4. Hipoteka z mocy prawa (klauzula 5 art. 488 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej).
Jeżeli z umowy kupna-sprzedaży nieruchomości wynika, że Kupujący dokonuje zapłaty po przejściu własności nieruchomości na Kupującego, to zgodnie z ust. 2 art. 20 ustawy o hipotece państwowa rejestracja hipoteki odbywa się jednocześnie z państwową rejestracją praw majątkowych.
Jeżeli strony umowy kupna-sprzedaży nieruchomości nie są zainteresowane wpisem hipoteki z mocy prawa, w umowie kupna-sprzedaży budynku lub umowie kupna-sprzedaży lokalu, może ona zostać spisana np. , w stylu: „Strony ustaliły, że w stosunku do Lokalu hipoteka następuje z mocy prawa, zgodnie z klauzulą 5 art. 488 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej nie powstaje.”
informacje referencyjne
UWAGA! O zawiłościach prawnych pobierania kar z tytułu umowy udziałów kapitałowych przeczytasz w artykule
W artykule wskazano także, jak bezpłatnie otrzymać nasz projekt pozwu, wzór roszczenia oraz plik w formacie Excel umożliwiający wyliczenie kary.
Uwaga: Jeżeli strony uzgodniły rejestrację hipoteki z mocy prawa, nie trzeba tego w żaden sposób określać w umowie - domyślnie obowiązuje imperatywna norma Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej.
Uwaga: z dniem 03.07.2012 weszły w życie zmiany w procedurze rejestracji hipoteki m.in. hipoteki z mocy prawa, które wymagają od hipoteki i hipoteki złożenia odrębnych wniosków o wpis hipoteki z mocy prawa, wcześniej takie wnioski nie były wymagane.
Notariusz, który poświadczył umowę, może teraz złożyć wniosek o państwową rejestrację hipoteki powstałej na podstawie notarialnej umowy o kredyt hipoteczny.
Hipotekę na działkach, budynkach, budowlach, lokalach niemieszkalnych wpisuje się w ciągu piętnastu dni roboczych, a jeżeli hipoteka powstaje na podstawie notarialnej umowy o hipotekę lub umowy notarialnej pociągającej za sobą powstanie hipoteki z mocy prawa, okres zostaje skrócony do pięciu dni roboczych.
Uwaga: Obciążenia należy wskazać ściśle według wyciągu z Jednolitego Rejestru Państwowego. Dane wskazane w wyciągu z Jednolitego Rejestru Państwowego mogą różnić się od danych określonych w umowie stanowiącej podstawę obciążenia.
Uwaga: Umowy najmu krótkoterminowego muszą być również odzwierciedlone w umowie kupna-sprzedaży.
Uwaga: Organ rejestracyjny może zostać wskazany w umowie bez podawania jego oficjalnej nazwy, na przykład „organ dokonujący państwowej rejestracji praw do nieruchomości i transakcji z nimi”.
Koszty państwowej rejestracji przeniesienia własności zawsze ponosi Kupujący, można to określić w umowie na przykład w następujący sposób: „Koszty państwowej rejestracji przeniesienia własności lokali niemieszkalnych ponoszą kupujący."
Obowiązek ten wynika z wymogów Ordynacji podatkowej, a mianowicie z art. 333 ust. 17, zgodnie z którym za płatników uznawane są organizacje lub osoby fizyczne, jeżeli ubiegają się o podjęcie działań mających znaczenie prawnie.
W potocznym rozumieniu pod kredytem hipotecznym najczęściej rozumie się kredyt bankowy zaciągnięty „na” mieszkanie, dom, czy działkę. Ale to, chociaż najczęściej używane, jest „wąskim” rozumieniem. Hipoteką można zabezpieczyć również inne zobowiązania cywilne (dostawa, pożyczka itp.).
W naszym artykule będziemy głównie dotykać tematy kredytów hipotecznych w przypadku zastawienia mieszkania lub budynku mieszkalnego w zamian za kredyt bankowy lub kredyt gotówkowy.
II.RODZAJE ZABEZPIECZEŃ (HIPOTEKA)
Ustawa federalna „O hipotekach (zastaw na nieruchomości)” z dnia 16 lipca 1998 r. N 102-FZ (zwana dalej federalną ustawą o hipotekach) zawiera pojęcia tylko tych dwóch rodzajów hipotek:
- na podstawie umowy (hipoteka umowna)
- z mocy prawa (hipoteka prawna)
1) Kredyt hipoteczny do negocjacji powstaje za zgodą stron. W której, wierzyciel(bank lub inna osoba przekazująca pieniądze na zakup nieruchomości) otrzymuje prawo pierwokupu otrzymać rekompensatę za poniesione straty, jeśli dłużnik nie spłaci w terminie kwoty pieniędzy lub odsetek od pożyczki (pożyczki).
W transakcjach najczęściej wykorzystuje się hipoteki jako zabezpieczenie egzekucji kupujący obowiązki zapłacić za zakupione mieszkanie(kredyt hipoteczny do pełnej spłaty).
2) Kredyt hipoteczny z mocy prawa (hipoteka prawna) ma miejsce w przypadku braku umowy o kredyt hipoteczny. Hipoteka powstaje na mocy prawa określającego przesłanki jej powstania.
Ten rodzaj kredytu hipotecznego ma duże zalety:
- mała liczba dokumentów,
- krótki okres rejestracji państwowej (5 dni),
- brak kosztów za sporządzenie umowy kredytu hipotecznego i jej rejestrację państwową,
- minimalizowane jest ryzyko uznania transakcji zabezpieczonych hipoteką za nieważną, a co za tym idzie, ryzyko utraty majątku przez banki i innych wierzycieli.
III.KIEDY POWSTAJE DEPOZYT (HIPOTEKA).
Zgodnie z obowiązującym ustawodawstwem rosyjskim hipoteka powstaje z mocy prawa (w związku z mieszkaniem):
1. Przestrzeń życiowa(mieszkanie, dom, pokój, udostępnienie), nabyty zbudowany w całości lub w części korzystając ze środków kredytu bankowego lub inna organizacja kredytowa lub środki pożyczki celowej udzielonej przez inną osobę prawną na nabycie lub budowę określonego lokalu mieszkalnego, są zastawione od momentu państwowej rejestracji hipoteki w Jednolitym Państwowym Rejestrze Praw do Nieruchomości i Transakcji z nim (USRP). (Klauzula 1, art. 77 ustawy federalnej „O hipotekach”).
2. Przestrzeń życiowa zbudowany w całości lub częściowo z oszczędności Dla, udzielony na podstawie umowy o ukierunkowany kredyt mieszkaniowy zgodnie z ustawą federalną „W sprawie systemu oszczędnościowo-hipotecznego zapewnienia mieszkań dla personelu wojskowego”, uważa się za zastawiony na rzecz Federacji Rosyjskiej od momentu państwowej rejestracji jego własności (klauzula 4 art. 77 ustawy federalnej)
3. Jeżeli nieruchomość została zakupiona na kredyt lub na raty, z mocy prawa może powstać hipoteka zgodnie z art. 488 i art. 489 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej („Płatność za towar sprzedany na kredyt”, „Płatność za towar w ratach”).
Jeśli kiedykolwiek spotkałeś się z zakupem lub sprzedażą mieszkania za własne środki (bez korzystania z kredytu), zapewne zwróciłeś uwagę na sformułowanie „za zgodą stron, zgodnie z art. 488 i 489 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej hipoteka na mieszkaniu (lub innej nieruchomości) nie powstaje. Jeżeli to zdanie nie zostanie określone i nie zostanie wskazane, że środki zostały wypłacone w momencie podpisywania umowy, serwis Rosreestr z mocy prawa zarejestruje zastaw w certyfikacie własności.
Hipoteka z mocy prawa może powstać w innych przypadkach, na przykład zastaw przy wspólnej budowie budynku mieszkalnego (z deweloperem) itp. (na przykład: klauzula 1, klauzula 2, klauzula 3, art. 13 ustawy federalnej Ustawa „O udziale we wspólnej budowie budynków mieszkalnych i innych nieruchomości oraz o zmianie niektórych aktów prawnych Federacji Rosyjskiej” z dnia 30 grudnia 2004 r. N 214-FZ, ust. 1 art. 58 ustawy Federacji Rosyjskiej „O Zastaw” z dnia 29 maja 1992 r. N 2872-1).
Należy zauważyć, że federalna ustawa o hipotekach przewiduje możliwość przeniesienia przez dłużnika hipotecznego tej samej nieruchomości, co hipoteka, na innych wierzycieli hipotecznych nieograniczoną liczbę razy, pod warunkiem, że poprzedni wierzyciele hipoteczni wyrażą na to zgodę.
IV.JAK ZAREJESTROWAĆ ZASTAW (HIPOTEK)
Rejestracja kredytu hipotecznego- Ten dokonanie wpisu w Jednolitym Rejestrze Państwowym (Rosreestr), że pożyczkodawca ma prawo zastawu (hipotecznego) na mieszkaniu i innych nieruchomościach.
Wpis hipoteki w Jednolitym Rejestrze Państwowym zawiera informacje:
O pierwotnym wierzycielu hipotecznym
Przedmiot hipoteki
O wysokości zabezpieczonego nim zobowiązania (kredyt, pożyczka itp.)
Jeżeli umowa kredytu hipotecznego przewiduje sporządzenie specjalnego dokumentu - noty hipotecznej, jest to również zaznaczone w zapisie hipoteki.
Państwowa rejestracja hipoteki potwierdzony napisem na umowie (pieczęcią). Napis ten zawiera:
Pełna nazwa organu dokonującego państwowej rejestracji praw
Data państwowej rejestracji hipoteki
Miejsce państwowej rejestracji hipoteki
Numer pod którym jest zarejestrowany.
Te dane potwierdzony podpisem urzędnika i są opieczętowane pieczęcią organu dokonującego państwowej rejestracji praw.
Organ dokonujący państwowej rejestracji praw pozostawia w swoim zarchiwizowana kopia umowy kredytu hipotecznego, a w przypadku państwowej rejestracji hipoteki z mocy prawa – kopię dokumentu stanowiącego podstawę powstania prawa własności hipoteki do nieruchomości (np. umowa kupna-sprzedaży) obciążonej hipoteką .
Jeżeli prawa hipoteki są poświadczone hipoteką, organ dokonujący państwowej rejestracji praw pozostawia w swoich archiwach także odpis hipoteki wraz z załącznikami.
V.CO TO JEST HIPOTEKA?
Hipoteka- osobiste bezpieczeństwo poświadczający prawo jego prawnego właściciela (banku lub innego wierzyciela) do otrzymania egzekucji pożyczki, bez przedstawiania innych dowodów.
Kredyt hipoteczny można sprzedać(zmienione itp.) przez wierzyciela osobie trzeciej, o czym należy powiadomić dłużnika kredytu, gdyż w przypadku sprzedaży kredytu hipotecznego dłużnik musi już przeprowadzić egzekucję z umowy kredytu (pożyczka, pożyczka ) osobie, która jest jego właścicielem.
VI.JAK NAstępuje USUNIĘCIE DEPOZYTU (SPŁATA HIPOTEKI)
Jeżeli dłużnik pożyczki (mortgagor) wywiąże się ze swoich zobowiązań terminowo i kompleksowo przed wierzycielem hipotecznym (bankiem) należy sprawdzić wpis rejestracyjny w Jednolitym Państwowym Rejestrze Hipotecznym.
Termin umorzenia wpisu rejestracyjnego wynosi 3 dni i jest uzależniony od:
Oświadczenia od posiadacza kredytu hipotecznego (na przykład banku)
Wspólny wniosek zastawcy i zastawnika
Wnioski hipoteki z jednoczesnym złożeniem listu hipotecznego zawierającego wzmiankę od właściciela weksla o wypełnieniu zobowiązania(musi zawierać informację o spełnieniu zobowiązania, datę wykonania oraz być poświadczony podpisem właściciela hipoteki i poświadczony jego pieczęcią, jeżeli właścicielem hipoteki jest osoba prawna)
- postanowienia sądu o wypowiedzeniu hipoteki.
Kiedy zapis o hipotece ulega umorzeniu w związku z wygaśnięciem hipoteki hipoteka zostaje anulowana i na życzenie może zostać przeniesiony na zastawcę.
Jeżeli dłużnik nie wywiąże się w terminie z obowiązku spłaty pieniędzy wynikających z kredytu lub pożyczki, wierzyciel (bank) może przejąć zabezpieczenie (hipotekę), tj. innymi słowy, „zabrać” nieruchomość (patrz art. 51 ustawy federalnej o hipotekach).
VII.JAKA JEST PROCEDURA WYKLUCZENIA PRZEDMIOTU ZASTAWU (HIPOTEKA)
Istnieją dwie metody zbierania:
- 1. Procedura pozasądowa.
Odbiór pozasądowy jest możliwy tylko w przypadku jeżeli zostało to przewidziane w umowie kredytu hipotecznego lub umowa dająca podstawę do ustanowienia hipoteki z mocy prawa lub hipoteki (art. 55 federalnej ustawy o hipotece) oraz TYLKO na podstawie tytułu wykonawczego sporządzonego przez notariusza na podstawie notarialna umowa kredytu hipotecznego lub umowa notarialna, która pociąga za sobą ustanowienie hipoteki z mocy prawa, lub hipoteka zawierająca warunek pozasądowego przejęcia nieruchomości obciążonej hipoteką.
Jednakże procedura ta jest obecnie stosowana niezwykle rzadko, gdyż umowy nie podlegają obowiązkowemu poświadczeniu notarialnemu, a strony transakcji z reguły oszczędzają na usługach notarialnych i zawierają transakcje w prostej formie pisemnej (tj. poprzez złożenie podpisu i pieczątki na ich) .
Ponadto pozasądowa windykacja nie jest możliwa, jeżeli przedmiotem hipoteki jest przestrzeń życiowa posiadane na mocy prawa własności do osoby».
2. Sądowa procedura windykacyjna.
Zwracamy uwagę na fakt, że przejęcie nieruchomości obciążonej hipoteką w drodze postępowania sądowego niedozwolony, jeżeli dłużnik naruszył niezwykle nieistotne oraz wysokość roszczeń wierzyciela hipotecznego wyraźnie nieproporcjonalne wartość zastawionej nieruchomości. Oznacza to, że jeśli kwota długu nie jest porównywalna z już zapłaconą ceną, wówczas wierzyciel (bank) nie ma możliwości odzyskania długu.
W wielu przypadkach, m.in gdy hipoteką jest osoba fizyczna, pod warunkiem że zabezpieczenie nie połączony z realizacją przez tę osobę działalność przedsiębiorcza, sąd ma prawo odroczyć sprzedaż zastawionej nieruchomości na pewien okres do jednego roku. Może się to zdarzyć, jeżeli sąd uzna, że tak jest dobre powody oraz że odroczenie nie będzie wiązać się z istotnym pogorszeniem sytuacji finansowej kredytobiorcy. Ponadto nie należy wszczynać postępowania przeciwko zastawcy lub zastawnikowi w celu ogłoszenia ich niewypłacalności (upadłości).
VIII.W JAKI SPOSÓB SPRZEDAWANY JEST ZASTAW NIERUCHOMOŚCI?
Załóżmy, że sąd podjął pozytywną decyzję o przejęciu zabezpieczenia (hipotecznego) na rzecz wierzyciela (banku). Ponadto nieruchomość zastawiona na podstawie umowy o kredyt hipoteczny sprzedany w drodze aukcji publicznej(z wyjątkiem określonych przypadków) (art. 56 federalnej ustawy o kredytach hipotecznych).
Organizowane są przetargi publiczne na sprzedaż zastawionych nieruchomości Federalna Służba Komornicza Rosji w miejscu tej nieruchomości.
Organizator aukcji zawiadamia o zbliżających się aukcjach publicznych nie później niż 10 dni, ale nie wcześniej niż 30 dni przed ich odbyciem, w czasopiśmie będącym oficjalnym organem informacyjnym władzy wykonawczej podmiotu wchodzącego w skład Federacji Rosyjskiej, właściwym dla miejsca, w którym odbywa się aukcja. nieruchomości, a także przesyła odpowiednie informacje do zamieszczenia w Internecie.
W zawiadomieniu należy wskazać:
data
Czas
Miejsce aukcji publicznej
Charakter sprzedawanej nieruchomości
Jego początkowa cena sprzedaży.
W celu wziąć udział w aukcji pragnących dokonać wpłaty w wysokości, na zasadach i w sposób określony w ogłoszeniu o aukcji publicznej, zaś wysokość kaucji nie może przekroczyć 5 proc od pierwotnej ceny sprzedaży zastawionej nieruchomości.
Osoby, które brały udział w aukcjach publicznych, ale ich nie wygrały, kaucja jest zwracana niezwłocznie po zakończeniu aukcji publicznej. Kaucja podlega zwrotowi również w przypadku nie przeprowadzenia aukcji publicznej.
Prawo udziału w przetargach publicznych mają osoby posiadające prawo do korzystania ze zbywanej nieruchomości lub prawa majątkowe do tej nieruchomości, a także hipoteki z tytułu kolejnych hipotek (patrz rozdział III).
Zwycięzcą aukcji publicznej (a co za tym idzie ma prawo do nabycia nieruchomości) jest ten, kto zaoferował za nią najwyższą cenę i ma obowiązek zapłacić za tę nieruchomość w terminie 5 dni poprzez zawarcie umowy kupna-sprzedaży z Inwestorem. organizator aukcji.
Gotówka, otrzymane w wyniku takiej sprzedaży przeznaczane są na spłatę zadłużenia wobec wierzyciela, pokrycie kosztów przeprowadzenia przetargów publicznych, a niewykorzystana kwota jest zwracana dłużnikowi.
IX.JEŚLI HANDEL PUBLICZNY NIE ODBYŁ SIĘ
W przypadku gdy aukcja się nie odbędzie(na licytację publiczną zgłosiło się mniej niż dwóch kupujących; na aukcji publicznej nie dokonano dopłaty od pierwotnej ceny sprzedaży zastawionej nieruchomości; osoba, która wygrała aukcję publiczną, nie zapłaciła ceny nabycia w wyznaczonym terminie), To
1)w ciągu 10 dni po tym ogłoszeniu, hipoteka(bank) ma prawo w drodze porozumienia z zastawcą zakup nieruchomości obciążonej hipoteką Przez jego pierwotną cenę sprzedaży na aukcji publicznej (tj. po cenie minimalnej) i potrącisz z ceny zakupu Twoje wierzytelności zabezpieczone hipoteką tej nieruchomości. W takim przypadku hipoteka wygasa.
2) Jeżeli wierzyciel nie kupi nieruchomości nie później niż w terminie miesiąca od przeprowadzenia pierwszej aukcji publicznej powtarzające się aukcje publiczne. Jednocześnie inicjał Cena sprzedaży zastaw nieruchomości na wielokrotnych aukcjach publicznych, spada o 15 proc.
3) W przypadku ogłoszenia powtarzający się Aukcja publiczna przegrany z tych samych powodów, hipoteka – bank ma prawo odkupić (zatrzymać) zastawioną nieruchomość po określonej cenie nie więcej niż 25 proc. niższe jego początkowa cena sprzedaży na pierwszej aukcji publicznej i potrącili z ceny nabycia wierzytelności zabezpieczone hipoteką nieruchomości.
Jeżeli wierzyciel hipoteczny nie korzysta prawo zatrzymania przedmiotu hipoteki przez miesiąc po stwierdzeniu nieważności ponownej licytacji publicznej, hipoteka wygasa.
X.CZY MOŻNA BYĆ WYEKSMIOWANY Z HIPOTEKI?
Na zakończenie naszego tematu poruszmy bardzo ważne pytanie: czy możliwa jest eksmisja dłużnik i członkowie jego rodziny z jedynego mieszkania nadającego się do stałego zamieszkania, zastawili wierzycielowi?
W pierwszym przybliżeniu odpowiedź na to pytanie wydaje się oczywista. Istotnie, dla osób, które wierzyciel-hipoteka eksmituje z jedynego mieszkania, ustawodawca przewidział gwarancje zawarte w art. 95 Kodeksu mieszkaniowego Federacji Rosyjskiej (zwanego dalej Kodeksem mieszkaniowym Federacji Rosyjskiej). Tu jest napisane: " Obywatele, którzy stracili swoje mieszkania w wyniku wykluczenia mieszkań, które został zakupiony na kredyt lub celowej pożyczki udzielonej przez osobę prawną na zakup lokalu mieszkalnego i jest zastawiony w celu zabezpieczenia spłaty pożyczki lub pożyczki celowej, jeżeli w momencie przejęcia takiego lokalu mieszkalnego są dla nich jedynymi, mają prawo pobyt tymczasowy wewnątrz fundusz manewrowy" Oznacza to, że w rozumieniu art. 95 Kodeksu mieszkaniowego Federacji Rosyjskiej dłużnicy i członkowie ich rodzin nie powinni być eksmitowani na ulicę, ale na teren funduszu manewrowego.
Uważamy, że stanowisko sądów w sprawie pozbawienia obywateli prawa do tymczasowego pobytu w mieszkaniach elastycznych jest błędne. Wskazuje na to art. 106 Kodeksu mieszkaniowego Federacji Rosyjskiej, który stanowi, że: „Umowa najmu lokali mieszkalnych funduszu manewrowego zawierana jest na okres do zakończenia rozliczeń z obywatelami, którzy w wyniku tego utracili lokale mieszkalne przejęcia na nich, po sprzedaży lokali mieszkalnych, w stosunku do których zastosowano przejęcie.” .
Jednak obecną praktykę sądową powinni wziąć pod uwagę ci obywatele, którzy posiadając dom obciążony hipoteką, nie płacą płatności bankowi wierzycielowi, mając nadzieję na przeprowadzkę do innego lokalu mieszkalnego. To może się nie zdarzyć.
Nowe wydanie art. 334 Kodeks cywilny Federacji Rosyjskiej
1. Na mocy zastawu wierzyciel z tytułu zobowiązania zabezpieczonego zastawem (zastawnik) ma prawo, w razie niewykonania lub nienależytego wykonania tego zobowiązania przez dłużnika, do otrzymania zaspokojenia z wartości zastawu nieruchomość (przedmiot zastawu) preferencyjnie przed innymi wierzycielami osoby będącej właścicielem zastawu (zastawcy).
W przypadkach i w sposób przewidziany przez prawo żądanie zastawnika może zostać zaspokojone poprzez przeniesienie przedmiotu zastawu na zastawnika (zatrzymanie go u zastawnika).
2. Zastawnik, w pierwszej kolejności w stosunku do innych wierzycieli zastawcy, ma prawo uzyskać zaspokojenie wierzytelności zabezpieczonej zastawem także na koszt:
odszkodowanie ubezpieczeniowe z tytułu utraty lub uszkodzenia zastawionego mienia, niezależnie od tego, na czyje dobro jest on ubezpieczony, chyba że strata lub szkoda nie nastąpiła z przyczyn, za które zastawnik ponosi odpowiedzialność;
odszkodowanie należne zastawcy przekazane w zamian za zastawiony majątek, w szczególności w przypadku wygaśnięcia przez zastawcę własności nieruchomości będącej przedmiotem zastawu na podstawie i w sposób przewidziany przepisami prawa, w związku z zajęciem (wykupem) na rzecz państwa lub potrzeb komunalnych, rekwizycji lub nacjonalizacji, a także w innych przypadkach przewidzianych przez prawo;
dochód przysługujący zastawcy lub zastawnikowi z tytułu korzystania z zastawionego majątku przez osoby trzecie;
majątek przysługujący zastawcy z tytułu wykonania przez osobę trzecią zobowiązania, którego prawo żądania wykonania jest przedmiotem zastawu.
W przypadkach określonych w paragrafach od drugiego do piątego niniejszego paragrafu zastawnik ma prawo żądać bezpośrednio od zobowiązanego kwoty pieniężnej lub innego majątku, jaka mu się należy, chyba że ustawa lub umowa stanowią inaczej.
3. Jeżeli ustawa lub umowa nie stanowi inaczej, jeżeli kwota otrzymana w wyniku przejęcia zastawionego majątku nie wystarczy na spłatę roszczenia, zastawnik ma prawo zaspokoić swoje roszczenie w pozostałej części kosztem innego majątku dłużnika, nie korzystając z korzyści wynikającej z zastawu.
Jeżeli kwota otrzymana w wyniku przejęcia zastawu na majątku przekracza kwotę wierzytelności zastawnika zabezpieczonej zastawem, różnica zostaje zwrócona zastawcy. Umowa o zrzeczeniu się przez hipotekę prawa do otrzymania określonej różnicy jest nieważna.
4. Do niektórych rodzajów zastawów stosuje się przepisy ogólne dotyczące zastawu (art. 357 - 358 § 17), chyba że przepisy niniejszego Kodeksu dotyczące tego rodzaju zastawów stanowią inaczej.
Do zastawu na nieruchomości (hipotece) stosuje się przepisy niniejszego Kodeksu dotyczące praw rzeczowych, a w zakresie nieuregulowanym tymi przepisami oraz ustawą o hipotece, przepisy ogólne o zastawie.
5. Jeżeli z istoty stosunku zastawnego nie wynika inaczej, wierzycielowi lub innej osobie uprawnionej, w interesie której został wydany zakaz zbycia majątkiem (art. 174 ust. 1), przysługują prawa i obowiązki zastawnika w stosunku do tej nieruchomości od z chwilą wydania orzeczenia sądu, na mocy którego wymagania weszły w życie, wierzyciel lub inna uprawniona osoba została zaspokojona. Kolejność spełnienia tych wymagań ustala się zgodnie z przepisami art. 342 ust. 1 niniejszego Kodeksu według daty, w której uznaje się, że odpowiedni zakaz powstał.
Komentarz do art. 334 Kodeks cywilny Federacji Rosyjskiej
1. Wśród najważniejszych cech zabezpieczenia, właściwych dla większości jego rodzajów, można wymienić:
a) prawami zastawnika (prawem zastawu) są prawa do cudzej rzeczy;
b) po rzeczy następuje prawo zastawu (przejście własności lub prawa gospodarowania z zastawcy na inną osobę nie powoduje rozwiązania stosunku zastawu);
c) zastaw wynika ze zobowiązania głównego. Pochodność zastawu od zobowiązania, które zabezpiecza, przejawia się w tym, że zobowiązanie zastawne powstaje o tyle, o ile istnieje zobowiązanie bazowe. Powiązanie dodatkowe nie może powstać, jeżeli nie istnieje żadne zobowiązanie bazowe;
d) zastaw jest zależny od zobowiązania głównego: losy praw zastawnika zależą od losów zobowiązania zabezpieczonego zastawem.
2. Szczególne zasady stosuje się w odniesieniu do zastawu działek, przedsiębiorstw, budynków, budowli, mieszkań i innych. Zastaw na określonej nieruchomości nazywany jest hipoteką.
Specjalne prawo.
Ustawa federalna z dnia 16 lipca 1998 r. N 102-FZ „O hipotece (zastaw na nieruchomości)”.
Umowa kredytu hipotecznego podlega rejestracji w sposób przewidziany dla rejestracji transakcji na danej nieruchomości.
Zaspokojenie roszczenia hipoteki kosztem przedmiotu hipoteki możliwe jest bez konieczności zwracania się do sądu na podstawie umowy notarialnej pomiędzy hipoteką a wierzycielem hipotecznym. Wypowiedzenie hipoteki należy odnotować w rejestrze, w którym zarejestrowana jest umowa kredytu hipotecznego.
Prawa hipoteki mogą być poświadczone hipoteką. Hipoteka daje prawo do otrzymania świadczenia ze zobowiązania pieniężnego zabezpieczonego hipoteką na nieruchomości określonej w umowie o kredyt hipoteczny, bez przedstawiania innego dowodu istnienia tego zobowiązania.
3. Podstawą powstania prawa zastawu jest zazwyczaj umowa. Stosunkowo rzadko zdarza się, że zastaw powstaje na podstawie prawa. W takim przypadku odpowiednie prawo musi wskazywać: a) fakty prawne, w obliczu których prawo zastawu powstaje automatycznie z mocy prawa; b) przedmiot zastawu; c) zobowiązanie zabezpieczone zastawem. Przykładem zastawu z mocy prawa może być przepis ustawy federalnej z dnia 30 grudnia 2004 r. N 214-FZ „W sprawie udziału we wspólnej budowie budynków mieszkalnych i innych nieruchomości oraz w sprawie zmian w niektórych aktach prawnych Federacji Rosyjskiej ”: „Aby zapewnić wypełnienie obowiązków dewelopera (hipotecznego) zgodnie z umową, od momentu rejestracji państwowej umowy z uczestnikami wspólnej budowy (hipotecznymi), działka przeznaczona pod budowę (utworzenie) za zastaw apartamentowca i (lub) innego obiektu nieruchomości, na którym będą znajdować się obiekty wspólnej budowy, uważa się, że grunt jest własnością dewelopera na własność lub prawo dzierżawy określonej działki i budynku mieszkalnego oraz (lub) inny obiekt nieruchomościowy budowany (tworzony) na tej działce.”
Prawo do przejęcia (w przypadku zwłoki) określonej z góry rzeczy: 1) niezależnie od tego, czy nadal należy ona do dłużnika, czy nie, oraz 2) przed wszystkimi innymi wierzytelnościami - nazywa się prawem zastawu. Zastaw jest rodzajem prawa do cudzej własności. Celem tego prawa jest zapewnienie wykonania obowiązków.
I.B.Novitsky
Praktyka arbitrażowa.
Przedstawienie weksla przekazanego na podstawie indosu zastawnego do zapłaty i otrzymanie środków pieniężnych na ten weksel było w tym przypadku jednym ze sposobów realizacji uprawnień zastawnika weksla zastawionego (pismo informacyjne Prezydium Rady Najwyższy Sąd Arbitrażowy Federacji Rosyjskiej z dnia 21 stycznia 2002 r. N 67).
Kolejna uwaga do art. 334 Kodeks cywilny Federacji Rosyjskiej
1. Zastaw jest jednym z najczęstszych sposobów zapewnienia wykonania zobowiązań. Interes wierzyciela wyraża się w tym, że na zabezpieczenie zostaje przeznaczona możliwa do zidentyfikowania część majątku dłużnika, która w przypadku naruszenia zobowiązania zostaje następnie sprzedana, a wierzyciel otrzymuje z otrzymanej kwoty pełne zaspokojenie swoich roszczeń. Zastaw ma na celu zapewnienie wierzycielowi otrzymania takiej samej kwoty, jaką otrzymałby w przypadku należytego wykonania zobowiązania. Tym samym zastaw stwarza dla wierzyciela taki sam skutek majątkowy jak faktyczne świadczenie.
Ustęp 1 komentowanego artykułu mówi o prawie pierwszeństwa wierzyciela-hipotecznego przed innymi wierzycielami w celu zaspokojenia jego roszczeń. Wyjątki od tej reguły określa ustawa. Zatem zgodnie z art. 64 Kodeksu cywilnego, w trzeciej kolejności zaspokajane są roszczenia wierzycieli z tytułu zobowiązań zabezpieczonych zastawem na majątku likwidowanej osoby prawnej. Nad tymi hipotekami przewagę mają jedynie obywatele, wobec których likwidowana osoba prawna ponosi odpowiedzialność za spowodowanie uszczerbku na życiu lub zdrowiu oraz pracownicy likwidowanej osoby prawnej, wobec których ma ona długi z tytułu odpraw, wynagrodzeń i należności licencyjnych z tytułu umów o prawie autorskim.
W ust. W ust. 2 ust. 1 mowa jest o sytuacjach, w których zastawiony majątek uległ uszkodzeniu lub utracie. W takim przypadku zastawnik nie może już w ogóle uzyskać zaspokojenia z wartości zastawionego majątku lub może uzyskać jedynie częściowe zaspokojenie. W takich sytuacjach prawo daje wierzycielowi hipotecznemu prawo do zaspokojenia swoich roszczeń poprzez odszkodowanie z ubezpieczenia. Co więcej, może to zrobić niezależnie od tego, na czyje dobro ubezpieczone zostało mienie.
2. Ust. 2 komentowanego artykułu poświęcony jest zastawowi na nieruchomości (hipotece). Specyfiką tego rodzaju zastawu jest to, że jego przedmiotem jest zawsze nieruchomość.
Przedmiotem hipoteki może być nie tylko sama nieruchomość, ale także prawo jej dzierżawy, przy czym przedmiotem hipoteki nie mogą być nieruchomości wycofane z obrotu cywilnego.
Hipotekę na nieruchomości reguluje Ustawa o hipotece. Przepisy Prawa Hipotecznego mają szczególny charakter w stosunku do przepisów Kodeksu Cywilnego. Oznacza to, że w przypadku rozbieżności pomiędzy nimi, pierwszeństwo mają przepisy Prawa Hipotecznego. Podobne stwierdzenie znajduje się w piśmie informacyjnym Naczelnego Sądu Arbitrażowego Federacji Rosyjskiej z dnia 9 września 1998 r. nr C5-7/UZ-694 „W sprawie ustawy federalnej „O hipotece (zastawie na nieruchomości)” (Biuletyn Naczelny Sąd Arbitrażowy Federacji Rosyjskiej 1998 nr 11. W piśmie tym przedstawiono najważniejsze przepisy prawa hipotecznego, ze szczególnym podkreśleniem, że ogólne zasady dotyczące hipoteki zawarte w Kodeksie cywilnym mają zastosowanie do stosunków wynikających z umowy o kredyt hipoteczny. umowy kredytu hipotecznego w przypadkach, gdy Ustawa o hipotece nie przewiduje innych zasad.
3. W większości przypadków zastaw powstaje na mocy umowy. Umowy takie zawierane są w szczególności przy zawieraniu umów kredytowych z bankami.
Z punktu widzenia klasyfikacji przyjętej w prawie cywilnym to, czy umowa zabezpieczenia zostanie zaliczona do umowy konsensusowej, czy też rzeczywistej, zależy od rodzaju zastosowanego zabezpieczenia. W przypadku zawarcia umowy zastawu bez przeniesienia zastawu na zastawnika, prawo zastawu powstaje z chwilą zawarcia umowy, tj. w tym przypadku jest to za obopólną zgodą. W stosunku do majątku podlegającego przeniesieniu na zastawnika prawo zastawu powstaje z chwilą przeniesienia majątku, a zatem umowa ta ma charakter realny. Strony mają jednak prawo w tym drugim przypadku zawrzeć umowę konsensualną, odnotowując to w umowie. Umowa konsensusowa wchodzi w życie i wiąże strony od chwili jej zawarcia (art. 425 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej).
Zastaw może powstać na podstawie ustawy także z chwilą zaistnienia określonych w niej okoliczności, jeżeli ustawa określa, na jakim majątku i w celu zapewnienia wykonania jakiego zobowiązania uznaje się go za zastaw. Jednocześnie do zastawu powstałego na podstawie prawa stosuje się odpowiednio przepisy Kodeksu cywilnego regulujące stosunki zastawu wynikającego z umowy, chyba że ustawa stanowi inaczej. Jako przykład można przywołać prawo zastawu, które przysługuje sprzedającemu na towarze przekazanym kupującemu, sprzedanym na kredyt, mającym na celu zapewnienie, że kupujący wywiąże się z obowiązku zapłaty za towar (klauzula 5 art. 488 Kodeksu Cywilnego). Kodeks Federacji Rosyjskiej).
- ‹ 1 Kodeks cywilny Federacji Rosyjskiej. Ogólne postanowienia dotyczące poręczenia majątkowego
- W górę
Powitanie! Dziś porozmawiamy o tym, czym z mocy prawa jest kredyt hipoteczny. Wiele osób pojęcie kredytu hipotecznego kojarzy wyłącznie z procedurą uzyskania mieszkania na kredyt, jednak jest to powszechne błędne przekonanie. Hipoteka to zastaw na nieruchomości, który będzie obciążony umową kredytu, planem ratalnym lub innymi zobowiązaniami przewidzianymi przez prawo. Istnieją dwie koncepcje – hipoteka na mocy prawa i hipoteka na mocy umowy , cechy i różnice tego typu transakcji zostaną omówione poniżej.
Każdy rodzaj kredytu hipotecznego wymaga obecności zabezpieczenia majątkowego (obciążenia). Najpopularniejszym rodzajem kredytu hipotecznego jest zakup nieruchomości za środki bankowe. Banki najczęściej praktykują udzielanie kredytów hipotecznych z mocy prawa. Z prawnego punktu widzenia taka transakcja jest bardziej wiarygodna, ponieważ gwarantuje istnienie obciążenia, w tym przypadku pożyczkobiorca nie będzie mógł kwestionować własności.
Ten rodzaj obowiązku powstaje w momencie rejestracji nieruchomości w Jednolitym Rejestrze Państwowym. Hipoteka z mocy prawa powstaje w momencie przeniesienia prawa własności, może to być umowa sprzedaży, najmu lub innego rodzaju transakcja.
Z reguły obywatele szukają opcji mieszkaniowych, mając w ręku już zatwierdzoną decyzję kredytową.
Po dokonaniu wyboru następuje podpisanie umowy kredytowej i zawarcie transakcji kupna-sprzedaży. Po sfinalizowaniu transakcji bank przekazuje środki sprzedającemu nieruchomość. W tym przypadku, choć kredytobiorca oficjalnie staje się właścicielem, mieszkanie zostało zakupione za pożyczone środki, a także pełni funkcję zabezpieczenia.
Opisany przypadek jest najbardziej jaskrawym przykładem powstania hipoteki z mocy prawa. Jeżeli dług nie zostanie spłacony, majątek stanowiący zabezpieczenie przechodzi na własność wierzyciela.
Kredyt hipoteczny z mocy prawa powstaje nie tylko w momencie ubiegania się o kredyt w instytucji bankowej.
Przykładowo, jeśli umowa kupna-sprzedaży przewiduje wypłatę środków osobie prywatnej w ratach (ratach), w tym przypadku nieruchomość również jest obciążona sprzedawcą. Podczas rejestracji w Jednolitym Rejestrze Państwowym Federacji Rosyjskiej w kolumnie obciążenia umieszczany jest odpowiedni znak.
Ważny! Obecność zabezpieczenia czasami wymaga udokumentowania, w tym celu zaciągana jest hipoteka. Zawierana jest ona u notariusza lub w banku. Wypowiedzenie hipoteki następuje dopiero po wypełnieniu zobowiązań wynikających z umowy, a mianowicie spłacie zadłużenia. Dopuszczalna jest zmiana posiadacza hipoteki. Taka operacja może mieć miejsce w przypadku refinansowania kredytu hipotecznego w innym banku lub sprzedaży kredytu hipotecznego. Więcej na ten temat i dlaczego jest on potrzebny, możesz przeczytać na naszej stronie internetowej.
Czym różni się od kredytu hipotecznego na podstawie umowy?
W hipotece umownej zastaw powstaje na podstawie wzajemnej umowy lub odrębnie sporządzonej umowy o kredyt hipoteczny. Przy sporządzaniu umowy kredytowej prawa i obowiązki hipoteki i wierzyciela hipotecznego negocjowane są indywidualnie.
Obecnie w Federacji Rosyjskiej niewiele banków praktykuje udzielanie kredytów hipotecznych na podstawie umowy.
Prawo przewiduje wszystkie opcje pożyczek ukierunkowanych, ale istnieją warunki, pod którymi rejestracja własności następuje po spełnieniu określonych warunków. Na przykład, gdy obiekt wymaga sprywatyzacji. W takim przypadku istnieje możliwość zawarcia umowy pomiędzy hipoteką a wierzycielem hipotecznym w sprawie spełnienia warunków i przeniesienia własności.
Ten rodzaj ukierunkowanych pożyczek można podzielić na kilka typów:
- jeżeli nie jest nałożone żadne obciążenie i faktycznie nie ma zabezpieczenia;
- gdy kredytobiorca posiada już nieruchomość jako zabezpieczenie;
- gdy po przetworzeniu kredytu pożyczkobiorca otrzymuje prawa własności, a dopiero potem przekazuje tę nieruchomość bankowi jako zabezpieczenie.
Kredyty hipoteczne kontraktowe nie cieszą się tak dużą popularnością, ponieważ są bardziej ryzykowne dla kredytodawców i nie mają gwarancji spłaty. Jeśli weźmiemy pod uwagę powyższy przykład (kredyt bankowy przyznany, klient szuka mieszkania). Po zawarciu umowy kredytowej pożyczkobiorca otrzymuje określony czas na ponowną rejestrację nieruchomości na swoje nazwisko, po czym musi zarejestrować hipotekę na to mieszkanie. W związku z tym nieruchomość nie jest oficjalnie obciążona, a bank nie będzie w stanie udowodnić faktu udzielenia kredytu hipotecznego, nie będzie można dochodzić prawa własności.
Główne różnice pomiędzy kredytem hipotecznym umownym a prawnym:
- Powstanie. Tutaj zasadniczą różnicę widać już w samej nazwie: jeden rodzaj kredytu hipotecznego powstaje na podstawie prawa, drugi – umowy.
- Rejestracja. Hipoteka z mocy prawa jest rejestrowana automatycznie w momencie złożenia przez nowego właściciela dokumentów dotyczących transakcji do Jednolitego Rejestru Państwowego. Dokumenty mogą składać do urzędu oddzielnie zarówno hipoteka, jak i zastawca. Hipotekę na mocy umowy rejestruje się osobno, a dokumenty składa się do Jednolitego Rejestru Państwowego w obecności hipoteki i hipoteki.
- Rodzaj zabezpieczenia. Przy kredycie hipotecznym z mocy prawa udzielany jest kredyt celowy, co oznacza, że nabywana nieruchomość automatycznie staje się zabezpieczeniem. Hipoteka umowna nie wymaga istnienia zabezpieczeń, jednak obciążeniem może stać się także istniejąca nieruchomość kredytobiorcy.
- Dostępność obowiązku państwowego. Hipoteka ustawowa nie podlega obowiązkowi, w przypadku umownej jest pobierana w momencie rejestracji transakcji.
Hipoteka legalna jest także bardziej opłacalna z finansowego punktu widzenia, nie wiąże się z nią żadna opłata za jej rejestrację i nie wymaga dodatkowej rejestracji. Z drugiej strony istnienie obciążenia ma swoje wady, gdyż bez zgody banku nie można sprzedać zabezpieczenia. Ponadto, aby usunąć obciążenie, należy skontaktować się z bankiem i zabrać dokumenty potwierdzające pomyślną spłatę zadłużenia, a jeśli wierzyciel na przestrzeni lat swojego istnienia zmienił właściciela lub uległ reorganizacji, wówczas usunięcie obciążenia będzie dość problematyczne.
Przepisy prawne
Główne dokumenty regulacyjne dotyczące tej kwestii to:
- Ustawa federalna „O państwowej rejestracji praw do nieruchomości i transakcji z nimi” nr 122,
Hipoteka prawna powstaje:
- Przy sporządzaniu umowy najmu (przeniesienie nieruchomości pod warunkiem utrzymania osoby pozostającej na utrzymaniu).
- Kredyt hipoteczny na zakup lub budowę nieruchomości ze środków pożyczonych.
- Sprzedaż towarów (nieruchomości) na kredyt, obecność obciążenia na nieruchomości odbywa się zgodnie z art. 448 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej (Kodeks cywilny Federacji Rosyjskiej),
Zgodnie z normami prawa definiuje się następujące rodzaje nieruchomości, które można nabyć z hipoteką: mieszkania w nowym budownictwie lub na rynku wtórnym, domy (rezydencje), działki, pokoje (własność współdzielona), spółdzielnie, garaże, obiekty przemysłowe.
Ważny! Strony mogą dojść do porozumienia w sytuacji, gdy obciążenie nie zostanie nałożone. W takim przypadku w umowie kupna-sprzedaży należy uwzględnić, że za zgodą stron, zgodnie z art. 488 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej, nie nakłada się żadnego obciążenia. Tym samym kredytobiorca staje się pełnym właścicielem nieruchomości zakupionej na kredyt.
Rejestracja hipoteki z mocy prawa
Teraz musisz zrozumieć funkcje rejestracji. Każda nieruchomość po zmianie właściciela jest rejestrowana w Jednolitym Rejestrze Państwowym. O istnieniu obciążenia możesz dowiedzieć się samodzielnie za pośrednictwem Rosreestr, MFC lub online na stronie internetowej Unified State Register. Najszybszym i najwygodniejszym sposobem wygenerowania wypisu z Jednolitego Państwowego Rejestru Nieruchomości jest Internet, w tym celu wystarczy ustawić parametry dotyczące istniejącej nieruchomości. W otrzymanym zestawieniu będą także widoczne zapisy hipotek.
Ważny! Przygotowaniem i gromadzeniem dokumentów zajmuje się sprzedawca domu lub pośrednik w handlu nieruchomościami. Jednak przed realizacją umowy bank sprawdza wszystkie dokumenty pod kątem autentyczności, więc przypadki oszustw są wykluczone. Jeśli nieruchomość jest już zastawiona, pożyczka zostanie odrzucona.
Procedura rejestracji hipoteki z mocy prawa:
- Klient ubiega się o kredyt w banku i zawiera umowę kupna-sprzedaży.
- Aby zarejestrować się w Jednolitym Państwowym Rejestrze Nieruchomości, konieczne jest przygotowanie wszystkich dokumentów, w tym umowy kupna-sprzedaży i umowy pożyczki. Jeżeli została sporządzona hipoteka, należy ją przedstawić, potrzebne są także dodatkowe załączniki (jeśli występują) i kopie. Właściciel hipoteki ma prawo żądać wpisania jego danych do Jednolitego Państwowego Rejestru Nieruchomości jako hipoteka nieruchomości. Wpisu rejestracyjnego dokonuje się w terminie 1 miesiąca od dnia złożenia wniosku.
- Rejestracja odbywa się automatycznie, odpowiedni znak zostaje umieszczony w kolumnie obciążenia. Okres rejestracji wynosi 5 dni roboczych.
- W przypadku osób trzecich powstanie hipoteki rozważa się od chwili jej zarejestrowania.
- Obciążenie zostaje usunięte po spłacie zadłużenia wobec banku.
Jeżeli kredytobiorca nie ma możliwości osobistego złożenia dokumentów w Jednolitym Rejestrze Państwowym, może skorzystać z pomocy notariusza, który poświadczył umowę kredytu hipotecznego między hipoteką a hipoteką. Usługi notarialne są oczywiście płatne.
Nie da się określić, który schemat transakcji jest wygodniejszy. Te dwa schematy stosowane są w zupełnie różnych programach pożyczkowych. Jeśli hipoteka legalna jest udzielana wyłącznie na zakup nieruchomości, to w przypadku hipoteki umownej otrzymane środki możesz wykorzystać według własnego uznania.
Czekamy na Twoje pytania poniżej. Będziemy wdzięczni za ocenę wpisu. Jeśli potrzebujesz wsparcia profesjonalnego prawnika hipotecznego, zapisz się już teraz na bezpłatną konsultację w specjalnym formularzu w rogu ekranu.
Przyczyny pojawienia się kredytu hipotecznego - to sformułowanie odnosi się do czynników w wyniku czego powstaje jeden z następujących rodzajów hipoteki:
- Kredyt hipoteczny z mocy prawa.
- Kredyt hipoteczny na podstawie umowy.
Kredyt hipoteczny z mocy prawa
Hipoteka z mocy prawa (hipoteka prawna) powstaje w wyniku zaistnienia okoliczności określonych w prawie federalnym (art. 1 ust. 2 ustawy federalnej z dnia 16 lipca 1998 r. N 102-FZ „O hipotekach”) (zwanej dalej określana jako ustawa N 102-FZ). Taka hipoteka powstaje wyłącznie w przypadku kredytu celowego na zakup mieszkania, dlatego też jej rejestracji koniecznie towarzyszy zmiana właściciela nieruchomości.
W prostych słowach: hipoteka z mocy prawa ma miejsce wtedy, gdy mieszkanie zakupione za środki kredytowe zostaje zarejestrowane jako własność kupującego-kredytobiorcy i gdy to samo mieszkanie staje się zabezpieczeniem zaciągniętego kredytu (co jest standardowym schematem udzielania kredytu hipotecznego).
Przykład: kredytobiorca zaciąga w banku celowy kredyt na zakup mieszkania, który staje się zabezpieczeniem tego kredytu.
Ustawodawstwo rosyjskie przewiduje następujące podstawy powstania legalnej hipoteki:
- Kredyty hipoteczne domów i mieszkań. Lokale mieszkalne (domy i mieszkania mieszkalne) zakupione lub zbudowane ze środków pożyczkowych banku (lub innej organizacji kredytowej) są zastawione pożyczkodawcy od momentu państwowej rejestracji hipoteki (klauzula 1, art. 77 ustawy nr 102- F Z). To samo dotyczy zakupu gruntów (art. 64.1 ust. 1 ustawy N 102-FZ), a także nabywania i budowy lokali niemieszkalnych (art. 69.1 ustawy N 102-FZ).
- Sprzedaje na kredyt. O ile umowa kupna-sprzedaży nie stanowi inaczej, towary sprzedane na kredyt od momentu przekazania kupującemu do chwili zapłaty uznaje się za zastawione przez sprzedającego (art. 488 art. 488 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej). Te same zasady dotyczą sprzedaży towarów na kredyt, pod warunkiem płatności w ratach (art. 489 ust. 3 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej).
- Renta (dożywotnie utrzymanie na utrzymaniu). Przekazując jakąkolwiek nieruchomość w celu zapłaty czynszu, odbiorca czynszu jako zabezpieczenie zobowiązań płatnika nabywa prawo zastawu na tej nieruchomości (art. 587 ust. 1 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej).
Rejestracja hipoteki z mocy prawa
Państwowa rejestracja hipoteki z mocy prawa następuje jednocześnie z rejestracją umowy kupna-sprzedaży. Oznacza to, że w zaświadczeniu o zakupionym mieszkaniu, w części „obciążenia”, będzie już wzmiankowane, że mieszkanie zostało zakupione ze środków kredytowych i nie może zostać sprzedane bez zgody pożyczkodawcy (banku).
Hipotekę prawną rejestruje się na podstawie wniosku hipoteki (kredytobiorcy) lub hipoteki (wierzyciela) lub notariusza, który poświadczył umowę, która doprowadziła do powstania tego rodzaju hipoteki (art. 20 ust. 102-FZ). Przeczytaj więcej o rejestracji hipoteki.
Notatka! Za państwową rejestrację hipoteki powstałej z mocy prawa nie pobiera się żadnej opłaty (klauzula 6 ust. 3 art. 333.35 Kodeksu podatkowego Federacji Rosyjskiej).
Kredyt hipoteczny na podstawie umowy
Hipoteka na mocy umowy (hipoteka umowna) powstaje na podstawie umowy o kredyt hipoteczny (art. 1 ust. 2 ustawy nr 102-FZ). Innymi słowy, powstanie takiej hipoteki staje się możliwe tylko wtedy, gdy istnieje specjalna umowa między stronami w sprawie zastawu.
W prostych słowach: hipoteka na podstawie umowy - ma to miejsce wtedy, gdy kupujący-kredytobiorca:
- Przygotowuje mieszkanie zakupione ze środków kredytowych na swoją własność (przy jednoczesnym otrzymaniu „czystego” zaświadczenia, czyli bez obciążeń).
- Zbiera paczkę dokumentów(zwykle podawany jest on do 3 miesięcy) właśnie na mieszkanie, które ma stać się przedmiotem zabezpieczenia (czyli w tym przypadku przedmiotem zabezpieczenia hipotecznego może być zarówno kredytowane mieszkanie, jak i każdy inny kredytobiorca będący właścicielem nieruchomości).
- Razem z pożyczkodawcą (bankiem) sporządza i rejestruje odrębną umowę o kredyt hipoteczny(dopiero po tym następuje obciążenie nieruchomości – czyli od tego momentu zaczyna obowiązywać hipoteka).
Przykład: Kredytobiorca zaciąga ukierunkowaną pożyczkę na zakup nieruchomości zabezpieczonej istniejącymi mieszkaniami.
Zgadzając się na negocjowany kredyt hipoteczny, bank podejmuje duże ryzyko. Przecież do czasu zarejestrowania umowy kredytu hipotecznego pożyczkodawca (bank) formalnie nie będzie miał żadnych praw do nieruchomości nabytej w ramach kredytu hipotecznego. Instytucje kredytowe znajdują wyjście z tej sytuacji w postaci poręczycieli. Na czas do momentu zastawienia lokalu mieszkalnego wymagają od kredytobiorcy przedstawienia kilku osób fizycznych lub prawnych gotowych za nie poręczyć. Jednocześnie na taki sam okres banki zazwyczaj podwyższają oprocentowanie kredytu.
Rejestracja hipoteki na podstawie umowy
Hipoteka z tytułu umowy nie jest rejestrowana łącznie z umową kupna-sprzedaży mieszkania, jak ma to miejsce w przypadku hipoteki ustawowej, ale odrębnie, na podstawie odrębnej umowy o kredyt hipoteczny.
Państwowa rejestracja hipoteki na podstawie umowy odbywa się na podstawie wspólnego wniosku wierzyciela hipotecznego i hipoteki. Jeżeli hipoteka powstała na podstawie notarialnej umowy o kredyt hipoteczny, rejestracji można dokonać na podstawie wniosku notariusza, który poświadczył tę umowę (klauzula 1 art. 20 ustawy nr 102-FZ). Więcej na temat rejestracji kredytu hipotecznego można dowiedzieć się więcej.
Kredyt hipoteczny: z mocy prawa, z mocy umowy - różnice
Czym zatem różni się hipoteka z mocy prawa od hipoteki wynikającej z umowy:
| obowiązująca hipoteka |
powstanie | może stać się przedmiotem zabezpieczenia | rejestracja: 1 – kiedy 2 – na czyjąś prośbę |
państwowa opłata rejestracyjna |
| prawo | automatycznie bez zgody stron | pożyczone mieszkanie | 1) jednocześnie z państwową rejestracją praw majątkowych 2) może być dokonana na podstawie wniosku jednej ze stron transakcji (zastawnika, zastawcy, notariusza) |
Nie naładowany |
| porozumienie | przy sporządzaniu odrębnej umowy | pożyczonego lub innego mieszkania będącego własnością kredytobiorcy | 1) po zarejestrowaniu umowy kupna-sprzedaży, na podstawie odrębnej umowy o kredyt hipoteczny 2) dokonywane wyłącznie na podstawie wspólnego wniosku zastawnika i zastawcy |
naładowany |
