прехвърлянето на документи за регистрация. В същото време финансовият отдел не обоснова своята гледна точка с препратки към правни норми.

В допълнение, в писмо от 15 октомври 2009 г. N 03-03-06/4/87 (клауза 1), руското Министерство на финансите обясни, че по силата на чл. 551 от Гражданския кодекс на Руската федерация договорът за покупко-продажба на недвижим имот подлежи на държавна регистрация, но липсата на такава не е основание за недействителност на договор за продажба на недвижим имот.

Някои арбитражни съдилища обаче смятат този подход за незаконосъобразен, като посочват, че в момента на подписване на такъв акт продавачът прехвърля на купувача само правата за владеене и ползване на имота, докато съдържанието на правото на собственост, съгл. Изкуство. 209 от Гражданския кодекс на Руската федерация, представлява три правомощия - притежание, използване, разпореждане (резолюции на Федералната антимонополна служба на Волжския регион от 22 юли 2008 г. N A65-26844/07, Западносибирски окръг от 5 септември 2007 г. N F04-5962/2007 (37734-A45-40).

В същото време има смисъл да се цитира като пример съдебно решение, което се различава от горното.

FAS Поволжски окръг в решение от 22 септември 2009 г. по дело № A65-20719/2008 (с решение на Върховния арбитражен съд на Руската федерация от 22 януари 2010 г. № VAS-18173/09 е отказано прехвърляне на това дело на Президиума на Върховния арбитражен съд на Руската федерация за разглеждане по реда на надзора) стигна до заключението, че за целите на изчисляването на данъка върху дохода моментът на продажба на имущество е неговото действително прехвърляне. Тъй като глава 25 „Данък върху доходите на организациите“ от Данъчния кодекс на Руската федерация не съдържа препратки към нормите на Гражданския кодекс на Руската федерация и не свързва момента на действителната продажба на недвижими имоти с момента, в който приобретателят придобива собственост върху този имот, съдът отхвърли позоваването на данъкоплатеца на разпоредбите на чл. 223 Граждански кодекс на Руската федерация.

Така, ако прехвърлянето на апартамент на купувача по акт и държавната регистрация на правата на собственост на купувача върху апартамента се извършват в различни отчетни (данъчни) периоди и организацията реши да признае постъпленията от продажбата на апартамента на датата на държавна регистрация на правата на собственост от купувача, тогава в този случай съществува висок риск от спор с данъчния орган, който може да бъде разрешен само в съда.

Обърнете внимание, че същата процедура за признаване на доход (към датата на държавна регистрация на правата на собственост от купувача) няма да доведе до никакви рискове, ако прехвърлянето на апартамента на купувача съгласно акта и държавната регистрация на правата на собственост на купувача върху апартамента възникват в същия отчетен (данъчен) период.

Ако организацията не е подготвена за възможни спорове с данъчните власти, тогава доходите трябва да бъдат признати в момента на прехвърляне на недвижими имоти съгласно сертификата за прехвърляне и приемане.

Данъчно облагане за купувач - физическо лице

Нека веднага да отбележим, че при закупуване на апартамент физическото лице няма задължението да плаща данък, а правото да получи приспадане на имущество за данък върху доходите на физическите лица (NDFL).

В съответствие с ал. 2 стр. 1 чл. 220 от Данъчния кодекс на Руската федерация, при определяне на размера на данъчната основа за данък върху доходите на физическите лица, данъкоплатецът има право да получи приспадане на данъка върху имуществото в размер на действително изразходвания от данъкоплатеца, по-специално за ново строителство или придобиване на територията на Руската федерация на жилищна сграда, апартамент, стая или дял(ове) в тях, но не повече от 2 000 000 рубли, с изключение на сумите, използвани за изплащане на лихви. Освен това, ако не може да се използва изцяло в един данъчен период, остатъкът му може да бъде прехвърлен към следващите данъчни периоди, докато не бъде напълно използван.

Приспадане на данък върху имуществото за данък върху доходите на физическите лица може да се предостави по избор на данъкоплатеца:

В края на съответния данъчен период, след като данъкоплатецът е подал данъчна декларация (в този случай средствата се превеждат на данъкоплатеца директно от данъчния орган) (клауза 2 на член 220 от Данъчния кодекс на Руската федерация);

До края на съответния данъчен период (в този случай приспадането се предоставя от работодателя - данъчен агент) (клауза 3 на член 220 от Данъчния кодекс на Руската федерация).

В този случай лицето пише заявление, адресирано до ръководителя на организацията. Заявлението трябва да бъде придружено от известие, издадено от данъчната служба, потвърждаващо правото на данъкоплатеца на приспадане на данък върху имуществото.

За да получи уведомлението, данъкоплатецът се свързва самостоятелно с данъчния орган по местоживеене в Русия. За да направи това, той представя на данъчната служба:

Писмено заявление за издаване на предизвестие;

Документи, доказващи правото на приспадане на имущество.

Формата на уведомление, потвърждаваща правото на данъкоплатеца на приспадане на данък върху имуществото, е одобрена със заповед на Федералната данъчна служба от 25 декември 2009 г. N MM-7-3/714@ „Относно формата на уведомление“.

Уведомлението трябва да бъде издадено от данъчния орган в рамките на 30 календарни дни от датата на подаване на документи от данъкоплатеца.
За да получи приспадане на имущество (и в двата случая), данъкоплатецът трябва да представи следните документи на данъчния орган (клауза 2, клауза 1, член 220 от Данъчния кодекс на Руската федерация, писма на Министерството на финансите на Русия от декември 25, 2007 г. N 03-04-05-01/428, Министерство на данъците на Руската федерация от 30 януари 2004 г. N ЧД-6-27/100@):

Договор за покупка на апартамент;

Документи, потвърждаващи собствеността върху апартамента;

Платежни документи, потвърждаващи факта на плащане на средства за направени разходи (разписки за касови бележки или банков документ);

Пълномощно за плащане, ако плащането е извършено от друго лице от името на данъкоплатеца, претендиращ за право на приспадане;
- удостоверение(я) по образец N 2-NDFL, издадено от работодателя(ите);

Други документи, потвърждаващи правото на данъкоплатеца на приспадане на данък върху имуществото.

Моля, имайте предвид, че повторното предоставяне на данъкоплатеца на приспадането на данъка върху имуществото, предвидено в параграфи. 2 стр. 1 чл. 220 от Данъчния кодекс на Руската федерация не е позволено. Тоест, физическо лице има право да получи приспадане на данъка върху имуществото само веднъж и само за един недвижим имот от посочените в тази подточка.

Подготвен отговор:
Експерт на Служба за правни консултации ГАРАНТ
Член на Камарата на данъчните съветници Титова Елена

Контрол на качеството на реакцията:
Рецензент на услугата за правни консултации ГАРАНТ
одитор Мелникова Елена

Материалът е изготвен на базата на индивидуална писмена консултация, предоставена в рамките на услугата Правно консултиране. За подробна информация относно услугата се свържете с вашия сервизен мениджър.

Бизнес форум
Трябва ли да плащам данък върху доходите на физическите лица, ако продадох апартамент за по-малко, отколкото съм го купил?
Какъв данък върху продажбата на апартамент трябва да се плати?
Данък върху доходите на физическите лица не се плаща, ако апартаментът е продаден по-евтино, отколкото е закупен

Продадох апартамента Продадох апартамента. Трябва ли да плащам данък върху продажбите? Продавачът не трябва да плаща данък във всички случаи. Плащането на данък при продажба на апартамент зависи от периода, през който имота е бил собственост, и продажната му цена. Законодателството на Руската федерация предвижда, че ако е притежавано повече от 3 години, след продажбата му не е необходимо да се плаща данък върху дохода. Въпроси и отговори Моля, кажете ми, че апартаментът е закупен през 2010 г. за 1 680 000 рубли, продаден през 2011 г. за 1 650 000 рубли, каква сума трябва да платим.

Ако съм продал апартамент по-евтино, отколкото съм го купил, трябва ли да плащам данък?

Сега има остра нужда от продажба на апартамента. Сумата на продажбата е определена на не повече от 4 300 000 рубли. (следкризисна реалност) Ако продадох апартамент по-евтино, отколкото съм го купил, трябва ли да плащам данък? Ако съм продал апартамент по-евтино, отколкото съм го купил, трябва ли да плащам данък? Търсене по тема Член 220. Приспадане на данък върху имуществото При определяне на размера на данъчната основа.

данъкоплатецът има право да получи следните приспадания на данъка върху имуществото: Е, не забравяйте за 3-NDFL. О, и ако веднага закупите друг недвижим имот, опитайте се да гарантирате, че сумата за покупка покрива продажбата. Но като цяло е по-добре да се споразумеете с купувача и да напишете сумата от 1 000 000 рубли в договора. Трябва ли да плащам данък върху доходите на физическите лица, ако съм продал апартамент по-евтино, отколкото съм го купил Трябва ли да плащам данък върху доходите на физическите лица, ако съм го продал по-евтино, отколкото съм го купил? Купихме апартамент през 2014 г. с ипотека за 1 800 000 планираме да го продадем за 1 600 000 (т.е.

Трябва ли да плащам 13% данък при продажба на апартамент?

Член 220, параграф 1, параграф 3 от Кодекса предвижда, че при определяне на размера на данъчната основа данъкоплатецът има право да получи приспадане на данък върху имуществото в размер на действително направените от данъкоплатеца разходи, но не повече от 2 000 000 рубли , по-специално за ново строителство или придобиване на територията на Руската федерация на апартамент или дял(ове) в него. От горното следва, че ако продажбата и покупката на апартамент (с представяне на документи, потвърждаващи собствеността върху него) са извършени в един и същ данъчен период (календарна година), данъкоплатецът може да се възползва от всеки от горепосочените имоти данъчни облекчения, ако преди това не е използвал приспадането на данъка върху имуществото, предвидено в член 220, параграф 1, параграф 3 от Кодекса.

Данък върху продажбата на апартамент, къща, по-малко от 3 години, 5 години собственост през 2018 г.

Да приемем, че кадастралната стойност на вашия апартамент е 2 000 000 рубли, като се вземе предвид коефициентът на намаление от 0,7, тази сума ще бъде 1 400 000 рубли. Посочената сума е по-голяма от посочената в договора, което означава, че трябва да се вземе предвид при изчисляване на данъка. В този случай облагаемият доход ще бъде равен на: 1 400 000 (кадастрална стойност на апартамента с коефициент на намаление) - 1 300 000 (разходи за покупка) = 100 000 рубли.

Ще трябва да платите данък върху този доход: 100 000 * 13% = 13 000 рубли. Изпращайте вашите въпроси относно недвижими имоти, ремонт и дизайн на:

Въпроси и отговори

Трябва да се има предвид, че в случай на продажба на имущество, което е обща споделена собственост, съответната сума на приспадането на данъка върху имуществото, изчислена в съответствие с параграф 1, параграф 1, член 220 от Кодекса, се разпределя между съсобствениците на този имот съразмерно на дела им. В същото време, в съответствие с член 220, параграф 2, параграф 2 от Кодекса, вместо да получи определеното приспадане на данъка върху имуществото, данъкоплатецът има право да намали размера на своя облагаем доход с размера на действително извършените разходи и документирано от него, свързано с придобиването на този имот.

Данък върху продажбата на апартаменти

Миналата година купих апартамент за 1 милион 900 хиляди, а сега трябва спешно да го продам за 1 милион 500 хиляди Ще трябва ли да плащам данък? Чух, че можете просто да занижите сумата в договора за продажба. Има ли опасност тук? При продажба на апартамент, ако го притежавате по-малко от три години, трябва да платите данък от 13%, който може да се изчисли по два начина: първият, най-изгодният за вас, е данъкът, плащан върху нетния доход, тоест върху разликата между покупната цена на апартамента и себестойността при продажбата тогава, ако продадете по-евтино, отколкото сте купили, данъкът наистина не се плаща; второ - ако разходите за покупка на апартамент са били повече от 1 млн рубли, след това 1 милион рубли се изваждат от продажната цена на имота и върху останалата сума се плаща 13% данък.

Тоест данъкът се плаща върху разликата между продажната цена на апартамента и 1 милион рубли. Например във вашия случай е 13% от 500 хиляди.

Ако съм продал апартамент по-евтино, отколкото съм го купил, трябва ли да плащам данък?

внимание

Трябва ли да плащам 13% данък върху продажбата? Ако да, от каква сума? Благодаря ти. 24 януари 2018 г., 14:52 Юлия, Вологда Поддръжка на сайта Какъв данък върху продажбата на апартамент трябва да се плати Какъв данък върху продажбата на апартамент трябва да се плати Какъв данък върху продажбите трябва да се плати? Или може би не трябва да плащате никакъв данък? И как да докладвам на данъчните власти. Почти всички продавачи на недвижими имоти си задават тези въпроси.

Нека го разгледаме по-подробно: Ако вие, продавачът на апартамента, сте физическо лице, обикновен човек, а не инвеститор, нито основател на юридическо лице, тогава трябва да платите данък върху доходите (NDFL). Данъкът върху доходите на физическите лица не се плаща, ако апартаментът е продаден по-евтино, отколкото е закупен продажба на жилища.

Продадох апартамент по-евтино, отколкото го купих, трябва ли да плащам данък?

Купих го през август 2005 г. за 1,5 милиона. търкайте. Сертификат за собственост от март 2007 г. Продаден през октомври 2009 г за 1,1 милиона рубли. Не съм подавал декларация за доходи. Какъв данък върху доходите на физически лица и глоба трябва да платя? Благодаря ти. Елена, прочете ли отговора по-горе? Очевидно не.

Ако се продава по-евтино, отколкото е закупен, тогава НЕ трябва да плащате данък. Всичко изглежда ясно написано. Трябваше да подадете декларацията. Тъй като не сте направили това, може да ви бъде начислена минимална глоба от 1000 рубли.

© Всички права запазени. Купих апартамент преди 2 месеца и го продавам за същата сума Купих апартамент преди 2 месеца и го продавам за същата сума. Трябва ли да плащам данък? – Купих апартамент по договор за продажба за 1,3 милиона и два месеца по-късно реших да го продам за същата сума. Същата сума ще бъде посочена в договора за покупко-продажба.
Ще плащам ли 13% данък при продажба на апартамент или не? От 1 януари 2018 г. с Федерален закон от 29 ноември 2014 г

Продадох апартамент по-евтино отколкото го купих, трябва ли да плащам данък 2016г

Федералният закон въведе изменения в Данъчния кодекс на Руската федерация, в съответствие с които беше предвидена нова процедура за изчисляване на данъка за недвижими имоти, придобити в собственост след 1 януари 2018 г. Ако продам апартамент и купя друг, какъв ще бъде данъкът? Ако продам и купя друг, какъв ще бъде данъкът? През същата година продадох апартамента си и купих друг. Трябва ли да плащам данък в този случай и какъв? Възможно ли е да се компенсира данък при продажба на един апартамент и данъчно приспадане при покупка на друг? Ако някой продаде един апартамент и веднага купи друг, по-скъп, на същата цена или по-евтин (т.е. направи алтернативна сделка) Бизнес форум Бизнес форум Guest_heathen_* 21 май 2010 г. Закупен по договор за участие в споделено строителство - 12/ 11/2007 г.
Удостоверението за държавна регистрация е получено на 26 ноември 2009 г. Сума на покупката - 4 500 000 рубли. (2 600 000 от тях са ипотеки).
Основното е, че имате всички оправдателни документи: договори за покупко-продажба, разписки за плащане с точно тези суми и, разбира се, все пак, следващата година след продажбата на апартамента, до края на април да подадете декларация и да напишете молба, за да сте освободени от данък.§ Чл. 220 от Данъчния кодекс на Руската федерация За да се спасят от ненужни притеснения и загуби, хората, които притежават недвижим имот за по-малко от три години, когато го продават, предпочитат да посочат в договора за покупко-продажба сума под милион - например 990 000 рубли. Такива условия на договора ще отблъснат много бдителни купувачи. За повечето хора пълната реална цена на апартамента в документите е основен момент.

Н.Г. Бугаева, икономист

Помагаме на ценен служител при закупуването на жилище

Разбираме счетоводство и данъчно счетоводство

Съдебните решения, споменати в статията, могат да бъдат намерени: раздел „Съдебна практика” на системата КонсултантПлюс

Ако имате служител, който се е доказал добре и компанията е заинтересована да го задържи за дълго време, тази цел може да бъде постигната, като му предложите помощ при закупуването на жилище. Освен това тази помощ може да бъде предоставена под различни форми. Нека да разгледаме няколко варианта.

Организацията продава апартамента на служителя по-евтино, отколкото го е купила

В трудов договор със служител може да се предвиди, че компанията се задължава да продаде на този служител апартамент на определена цена. Но за това той, например, трябва да работи в организацията поне 5 години и още 5 години след продажбата на дома си. Такова условие може да бъде посочено и в допълнителното споразумение към договора, ако вашето ръководство е взело решение да продаде апартамент на служителя, след като специалистът вече е работил за вас известно време.

Необходимо е също така да се формализират писмено условията за продажба на апартамента на служителя, така че по време на одита данъчните власти да не считат разходите за закупуване на апартамента неразумни и клауза 1 чл. 252 Данъчен кодекс на Руската федерация. И ползата за компанията от тази сделка е очевидна - по този начин организацията запазва точния служител. Между другото, понякога договорите също предвиждат, че ако служител напусне преди договорената дата, той ще трябва да плати на организацията допълнителна сума за апартамента.

Сега нека да разгледаме данъчните и счетоводните последици от тази сделка.

Амортизируемо имущество за целите на данъка върху печалбатазакупеният апартамент не е, ще бъде стока клауза 1 чл. 256 Данъчен кодекс на Руската федерация. Приходът от продажбата му по метода на начисляване се признава на датата на прехвърляне на жилището съгласно акта клауза 1 чл. 556 Граждански кодекс на Руската федерация; клауза 3 чл. 271 Данъчен кодекс на Руската федерация. В същото време можете да намалите доходите си с покупната цена на апартамента. подп. 3 т. 1 чл. 268 Данъчен кодекс на Руската федерация. Размерът на загубата, възникваща поради разликата в цените, ще намали „доходната“ данъчна основа изцяло наведнъж Писмо на Министерство на финансите от 19 октомври 2010 г. № 03-03-06/2/182.

IN счетоводствоапартаментът също е стока. Публикациите ще бъдат както следва.

Данък имотиНяма нужда да плащате върху цената на апартамента, тъй като това не е основното средство за организация на организацията клауза 1 чл. 374 Данъчен кодекс на Руската федерация; Писмо на Министерството на финансите от 20 декември 2010 г. № 03-05-05-01/60.

Продажбите на жилищни сгради, помещения и дялове в тях на територията на Руската федерация не подлежат на данъчно облагане. НД С подп. 22, т. 3 чл. 149 Данъчен кодекс на Руската федерация. Следователно при покупка на жилище няма да има входящо ДДС, а при продажба на жилище няма да има нужда от начисляване на данък (разбира се, ако не е имало отказ от облагата). Но не забравяйте: тъй като ще имате както облагаеми, така и необлагаеми транзакции, ще трябва да водите отделни записи за входящия ДДС и разходите в клауза 4 чл. 149, ал. 4 на чл. 170 Данъчен кодекс на Руската федерация.

Застрахователни премиицената на апартамента не се надценява Част 1 чл. 7 от Закон № 212-FZ от 24 юли 2009 г. (наричан по-долу Закон № 212-FZ). В този случай доходът на служителя може теоретично да се признае като разликата между цената на апартамента, на която организацията го е закупила, и цената, на която е бил продаден на служителя. Тази разлика формира един вид материална облага. Закон № 212-FZ обаче не предвижда механизъм за изчисляване на вноските за финансови обезщетения. И след като няма законово установена процедура, значи не би трябвало да има и вноски.

Сега за Данък върху доходите на физическите лица.Ако имотът е продаден на цена, по-ниска от покупната на директораили член на организацията,чийто дял на участие в тази организация е повече от 25% (т.е. лица, които са правно взаимозависими по отношение на организацията), тогава купувачът на жилище автоматично ще получи доход, облагаем с данък върху доходите на физическите лица под формата на материални облаги подп. 2, 7 стр. 105.1, подп. 2 стр. 1 чл. 212 Данъчен кодекс на Руската федерация.

В същото време Данъчният кодекс гласи, че размерът на такъв доход се определя като разликата между цената на идентичен продукт, продаден от организацията на независещо лице, и действителната цена, платена за жилище от директора (участника) подп. 6 с.л. 38, ал. 3 на чл. 212 Данъчен кодекс на Руската федерация. Но ако вашата организация не е продавала апартаменти на независими лица, тогава е просто невъзможно да се изчисли доходът и следователно данъкът върху доходите на физическите лица от него.

Ако вашата фирма продава апартамент обикновени служителитогава само съдът може да ги признае за взаимозависими лица по отношение на организацията като цяло стр. 2, 7 супени лъжици. 105.1 Данъчен кодекс на Руската федерация. Тоест по подразбиране тези служители не са взаимозависими и съответно по принцип няма материална изгода, когато им се продава жилище на всяка цена.

Позицията на Министерството на финансите по този въпрос обаче е по-радикална: ако апартамент е продаден на служител (независимо кой) на цена, по-ниска от покупната, тогава той получава доход, облагаем с данък върху доходите на физическите лица. Изкуство. 41 Данъчен кодекс на Руската федерация; Писмо на Министерството на финансите от 27 септември 2012 г. № 03-04-06/6-293. Следователно при ревизия на място данъчните власти най-вероятно ще ви наложат санкция за неудържане на данък върху доходите на физическите лица и ще ви наложат глоба по чл. 123 Данъчен кодекс на Руската федерация. А допълнително начисленият данък върху доходите на физическите лица ще се събира от служителя. На практика обаче това вече се е случило във време, когато в Данъчния кодекс нямаше отделна глава за взаимозависимите лица. Тогава съдилищата подкрепиха данъчните власти по въпроса за начисляването и събирането на данъка върху доходите на физическите лица от служителя. Решение на Федералната антимонополна служба на Московска област от 23 октомври 2012 г. № A40-119939/11-90-498; FAS PO от 26 януари 2010 г. № A57-4800/2009.

Организация дава апартамент на служител

За целта се съставя договор за дарение. Какво ще се случи в счетоводството тогава?

В "доходни" разходиразходите за закупуване на апартамент не могат да бъдат включени клауза 16 чл. 270 Данъчен кодекс на Руската федерация. Публикации до счетоводствоще бъде така.

Данък имотиняма нужда да се начислява, тъй като в този случай апартаментът отново не е ОС клауза 1 чл. 374 Данъчен кодекс на Руската федерация.

ДДСпри прехвърляне на апартамент на служител не се начислява, при условие че организацията не е отказала обезщетението подп. 22, т. 3 чл. 149 Данъчен кодекс на Руската федерация; Писмо на Министерство на финансите от 22 юни 2010 г. № 03-07-11/259.

ПРЕДУПРЕЖДАВАМЕ УПРАВИТЕЛЯ

Договорът за подарък не може да задължи служителя да работиВ организацията за известно времеслед получаване на апартамента. Тъй като дарението не може да бъде възнаградено клауза 1 чл. 572 Граждански кодекс на Руската федерация.

Тъй като ще бъде сключен писмен договор за подарък между служителя и работодателя, натрупайте застрахователни премииза разходите за жилище не е необходимо Част 3 чл. 7 от Закон № 212-FZ; т. 5 от Писмо на Пенсионния фонд от 29 септември 2010 г. № 30-21/10260; Писмо на Министерството на здравеопазването и социалното развитие от 05.03.2010 г. № 473-19.

Относно данък върху доходите на физическите лица,след това подаръци в рамките на 4000 рубли. Не подлежа на данъчно облагане клауза 28 чл. 217 Данъчен кодекс на Руската федерация. Следователно, от цената на жилището, на която вашата организация го е закупила, намалена с 4000 рубли, трябва да изчислите данък върху доходите на физическите лица и да удържате данък от паричния доход на служителя клауза 1 чл. 210, подп. 2 стр. 2 чл. 211, ал. 1, 2 с.л. 226 Данъчен кодекс на Руската федерация.

Организацията предоставя заем за закупуване на жилище

Ако заемът е безлихвен, то това условие трябва да е изрично посочено в договора. В противен случай лихвеният процент по заема ще се счита за процент на рефинансиране, разбира се, ако вашата организация изисква плащане на лихва в клауза 1 чл. 809 Граждански кодекс на Руската федерация.

Данъци и осигуровки	Заем при процент над 2/3 от лихвения процент на рефинансиране	Заем при процент по-малък от 2/3 от процента на рефинансиране	Безлихвен заем
Данък общ доход	Сумата на кредита не е включена нито в разходите, нито в приходите клауза 12 чл. 270, подп. 10 стр. 1 чл. 251 Данъчен кодекс на Руската федерация
	Лихвите по договора за заем се включват в доходите ежемесечно клауза 6 чл. 250, ал. 6 на чл. 271 Данъчен кодекс на Руската федерация		-
Застрахователни премии	Не се начислява, тъй като не възниква обект на облагане със застрахователни премии Част 1 чл. 7 от Закон № 212-FZ;<или>2012, № 17, стр. 29 В същото време можете да компенсирате размера на данъка върху доходите на физическите лица, който вече е удържан от началото на годината върху материални облаги в размер на 35% срещу данъка, изчислен върху заплатите в размер на 13% през следващите месеци. Писмо на Министерството на финансите от 21 март 2013 г. № 03-04-06/8790. Тоест можете да „върнете“ на служителя част или целия данък, удържан от материалната облага. Ако до края на годината нямате време да върнете целия данък върху материалните облаги на служителя, тогава служителят ще може да го върне чрез своята Федерална данъчна служба. Възможен е и друг вариант: договорът за покупко-продажба се сключва между продавача на жилището и служителя, а компанията предоставя само пари за плащането му. Например по същия договор за подарък. Тогава, точно както при даряването на апартамент, организацията няма да може да вземе предвид дарената сума в разходите. И тази сума е доходът на служителя, който подлежи на облагане с данък върху доходите на физическите лица. Но от гледна точка на счетоводството тази опция е най-простата.

Федералната данъчна служба изясни процедурата за получаване на приспадане на данък върху имуществото при продажба на апартамент. Във връзка с получаване на доходи от продажба на апартамент, собственост на по-малко от три години, собственикът трябва да подаде декларация и да плати данък. Можете да намалите размера на дохода с размера на документираните разходи, свързани с получаването му. Ако разходите се окажат по-високи, няма да плащате данък поради липса на данъчна основа.

Федералната данъчна служба изясни процедурата за получаване на приспадане на имущество при продажба на жилище. Във връзка с получаване на доходи от продажба на апартамент, собственост на по-малко от три години, собственикът трябва да подаде декларация и да плати данък. В този случай можете да намалите размера на дохода с размера на документираните разходи, свързани с неговото получаване. Ако разходите се окажат по-високи, няма да плащате данък поради липса на данъчна основа. Това се казва в писмо на Федералната данъчна служба на Руската федерация за Москва от 31 декември 2010 г. N 20-14/4/138478@. Той се занимава със следната ситуация. През 2008 г. физическо лице по предварителен договор закупува апартамент в незавършена сграда. Срокът за доставката му беше отложен за декември 2010 г. Фискалният отдел обясни процедурата за получаване на данъчно облекчение за последваща продажба на този апартамент:

Предоставянето на приспадане на данък върху имуществото е свързано с наличието на разходи за ново строителство или закупуване на апартамент... Ако апартаментът впоследствие е бил продаден от данъкоплатеца, такива действия не променят факта на разходите за неговото придобиване. .. ...Ако през данъчния период приспадането на данъка върху имуществото не може да бъде използвано изцяло, останалата част от приспадането на данъка върху имуществото може да бъде предоставена на данъкоплатеца в следващите данъчни периоди, независимо дали апартаментът (цялост или частично ) е собственост на данъкоплатеца през тези периоди или не. В съответствие с разпоредбите на членовете и параграф 1 от член 224 от Данъчния кодекс на Руската федерация доходите, получени от данъчни резиденти от продажба на недвижими имоти (включително апартаменти), подлежат на облагане с данък върху доходите на физическите лица в размер на 13% . Съгласно член 217, параграф 17.1 от Данъчния кодекс на Руската федерация (изменен с Федерален закон № 202-FZ от 19 юли 2009 г., в сила по отношение на правоотношенията, възникнали от 1 януари 2009 г.), доходите, получени от физически лица които са данъчни резиденти, не подлежат на данъчно облагане (освободени от данъчно облагане на Руската федерация, за съответния данъчен период от продажбата, по-специално на апартаменти, които са били собственост на данъкоплатеца в продължение на три години или повече... В съответствие). с разпоредбите на член 220, параграф 1, параграф 1 от Данъчния кодекс на Руската федерация (изменен с Федералния закон от 19 юли 2009 г. N 202-FZ, валиден за правоотношения, възникнали от 1 януари 2009 г.) при определяне на размер на данъчната основа за данък върху доходите на физическите лица, данъкоплатците имат право да получат приспадане на данък върху имуществото в сумите, получени от данъкоплатците през данъчния период от продажбата, по-специално на апартаменти, които са били собственост на данъкоплатци за по-малко от три години , но не повече от 1 милион рубли. Вместо да се възползва от правото да получи това приспадане, данъкоплатецът може да намали размера на своя облагаем доход с размера на действително извършените от него и документирани разходи във връзка с получаването на този доход. Разпоредбите на член 228 и Данъчния кодекс на Руската федерация (изменен с Федерален закон № 202-FZ от 19 юли 2009 г., в сила за правоотношения, възникнали от 1 януари 2009 г.) предвиждат, че данъкоплатците, които са получили доходи от продажба имущество (включително апартаменти), притежавано от тях по право на собственост, с изключение на случаите, установени в параграф 17.1 на член от Данъчния кодекс на Руската федерация, когато такъв доход не подлежи на данъчно облагане, независимо изчислява размера на данъка, дължим на съответния бюджет въз основа на размера на получения доход, подадете данъчна декларация до данъчния орган по местоживеене не по-късно от 30 април и платете данъка не по-късно от 15 юли на годината, следваща изтеклия данъчен период (т.е. в който са получени доходите от продажбата на посочения имот). По този начин, във връзка с получаване на доход от продажба на апартамент, притежаван за по-малко от три години, неговият собственик се задължава по установения ред да подаде декларация за данък върху доходите на физическите лица в данъчния орган по местоживеене и да плати данък в размера, изчислен съгласно тази декларация. В същото време той има право по-специално да намали размера на получения доход с размера на действително извършените и документирани разходи, свързани с получаването му. Освен това, ако размерът на разходите надвишава размера на приходите, тогава не се дължи данък поради липса на данъчна основа.

Имайте предвид, че документът няма нормативен характер. Писмото съдържа уточнение по конкретно искане. Напомняме, че подробна информация по въпроси, свързани с плащането на данъци, можете да намерите на нашия уебсайт в раздел „Данъчен наръчник 2011“. Предоставя информация за данъчната основа, ставки, облекчения и данъчни облекчения и др. Предстоящите дати за плащане на данъци, подаване на счетоводна и данъчна отчетност, както и информация към извънбюджетните фондове можете да намерите в раздел