4. Ипотека по силата на закона (клауза 5 от член 488 от Гражданския кодекс на Руската федерация).
Ако в договора за покупко-продажба на имот е посочено, че Купувачът извършва плащане след прехвърляне на собствеността върху имота на Купувача, то в съответствие с клауза 2 на чл. 20 от Закона за ипотеката държавната регистрация на ипотека се извършва едновременно с държавната регистрация на правата на собственост.
Ако страните по договора за покупко-продажба на имот не са заинтересовани от вписване на ипотека по силата на закона, в договора за покупко-продажба на сградата или договора за покупко-продажба на помещението може да се запише напр. , така: „Страните са се съгласили, че по отношение на Помещенията ипотеката е по силата на закона, съгласно клауза 5 на чл. 488 от Гражданския кодекс на Руската федерация не възниква.
референтна информация
ВНИМАНИЕ! За правните тънкости на събирането на неустойки по договор за дялово участие можете да прочетете в статията
В статията е посочено и как да получите безплатно нашия проект на искова молба, образец на искова молба и Excel файл за изчисляване на неустойката.
Забележка: Ако регистрирането на ипотека по силата на закона е договорено от страните, това не е необходимо да се посочва в договора по никакъв начин - императивната норма на Гражданския кодекс на Руската федерация ще се прилага по подразбиране.
Забележка: от 07.03.2012 г. влязоха в сила промени в процедурата за вписване на ипотека, вкл. ипотеки по силата на закона, които изискват от ипотекарния кредитор и ипотекарния кредитор да подадат отделни заявления за вписване на ипотеката по силата на закона, преди такива заявления не се изискваха.
Нотариусът, който е заверил споразумението, вече може също да подаде заявление за държавна регистрация на ипотека, възникнала въз основа на нотариално заверен договор за ипотека.
Ипотеката на парцели, сгради, постройки, нежилищни помещения се вписва в рамките на петнадесет работни дни, а ако ипотеката възниква по силата на нотариално заверено споразумение за ипотека или нотариално заверено споразумение, което води до възникване на ипотека по силата на закона, периодът се свежда до пет работни дни.
Забележка: Тежестите трябва да бъдат посочени стриктно в съответствие с извлечението от Единния държавен регистър. Данните, посочени в извлечението от Единния държавен регистър, могат да се различават от данните, посочени в споразумението, което е основание за тежестта.
Забележка: Договорите за краткосрочен наем също трябва да бъдат отразени в договора за покупко-продажба.
Забележка: Органът за регистрация може да бъде посочен в споразумението, без да се посочва официалното му име, например „органът, който извършва държавна регистрация на права върху недвижими имоти и сделки с него“.
Разходите за държавна регистрация на прехвърлянето на собственост винаги се поемат от Купувача, това може да бъде посочено в договора, например, както следва: „Разходите за държавна регистрация на прехвърлянето на собственост върху нежилищни помещения се поемат от; купувачът."
Това задължение произтича от изискванията на Данъчния кодекс, а именно чл. 333.17, според който организации или лица се признават за платци, ако кандидатстват за правно значими действия.
В ежедневието под „ипотека“ най-често се разбира банков кредит, получен „за“ апартамент, къща или земя. Но това, макар и най-често използваното, е „тясно“ разбиране. Ипотеката може да гарантира и други граждански задължения (доставка, заем и др.).
В нашата статия ще засегнем основно теми за жилищни ипотекикогато се залага апартамент или жилищна сграда срещу банков кредит или паричен заем.
II.ВИДОВЕ ОБЕЗПЕЧЕНИЯ (ИПОТЕКА)
Федералният закон „За ипотеките (залог на недвижими имоти)“ от 16 юли 1998 г. N 102-FZ (наричан по-долу Федералният закон за ипотеките) съдържа понятията само за тези два вида ипотеки:
- по силата на договор (договорна ипотека)
- по силата на закона (законна ипотека)
1) Договаряема ипотекавъзниква по споразумение на страните. при което, кредитор(банка или всяко лице, което дава пари за покупка на недвижим имот) получава преимуществено правода получат обезщетение за загубите си, ако длъжникът не изплати навреме паричната сума или лихвата по заема (заема).
При сделки най-често ипотеките се използват за обезпечаване на изпълнението купувачзадължения за плащане на закупения апартамент(ипотека до пълно изплащане).
2) Ипотека по силата на закона (законна ипотека)възниква, когато няма договор за ипотека. Ипотеката възниква по силата на закон, определящ условията за нейното възникване.
Този тип ипотека има големи предимства:
- малък брой документи,
- кратък период на държавна регистрация (5 дни),
- без разходи за изготвяне на договор за ипотека и неговата държавна регистрация,
- рисковете от признаване на сделки, обезпечени с ипотека, за невалидни са сведени до минимум и следователно рисковете от загуба на имущество от банки и други кредитори.
III.ПРИ ВЪЗНИКВАНЕ НА ДЕПОЗИТ (ИПОТЕКА).
В съответствие с действащото руско законодателство ипотека възниква по силата на закона (по отношение на жилище):
1. Жилищно пространство(апартамент, къща, стая, дял), придобитиизградени изцяло или частично използване на банкови кредитиили друга кредитна организация или средствата на целеви заем, предоставен от друго юридическо лице за придобиване или изграждане на посочените жилищни помещения, се залагат от момента на държавна регистрация на ипотеката в Единния държавен регистър на правата върху недвижими имоти и сделки с него (USRP). (клауза 1, член 77 от Федералния закон „За ипотеките“).
2. Жилищно пространствоизградени изцяло или частично със спестявания За, предоставен по силата на договор за целеви жилищен заем в съответствие с Федералния закон „За спестовната и ипотечна система за жилищно осигуряване на военнослужещи“, се счита за заложен в Руската федерация от момента на държавна регистрация на собствеността върху него (клауза 4 от член 77 от Федералния закон)
3. Ако имотът е закупен на кредит или на изплащане, по силата на закон може да възникне ипотека съгласно чл. 488 и чл. 489 от Гражданския кодекс на Руската федерация („Плащане на стоки, продадени на кредит“, „Плащане на стоки на вноски“).
Ако някога сте се сблъсквали с покупка или продажба на апартамент със собствени средства (без използване на заем), вероятно сте обърнали внимание на фразата „по споразумение на страните, в съответствие с чл. 488 и 489 от Гражданския кодекс на Руската федерация не възниква ипотека върху апартамент (или друг имот). Ако тази фраза не е посочена и не е посочено, че средствата са били платени към момента на подписване на споразумението, службата Rosreestr ще запише залог в удостоверението за собственост по силата на закона.
Ипотека по силата на закона може да възникне и в други случаи, например залог по време на съвместно строителство на жилищна сграда (с предприемач) и т.н. (например: клауза 1, клауза 2, клауза 3, член 13 от Федералния закон Закон „За участие в съвместно строителство на жилищни сгради и други недвижими имоти и за изменение на някои законодателни актове на Руската федерация“ от 30 декември 2004 г. N 214-FZ, параграф 1 от член 58 от Закона на Руската федерация „За Залог" от 29 май 1992 г. N 2872-1).
Важно е да се отбележи, че Федералният закон за ипотеките предвижда възможността ипотекарният длъжник да прехвърли същия имот като ипотека на други ипотекарни кредитори неограничен брой пъти, при условие че предишните ипотекарни кредитори са съгласни с това.
IV.КАК СЕ РЕГИСТРИРА ЗАЛОГ (ИПОТЕКА)
Регистрация на ипотека- Това извършване на записв Единния държавен регистър (Rosreestr), че заемодателят има право на залог (ипотека) върху апартамент и други недвижими имоти.
Ипотечният запис в Единния държавен регистър съдържа информация:
Относно първоначалния ипотекарен кредитор
Предмет на ипотека
За размера на обезпеченото с него задължение (кредит, заем и др.)
Ако договорът за ипотека предвижда съставянето на специален документ - ипотечен запис, това също се посочва в записа за вписване на ипотеката.
Държавна регистрация на ипотека удостоверено с надпис върху договора (печат). Този надпис съдържа:
Пълно име на органа, извършващ държавна регистрация на права
Дата на държавна регистрация на ипотека
Място на държавна регистрация на ипотека
Номерът, под който е регистриран.
Тези данни заверено с подпис на длъжностно лицеи са подпечатани с печата на органа, извършващ държавна регистрация на права.
Органът, извършващ държавна регистрация на права, оставя в него архивирано копие на договора за ипотека, а в случай на държавна регистрация на ипотека по силата на закона - копие от документа, който е основание за възникване на правото на собственост на ипотекарния кредитор върху имота (например договор за покупко-продажба), обременен с ипотека. .
Ако правата на ипотекарния кредитор са удостоверени с ипотека, органът, извършващ държавна регистрация на права, също оставя в архива си копие от ипотеката с приложения.
V.КАКВО Е ИПОТЕКА?
Ипотека- лични сигурностудостоверяващ правото на законния му собственик (банка или друг кредитор) да получи изпълнение на кредита, без да представя други доказателства.
Ипотеката може да се продаде(променен и др.) от кредитора към трето лице, за което длъжникът по кредита трябва да бъде уведомен, тъй като при продажбата на ипотеката, длъжникът вече трябва да извърши изпълнението по договора за кредит (заем, кредит ) на лицето, което го притежава.
VI.КАК СТАВА ОТЛИЧАНЕТО НА ДЕПОЗИТА (ПОГАСЯВАНЕ НА ИПОТЕКА)
Ако длъжникът по кредита (ипотекар) ще изпълнява задълженията си своевременно и пълнопред ипотекарния кредитор (банка) трябва да се изчисти вписването в Единния държавен регистър на ипотеките.
Срокът за изкупуване на регистрационния запис е 3 дни и се основава на:
Изявления от титуляра на ипотеката (например банка)
Съвместна молба на залогодателя и заложния кредитор
Заявления от ипотекарния кредитор с едновременно представяне на ипотечен запис, съдържащ бележка от собственика на ипотечния запис относно изпълнението на задължение(трябва да съдържа думи за изпълнението на задължението, датата на изпълнение и да бъде заверен с подписа на собственика на ипотеката и заверен с неговия печат, ако собственикът на ипотеката е юридическо лице)
- съдебни решения за прекратяване на ипотеката.
Когато вписването на ипотеката се погасява поради прекратяване на ипотеката ипотеката е заличенаи при желание могат да бъдат прехвърлени на залогодателя.
Ако длъжникът не изпълни своевременно задължението за връщане на парите по заема или заема, кредиторът (банката) може да възбрани обезпечението (ипотека), т.е. с други думи, да „отнеме“ имота (виж член 51 от Федералния закон за ипотеките).
VII.КАКЪВ Е РЕДЪТ ЗА ВЪЗБРАНА ВЪРХУ ПРЕДМЕТ НА ЗАЛОГ (ИПОТЕКА)
Има два метода за събиране:
- 1. Извънсъдебна процедура.
Извънсъдебно събиране е възможно само ако ако това е предвидено в договора за ипотекаили споразумение, пораждащо ипотека по силата на закона, или ипотека (член 55 от Федералния закон за ипотеката) и САМО с изпълнителен лист от нотариусбазиран нотариално заверен договор за ипотекаили нотариално заверено споразумение, което води до учредяване на ипотека по силата на закона, или ипотека, която съдържа условие за възбрана върху ипотекирания имот извънсъдебно.
Понастоящем обаче тази процедура се използва изключително рядко, тъй като договорите не подлежат на задължителна нотариална заверка и страните по сделката като правило спестяват нотариални услуги и сключват сделки в проста писмена форма (т.е. чрез полагане на подпис и печат върху тях).
Освен това извънсъдебното събиране не е възможно, ако предметът на ипотеката е жилищно пространствопритежаван по право на собственост на физическо лице».
2. Процедура по съдебно събиране.
Обръщаме внимание на факта, че възбрана върху ипотекиран имот чрез съдебно производство не е позволено, ако нарушението на длъжника изключително незначителени размера на вземанията на ипотекарния кредитор явно непропорционалностойността на заложеното имущество. Тоест, ако размерът на дълга не е съпоставим с вече платената цена, тогава за кредитора (банката) е невъзможно да събере дълга.
В редица случаи, вкл когато залогодателят е физическо лице, при условие че обезпечението няма връзкас изпълнението от това лице предприемаческа дейност,съдът има право да отложи продажбата на заложеното имущество за определен период до една година. Това може да стане, ако съдът се убеди, че има основателни причинии че разсрочването няма да доведе до значително влошаване на финансовото състояние на ипотекарния кредитор. Освен това срещу залогодателя или заложния кредитор не следва да се образува производство за обявяване в несъстоятелност (несъстоятелност).
VIII.КАК СЕ ПРОДАВА ЗАЛОЖЕНОТО ИМУЩЕСТВО?
Да приемем, че съдът е взел положително решение за възбрана върху обезпечението (ипотеката) в полза на кредитора (банката). Освен това имотът, заложен по договора за ипотека продаден чрез публичен търг(освен в определени случаи) (член 56 от Федералния закон за ипотеката).
Провеждат се публични търгове за продажба на заложено имущество Федерална служба за съдебни изпълнители на Русияна мястото на този имот.
Организаторът на търга уведомява за предстоящите публични търгове не по-късно от 10 дни, но не по-рано от 30 дни преди провеждането им в периодично издание, което е официалният информационен орган на изпълнителната власт на съставния субект на Руската федерация по местонахождението на недвижими имоти, а също така изпраща съответната информация за публикуване в Интернет.
Уведомлението посочва:
дата
време
Място на публичен търг
Характер на продавания имот
Първоначалната му продажна цена.
За да участвайте в търгажелаещите да внесат депозит в размер, срокове и по начин, посочени в обявлението за публичен търг, докато размерът на депозита не може да надвишава 5 на стоот началната продажна цена на заложеното имущество.
Лица, участвали в публични търгове, но не ги спечелили, депозитът се връщаведнага след приключване на публичния търг. Депозитът се връща и ако публичният търг не се проведе.
Право на участие в публични търгове имат лица, които имат право на ползване на продавания имот или право на собственост върху този имот, както и ипотекарни кредитори по последващи ипотеки (виж раздел III).
Победителят в публичния търг (и в резултат на това има право да закупи имота) е този, предложил най-високата цена за него и той трябва да заплати този имот в 5-дневен срок, като сключи договор за покупко-продажба с организатор на търг.
Пари в брой,получените в резултат на такава продажба се използват за погасяване на дълга към кредитора, покриване на разходите за провеждане на публични търгове, а неизразходваният остатък се връща на длъжника.
IX.АКО ПУБЛИЧНИТЕ ТЪРГОВИЯ НЕ СЕ СЪСТОЯТ
В случай, че търгът не се състои(на публичния търг са се явили по-малко от двама купувачи; на публичния търг не е направена надбавка към първоначалната продажна цена на заложеното имущество; спечелилият публичния търг не е платил покупната цена в определения срок), Че
1)в рамките на 10 днислед това съобщение, ипотекарен кредитор(банка) има право по споразумение със залогодателя закупуване на ипотекиран имотот първоначалната му продажна ценана публичен търг (т.е. на минимална цена) и прихванете с покупната цена вашите вземания, обезпечени с ипотеката на този имот. В този случай ипотеката се прекратява.
2) Ако кредиторът не закупи имота, не по-късно от един месец след провеждане на първия публичен търг повторни публични търгове.В същото време началният продажна ценазаложено имущество на повторни публични търгове, намалява с 15 процента.
3) При обявяване повтаря сепубличен търг се провалипо същите причини, ипотекарен кредитор - банкаима право да закупи (задържи) заложеното имущество на цена не повече от 25 процента по-нисканеговият начална продажна ценана първия публичен търг и прихванат срещу покупната цена вземанията си, обезпечени с ипотеката на имота.
Ако ипотекарният кредитор не ползваправото да задържи предмета на ипотеката за един месец след обявяване на повторния публичен търг за невалиден, ипотеката е прекратена.
Х.МОЖЕ ЛИ ДА БЪДЕТЕ ИЗГОНЕНИ ОТ ИПОТЕКА?
За да завършим нашата тема, нека се спрем на един много важен въпрос: възможно ли е изгонванедлъжника и членовете на семейството му от единственото жилище, годно за постоянно пребиваване, заложено на кредитора?
На първо приближение отговорът на въпроса изглежда очевиден. Действително за тези лица, които кредиторът-залогодател изгони от единственото им жилище, законодателят е предвидил гаранциите, съдържащи се в чл. 95 от Жилищния кодекс на Руската федерация (наричан по-долу Жилищния кодекс на Руската федерация). Там се казва, че: " Граждани, които са загубили жилищните си помещенияв резултат на възбрана върху жилище, което е закупен със заемили целеви заем, предоставен от юридическо лице за закупуване на жилищни помещения, и е заложен за обезпечаване на изплащането на заема или целевия заем, ако към момента на възбрана такива жилищни помещения са единствените за тях, те имат право временно местожителствона закрито маневрен фонд" Тоест по смисъла на чл. 95 от Жилищния кодекс на Руската федерация, длъжниците и членовете на техните семейства не трябва да бъдат изгонвани на улицата, а в помещенията на маневрения фонд.
Считаме, че позицията на съдилищата по отношение на лишаването на гражданите от правото на временно пребиваване в гъвкави жилища е неправилна. Това е посочено в член 106 от Жилищния кодекс на Руската федерация, който гласи, че: „Договорът за наем на жилищни помещения от маневрен фонд се сключва за периода до завършване на селищата с граждани, които са загубили жилищни помещения в резултат на на възбрана върху тях, след продажбата на жилищни помещения, върху които е наложена възбрана.”
Но настоящата съдебна практика трябва да се вземе предвид от тези граждани, които, притежавайки ипотекиран дом, не плащат плащания на банката кредитор, надявайки се да се преместят в друго жилищно помещение. Това може и да не се случи.
Нова редакция на чл. 334 Гражданския кодекс на Руската федерация
1. По силата на залог кредиторът по задължение, обезпечено със залог (залогополучател), има право, в случай на неизпълнение или неправилно изпълнение от страна на длъжника на това задължение, да получи удовлетворение от стойността на заложеното имущество (предмет на залога) с предимство пред другите кредитори на лицето, което притежава заложеното имущество (залогодателя).
В случаите и по начина, предвиден от закона, вземането на заложния кредитор може да бъде удовлетворено чрез прехвърляне на заложената вещ на заложния кредитор (задържане при заложния кредитор).
2. Заложният кредитор има право пред другите кредитори на залогодателя да получи удовлетворение от обезпеченото със залога вземане и за сметка на:
застрахователно обезщетение за загуба или повреда на заложеното имущество, независимо в чия полза е застраховано, освен ако загубата или повредата не е настъпила по причини, за които отговаря заложният кредитор;
обезщетение, дължимо на залогодателя, предоставено в замяна на заложеното имущество, по-специално ако собствеността на залогодателя върху имота, който е предмет на залога, е прекратена на основанията и по реда, установени от закона, поради отнемане (откупуване) за държавата или общински нужди, реквизиция или национализация, както и в други случаи, предвидени в закон;
доходи, дължими на залогодателя или заложния кредитор от използването на заложеното имущество от трети лица;
имущество, дължимо на залогодателя при изпълнение от трето лице на задължение, правото да се иска изпълнението на което е предмет на залога.
В случаите, посочени в алинеи 2-5 на тази алинея, заложният кредитор има право да изиска паричната сума или друго имущество, което му се дължи, директно от задълженото лице, освен ако в закон или споразумение не е предвидено друго.
3. Ако в закон или договор не е предвидено друго, ако сумата, получена в резултат на възбрана върху заложеното имущество, е недостатъчна за погасяване на вземането, заложният кредитор има право да удовлетвори вземането си в непогасената част за сметка на друго имущество на длъжника, без да се възползва от предимството, основано на залога.
Ако сумата, получена в резултат на възбрана върху заложеното имущество, надвишава размера на вземането на заложния кредитор, обезпечено със залога, разликата се връща на залогодателя. Споразумението за отказ на залогодателя от правото да получи посочената разлика е нищожно.
4. Общите разпоредби относно залога се прилагат за определени видове залог (членове 357 - 358.17), освен ако не е предвидено друго в правилата на този кодекс относно тези видове залог.
Правилата на този кодекс относно вещните права се прилагат към залога на недвижими имоти (ипотека) и до степента, която не е уредена от тези правила и закона за ипотеката, общите разпоредби за залога.
5. Освен ако не следва друго от същността на заложното правоотношение, кредитор или друго упълномощено лице, в чийто интерес е наложена забрана за разпореждане с имущество (член 174.1), има правата и задълженията на заложния кредитор по отношение на това имущество от в момента на съдебното решение, с което влизат в сила изискванията, този кредитор или друго упълномощено лице е изпълнено. Редът за изпълнение на тези изисквания се определя в съответствие с разпоредбите на член 342.1 от този кодекс според датата, на която се счита, че съответната забрана е възникнала.
Коментар към чл. 334 Гражданския кодекс на Руската федерация
1. Сред най-важните характеристики на обезпечението, присъщи на повечето от неговите видове, могат да се отбележат следните:
а) правата на заложния кредитор (правото на залог) са правата върху чужда собственост;
б) правото на залог следва вещта (прехвърлянето на собствеността или правото на стопанско управление от залогодателя на друго лице не прекратява заложното правоотношение);
в) залогът е производен на главното задължение. Производността на залога от задължението, което обезпечава, се проявява в това, че залогът възниква, доколкото съществува основното задължение. Отношение по обезпечение не може да възникне, ако няма основно задължение;
г) залогът зависи от основното задължение: съдбата на правата на заложния кредитор зависи от съдбата на задължението, обезпечено със залога.
2. Установени са специални правила по отношение на залога на парцели, предприятия, сгради, постройки, апартаменти и др. Залогът на посочения имот се нарича ипотека.
Специален закон.
Федерален закон от 16 юли 1998 г. N 102-FZ „За ипотека (залог на недвижими имоти)“.
Договорът за ипотека подлежи на вписване по начина, установен за вписване на сделки със съответния имот.
Удовлетворяването на вземането на ипотекарния кредитор за сметка на предмета на ипотеката е възможно без да се стига до съд въз основа на нотариално заверено споразумение между ипотекарния кредитор и ипотекарния кредитор. Прекратяването на ипотеката трябва да бъде отбелязано в регистъра, в който е вписан договорът за ипотека.
Правата на ипотекарния кредитор могат да бъдат удостоверени с ипотека. Ипотеката дава право да се получи изпълнение по парично задължение, обезпечено с ипотека на имота, посочен в договора за ипотека, без да се представят други доказателства за съществуването на това задължение.
3. Основанието за възникване на заложното право обикновено е договор. Сравнително рядко се случва залог да възникне въз основа на закон. В този случай съответният закон трябва да посочи: а) юридически факти, при наличието на които правото на залог автоматично възниква по силата на закона; б) предмет на залог; в) задължение, обезпечено със залог. Пример за залог по силата на закона може да бъде разпоредбата на Федералния закон от 30 декември 2004 г. N 214-FZ „За участие в съвместно строителство на жилищни сгради и други недвижими имоти и за изменение на някои законодателни актове на Руската федерация ”: „За да се гарантира изпълнението на задълженията на предприемача (ипотекодателя) съгласно споразумението, от момента на държавна регистрация на споразумението с участниците в споделеното строителство (ипотекодатели), поземленият парцел, предоставен за строителство (създаване) на жилищна сграда и (или) друг обект на недвижим имот, който ще включва обекти на споделено строителство, се счита за заложен, парцел, собственост на предприемача на собственост, или право на наем върху посочения парцел и жилищна сграда и (или) друг недвижим имот, който се строи (създава) върху този поземлен имот."
Правото да се възбрани (в случай на неизпълнение) върху предварително определена вещ: 1) независимо от това дали тя продължава да принадлежи на длъжника или не, и 2) с предимство пред всички други вземания - се нарича заложно право. Залогът е вид право върху чужда собственост. Целта на това право е да осигури изпълнението на задълженията.
И.Б.Новицки
Арбитражна практика.
Представянето на менителница, прехвърлена въз основа на заложено джиро за плащане и получаване на средства за него, в този случай беше един от начините за упражняване на правата на заложния кредитор на заложената менителница (информационно писмо на Президиума на Върховният арбитражен съд на Руската федерация от 21 януари 2002 г. N 67).
Друг коментар по чл. 334 Гражданския кодекс на Руската федерация
1. Залогът е един от най-често срещаните начини за осигуряване на изпълнението на задълженията. Интересът на кредитора се изразява в това, че определена част от имуществото на длъжника се предоставя като обезпечение, което впоследствие се продава, ако задължението е нарушено, а кредиторът получава пълно удовлетворяване на вземанията си от получената сума. Залогът има за цел да гарантира, че кредиторът получава същата сума, която би получил при надлежно изпълнение на задължението. Така залогът създава за кредитора същия имуществен резултат, както и реалното изпълнение.
Параграф 1 от коментирания член говори за приоритетното право на кредитора-ипотекарен кредитор пред другите кредитори за удовлетворяване на техните вземания. Изключенията от това правило са установени със закон. И така, в съответствие с чл. 64 от Гражданския кодекс на трето място се удовлетворяват исковете на кредиторите за задължения, обезпечени със залог на имущество на прекратено юридическо лице. Предимство пред тези ипотекарни кредитори имат само граждани, на които ликвидираното юридическо лице носи отговорност за причиняване на вреда на живота или здравето, и служители на ликвидираното юридическо лице, към които има задължения за обезщетения при прекратяване на работа, заплати и възнаграждения по авторски договори.
В ал. Параграф 2, параграф 1 се отнася до ситуации, при които заложеното имущество е повредено или изгубено. В този случай заложният кредитор вече изобщо не може да получи удовлетворение от стойността на заложеното имущество или може да получи само частично удовлетворение. В такива ситуации законът дава право на ипотекарния кредитор да удовлетвори вземанията си чрез застрахователно обезщетение. Освен това той може да направи това независимо в чия полза е застраховано имуществото.
2. Параграф 2 от коментираната статия е посветен на залога на недвижими имоти (ипотека). Особеността на този вид залог е, че предметът му винаги е недвижимо имущество.
Предмет на ипотека може да бъде не само самият недвижим имот, но и правото на отдаване под наем на този имот, но недвижими имоти, изтеглени от гражданско обращение, не могат да бъдат предмет на ипотека.
Ипотеката на недвижими имоти се урежда от Закона за ипотеката. Разпоредбите на Закона за ипотеката са специални по отношение на разпоредбите на Гражданския кодекс. Това означава, че при несъответствие между тях, предимство имат разпоредбите на Закона за ипотеката. Подобно изявление се съдържа в информационното писмо на Върховния арбитражен съд на Руската федерация от 9 септември 1998 г. № C5-7/UZ-694 „За Федералния закон „За ипотеката (залог на недвижимо имущество)“ (Бюлетин на Върховният арбитражен съд на Руската федерация, № 11) излага най-важните разпоредби на Закона за ипотеката, като се подчертава, че общите правила за ипотека, съдържащи се в Гражданския кодекс, се прилагат към отношенията по договор за ипотека в случаите, когато Законът за ипотеката не установява други правила.
3. В повечето случаи залогът възниква по силата на договор. Такива споразумения се сключват по-специално при сключване на договори за заем с банки.
От гледна точка на класификацията, възприета в гражданското право, дали договорът за обезпечение се класифицира като консенсуален или реален договор зависи от вида на използваното обезпечение. Ако договорът за залог е сключен без прехвърляне на заложеното имущество на заложния кредитор, правото на залог възниква от момента на сключване на договора, т.е. в този случай е по взаимно съгласие. По отношение на имущество, което подлежи на прехвърляне на заложния кредитор, правото на залог възниква от момента на прехвърляне на имуществото и следователно това споразумение е реално. Страните обаче имат право в последния случай да сключат взаимно споразумение, като отбелязват това в споразумението. Консенсуалното споразумение влиза в сила и става обвързващо за страните от момента на сключването му (член 425 от Гражданския кодекс на Руската федерация).
Залогът може да възникне и въз основа на закона при настъпване на обстоятелствата, посочени в него, ако законът предвижда какво имущество и за осигуряване на изпълнението на какво задължение се признава за заложено. В същото време правилата на Гражданския кодекс, уреждащи отношенията по залог, възникнал по силата на споразумение, се прилагат съответно към залог, възникнал въз основа на закон, освен ако законът не предвижда друго. Като пример можем да се позовем на правото на залог, което възниква от продавача върху стоките, прехвърлени на купувача, продадени на кредит, за да се гарантира, че купувачът изпълнява задължението за плащане на стоките (клауза 5 от член 488 от Гражданския закон). Кодекс на Руската федерация).
- ‹ 1 Граждански кодекс на Руската федерация. Общи разпоредби относно гаранцията
- нагоре
Добре дошли! Днес ще говорим за това какво е ипотека по силата на закона. Много хора свързват термина ипотека изключително с процедурата за получаване на жилище на кредит, но това е често срещано погрешно схващане. Ипотеката е залог на недвижим имот, който ще бъде обременен с тежести по договор за кредит, разсрочено плащане или други задължения, предвидени в закона. Има две понятия – ипотека по силата на закона и ипотека по силата на договора , характеристиките и разликите на тези видове транзакции ще бъдат разгледани по-долу.
Всеки вид ипотека изисква наличието на обезпечение на имущество (тежести). Най-често срещаният вид ипотека е покупката на недвижим имот с банкови средства. Банките най-често практикуват издаване на ипотеки по силата на закона. От правна гледна точка такава сделка е по-надеждна, тъй като наличието на тежест е гарантирано, в този случай кредитополучателят няма да може да оспори собствеността.
Този вид задължение се формира при регистрация на недвижими имоти в Единния държавен регистър. Ипотека по силата на закона възниква при прехвърляне на права на собственост; това може да бъде договор за продажба, наем или друг вид сделка.
По правило гражданите търсят варианти за жилище с вече одобрено решение за заем.
След направен избор се подписва договор за кредит и се сключва сделка за покупко-продажба. След приключване на сделката, банката превежда средства на продавача на имота. В този случай, въпреки че кредитополучателят официално става собственик, жилището е закупено със заемни средства и също така действа като обезпечение.
Описаният случай е най-яркият пример за това как ипотеката възниква по силата на закона. Ако дългът не бъде изплатен, обезпеченото имущество се прехвърля в собственост на кредитора.
Ипотеката по силата на закона възниква не само при кандидатстване за кредит в банкова институция.
Например, ако договорът за покупко-продажба предвижда изплащане на средства на частно лице на вноски (вноски), в този случай недвижимият имот също е под тежестта на продавача. При регистрация в Единния държавен регистър на Руската федерация в графата за тежести се поставя съответна маркировка.
важно! Наличието на обезпечение понякога трябва да бъде документирано, за целта се изготвя ипотека. Сключва се при нотариус или банка. Прекратяването на ипотеката се предвижда само при изпълнение на задълженията по споразумението, а именно погасяване на дълга. Допустима е смяна на титуляра на ипотеката. Такава операция може да възникне при рефинансиране на ипотека в друга банка или продажба на ипотека. Можете да прочетете повече за това и защо е необходимо на нашия уебсайт.
По какво се различава от договорната ипотека?
При договорна ипотека залогът възниква по взаимно споразумение или отделно изготвен договор за ипотека. При изготвяне на договор за кредит правата и задълженията на ипотекарния кредитор и ипотекарния кредитор се договарят индивидуално.
Днес в Руската федерация малко банки практикуват издаване на ипотечни кредити по силата на споразумение.
Законът предвижда всички възможности за целево кредитиране, но има условия, при които вписването на собственост става, когато са изпълнени определени условия. Например, когато трябва да се приватизира обект. В този случай е възможно да се изготви споразумение между ипотекарния кредитор и ипотекарния кредитор относно изпълнението на условията и прехвърлянето на собствеността.
Този вид целево кредитиране може да бъде разделен на няколко вида:
- ако няма наложена тежест и фактически няма обезпечение;
- когато кредитополучателят вече притежава имот като обезпечение;
- когато след обработка на заем кредитополучателят получава права на собственост и едва след това предоставя този имот на банката като обезпечение.
Договорните ипотеки не са толкова популярни, защото са по-рискови за кредиторите и нямат гаранция за изплащане. Ако разгледаме примера, даден по-горе (банковият кредит е одобрен, клиентът търси жилище). След сключване на договор за заем, на кредитополучателя се дава определен период от време, за да пререгистрира имота на негово име, след което той трябва да впише ипотека за това жилище. Съответно имотът не е официално обременен с тежести и банката няма да може да докаже факта на издаване на ипотечен кредит; няма да е възможно да се съди за собственост.
Основните разлики между договорната и законната ипотека:
- Възникване. Тук основната разлика се вижда в самото име: единият вид ипотека възниква въз основа на закон, а другият - на споразумение.
- Регистрация. Ипотеката по силата на закона се вписва автоматично, когато новият собственик подаде документи за сделката в Единния държавен регистър. Документи могат да бъдат представени на органа както от ипотекарния кредитор, така и от залогодателя поотделно. Ипотеката по силата на споразумението се вписва отделно и документите се подават в Единния държавен регистър в присъствието на ипотекарния кредитор и ипотекарния кредитор.
- Вид на обезпечението. С ипотека, по силата на закона, се издава целеви заем, което означава, че закупеният имот автоматично става обезпечение. Договорната ипотека не изисква наличието на обезпечение, но съществуващото имущество на кредитополучателя също може да се превърне в тежест.
- Наличие на държавно мито. За законна ипотека няма такса, за договорна се начислява при вписване на сделката.
Законната ипотека също е по-изгодна от финансова гледна точка, няма такса за нейното вписване и не изисква допълнителна регистрация. От друга страна, наличието на тежест има своите недостатъци, тъй като обезпечението не може да бъде продадено без съгласието на банката. Освен това, за да премахнете тежестта, трябва да се свържете с банката и да вземете документи за успешното погасяване на дълга и ако кредиторът е променил собствеността си през годините на своето съществуване или е бил реорганизиран, тогава премахването на тежестта ще бъде доста проблематично.
Регламенти
Основните нормативни документи по този въпрос са:
- Федерален закон „За държавна регистрация на права върху недвижими имоти и сделки с тях“ № 122,
Законна ипотека възниква:
- При изготвяне на договор за наем (прехвърляне на недвижим имот, предмет на издръжка на зависим).
- Ипотека за покупка или строителство на недвижим имот с помощта на заемни средства.
- Продажбата на стоки (недвижими имоти) на кредит, наличието на тежест върху имота се извършва в съответствие с член 448 от Гражданския кодекс на Руската федерация (Гражданския кодекс на Руската федерация),
Съгласно нормите на закона са определени следните видове имоти, които могат да бъдат закупени с ипотека: апартаменти в нова сграда или на вторичния пазар, къщи (имения), парцели, стаи (споделена собственост), кооперации, гаражи, производствени помещения.
важно! Страните могат да постигнат взаимно съгласие, когато тежестта не е наложена. В този случай в договора за покупко-продажба трябва да се отбележи, че по споразумение на страните, в съответствие с член 488 от Гражданския кодекс на Руската федерация, не се налага тежест. Така кредитополучателят става пълноправен собственик на имота, закупен на кредит.
Вписване на ипотека по силата на закона
Сега трябва да разберете характеристиките на регистрацията. Всеки имот при смяна на собственика се регистрира в Единния държавен регистър. Можете сами да разберете за наличието на тежест чрез Rosreestr, MFC или онлайн на уебсайта на Единния държавен регистър. Най-бързият и удобен начин за генериране на извлечение от Единния държавен регистър на недвижимите имоти е чрез интернет, за да направите това, трябва само да зададете параметрите за съществуващия недвижим имот. Полученото извлечение също ще показва ипотечни записи.
важно! Подготовката и събирането на документи се извършва от продавача или брокера на жилище. Въпреки това, преди да изпълни договора, банката проверява всички документи за автентичност, така че случаите на измама са изключени. Ако имотът вече е заложен, заемът ще бъде отказан.
Процедурата за вписване на ипотека по силата на закона:
- Клиентът кандидатства за кредит от банката и сключва договор за покупко-продажба.
- За да се регистрирате в Единния държавен регистър на недвижимите имоти, е необходимо да подготвите всички документи, включително договор за покупко-продажба и договор за заем. Ако е изготвена ипотека, тогава трябва да се предоставят допълнителни приложения (ако има такива) и копия. Собственикът на ипотеката има право да поиска информацията му да бъде вписана в Единния държавен регистър на недвижимите имоти като ипотекарен кредитор на имота. Регистрацията се извършва в срок до 1 месец от датата на подаване на заявлението.
- Регистрацията се извършва автоматично, в графата за тежести се поставя съответна маркировка. Срокът за регистрация е 5 работни дни.
- За трети лица възникването на ипотека се счита от момента на нейното вписване.
- Тежестта се премахва след погасяване на дълга от банката.
Ако кредитополучателят няма възможност лично да подаде документи в Единния държавен регистър, тогава той може да използва помощта на нотариус, който е заверил ипотечния договор между ипотекарния кредитор и ипотекарния кредитор. Нотариалните услуги, разбира се, се заплащат.
Невъзможно е да се определи коя схема на транзакция е по-удобна. Тези две схеми се използват в напълно различни кредитни програми. Ако законната ипотека е дадена само с цел закупуване на недвижим имот, тогава с договорна ипотека можете да използвате получените средства по свое усмотрение.
Очакваме вашите въпроси по-долу. Ще бъдем благодарни за вашата оценка на публикацията. Ако имате нужда от подкрепата на професионален адвокат по ипотечни кредити, запишете се сега за безплатна консултация в специалната форма в ъгъла на екрана.
Причини за възникване на ипотека - тази фраза се отнася до фактори в резултат на което възниква един от следните видове ипотека:
- Ипотека по силата на закона.
- Ипотека по силата на договор.
Ипотека по силата на закона
Ипотека по силата на закона (законна ипотека) възниква в резултат на настъпването на обстоятелства, посочени във федералния закон (член 1, параграф 2 от Федералния закон от 16 юли 1998 г. N 102-FZ „За ипотеките“) (по-нататък наричан Закон N 102-FZ). Такава ипотека възниква изключително с целеви заем за закупуване на жилище и следователно регистрацията му задължително е придружена от промяна на собственика на имота.
С прости думи: ипотека по силата на закона е, когато апартамент, закупен с кредитни средства, е вписан като собственост на купувача-кредитополучател и когато същият апартамент става обезпечение по взетия кредит (което е стандартна схема за предоставяне на ипотечен кредит).
Пример: кредитополучателят тегли целеви кредит от банка за закупуване на апартамент, който става обезпечение по този кредит.
Руското законодателство предвижда следните основания за възникване на законна ипотека:
- Ипотека на жилищни къщи и апартаменти. Жилищни помещения (жилищни къщи и апартаменти), закупени или построени със заем от банка (или друга кредитна организация), се залагат на заемодателя от момента на държавна регистрация на ипотеката (клауза 1, член 77 от Закон № 102- FZ). Същото важи и за закупуването на земя (клауза 1 от член 64.1 от Закон N 102-FZ), както и за придобиването и изграждането на нежилищни помещения (член 69.1 от Закон N 102-FZ).
- Продажба на кредит. Освен ако не е предвидено друго в договора за покупко-продажба, стоките, продадени на кредит от момента на прехвърлянето им на купувача и до плащането, се признават за заложени от продавача (клауза 5 от член 488 от Гражданския кодекс на Руската федерация). Същите правила важат и за продажбата на стоки на кредит с условието за плащане на вноски (клауза 3 от член 489 от Гражданския кодекс на Руската федерация).
- Анюитет (пожизнена издръжка с лица на издръжка). При прехвърляне на недвижим имот срещу плащане на наем, получателят на наема, като обезпечение на задължението на платеца, придобива правото на залог върху този имот (клауза 1 от член 587 от Гражданския кодекс на Руската федерация).
Вписване на ипотека по силата на закона
Държавната регистрация на ипотека по силата на закона се извършва едновременно с регистрацията на договор за покупко-продажба. Тоест в сертификата за закупения от вас апартамент в раздела „тежести“ вече ще бъде посочено, че жилището е закупено с кредитни средства и не може да бъде продадено без съгласието на кредитора (банката).
Законната ипотека се вписва въз основа на заявление от ипотекарния кредитор (кредитополучател) или ипотекарния кредитор (кредитор) или нотариус, който е заверил споразумението, довело до възникването на този вид ипотека (клауза 2 на член 20 от Закон № 102-FZ). Прочетете повече за регистрацията на ипотека.
Забележка! За държавна регистрация на ипотека, възникнала по силата на закона, не се начислява такса (клауза 6, клауза 3, член 333.35 от Данъчния кодекс на Руската федерация).
Ипотека по споразумение
Ипотека по силата на споразумение (договорна ипотека) възниква въз основа на ипотечен договор (член 1, параграф 2 от Закон № 102-FZ). С други думи, възникването на такава ипотека става възможно само ако има специално споразумение между страните относно залога.
С прости думи: ипотека по силата на договор - това е, когато купувачът-кредитополучател:
- Подготвя апартамент закупен с кредитни средствав собствения си имот (при получаване на „чист“ сертификат, т.е. без тежести).
- Събира пакет документи(това обикновено се дава до 3 месеца) именно за апартамента, който се очаква да стане предмет на обезпечение (т.е. в този случай предмет на ипотечно обезпечение може да бъде както апартаментът по заема, така и всеки друг кредитополучател, притежаван от недвижим имот).
- Заедно с кредитора (банката) съставя и вписва отделен договор за ипотека(едва след това се поставя тежест върху имота - тоест от този момент влиза в сила ипотеката).
Пример: Кредитополучателят тегли целеви заем за закупуване на недвижим имот, обезпечен със съществуващо жилище.
Съгласявайки се на договорена ипотека, банката поема голям риск. В крайна сметка, докато договорът за ипотека не бъде регистриран, заемодателят (банката) формално няма да има никакви права върху имота, закупен при ипотечно кредитиране. Кредитните институции намират изход от тази ситуация в поръчителите. За периода от време до залагането на жилищното пространство те изискват от кредитополучателя да предостави няколко физически или юридически лица, готови да гарантират за него. В същото време за същия период от време банките обикновено увеличават лихвата по кредита.
Вписване на ипотека по силата на договор
Ипотеката по силата на договор не се вписва заедно с договора за покупко-продажба на апартамента, както е при законната ипотека, а отделно, въз основа на отделен договор за ипотека.
Държавната регистрация на ипотека по силата на споразумение се извършва въз основа на съвместно заявление на ипотекарния кредитор и ипотекарния кредитор. Ако ипотеката е възникнала по силата на нотариално заверено споразумение за ипотека, тогава регистрацията може да се извърши въз основа на заявление от нотариус, който е заверил това споразумение (клауза 1 от член 20 от Закон № 102-FZ). Можете да научите повече за вписването на ипотека.
Ипотека: по силата на закона, по силата на договора - разлики
И така, как се различава ипотеката по силата на закона от ипотеката, възникваща по силата на споразумение:
| влязла в сила ипотека |
възникване | предмет на обезпечение може да стане | Регистрация: 1 – кога 2 – по желание на някого |
такса за държавна регистрация |
| закон | автоматично без съгласието на страните | апартамент на заем | 1) едновременно с държавната регистрация на правата на собственост 2) може да се извърши въз основа на заявление от една от страните по сделката (залогодател, залогодател, нотариус) |
не е таксуван |
| споразумение | при изготвяне на отделно споразумение | даден на заем или всеки друг апартамент, собственост на кредитополучателя | 1) след регистрация на договора за покупко-продажба, въз основа на отделен договор за ипотека 2) извършва се строго въз основа на съвместна молба на заложния кредитор и залогодателя |
заредена |
