Gdzie mogę podpisać umowę najmu lokalu mieszkalnego? Instrukcje: jak prawidłowo wynająć mieszkanie, wzór umowy najmu, wypowiedzenie, podatek. Czy podlega opodatkowaniu?

Każdy choć raz w życiu podpisał umowę najmu mieszkania. Obecnie coraz więcej osób wynajmuje mieszkania przed zakupem domu. Z tego powodu pojawia się duża liczba oszustów, przez co strony są coraz bardziej zainteresowane zawarciem umowy najmu.

Strony porozumienia

Jeśli spojrzeć na sytuację rygorystycznie, umowę najmu mieszkania musi sporządzić każdy, kto je wynajmuje lub wynajmuje. Nawet jeśli strona wynajmuje mieszkanie bezpłatnie swoim bliskim, przyjaciołom czy znajomym, warto pomyśleć o sporządzeniu umowy nieodpłatnego najmu. Za pomocą takiego dokumentu wynajmujący będzie mógł kontrolować, kto powinien płacić za media i w jaki sposób rozkładają się obowiązki za mieszkanie.

Jeżeli najemca wynajmuje nieruchomość i płaci czynsz, to tym bardziej warto pomyśleć o sporządzeniu umowy najmu. Umowa najmu określa koszt i warunki najmu. Kodeks cywilny Federacji Rosyjskiej stanowi, że bez prawidłowo sporządzonej umowy strona składająca pozew nie będzie mogła wygrać sprawy. I stanowi, że dokument najmu musi zostać sporządzony w przypadku zawarcia transakcji między osobami prawnymi a osobami fizycznymi oraz w przypadku zawarcia transakcji między stronami na kwotę przekraczającą 10 000 rubli.

Między jednostkami

Właściciel apartamentu powinien sprawdzić paszporty lokatorów i wykonać ich kserokopie. Wynajmujący powinien także mieć świadomość, że przed upływem terminu nie może bezzasadnie wydalać najemców. Nieuzasadniona eksmisja jest powodem do złożenia pozwu przez najemcę. Aby uniknąć nieprzyjemnych konsekwencji, mieszkanie musi zostać sprawdzone przez Rosreestr, aby dowiedzieć się, ile osób jest w nim zarejestrowanych i kto jest właścicielem. Przed wprowadzeniem się najemca lepiej sprawdzić poprzednie rachunki za rachunki za media. Przekazując zaliczkę właścicielowi, należy zażądać pokwitowania.

Ogólnie rzecz biorąc, umowa najmu mieszkania między osobami fizycznymi jest sporządzana w sposób wskazano powyżej w artykule.

Jedyną różnicą jest to, że dane osobowe stron są wskazane:

Imię i nazwisko, miejsce i data urodzenia;
Pełne dane paszportu lub innego dokumentu tożsamości;
Stały adres rejestracyjny i faktyczne miejsce zamieszkania.

Umowa najmu mieszkania pomiędzy osobami fizycznymi nie musi być poświadczona notarialnie, jednak dla pełnej formalności dokumentu warto to zrobić.

Między osobą fizyczną a osobą prawną

Jeżeli osoba prawna wynajmuje mieszkanie od osoby fizycznej, należy sporządzić akt najmu. Osoby prawne mają prawo korzystać z lokali mieszkalnych wyłącznie w celu zamieszkania w nich obywateli. W przypadku naruszenia tej zasady wchodzi w życie Kodeks mieszkaniowy, zgodnie z którym zabronione jest wykorzystywanie lokali mieszkalnych do celów innych niż przeznaczone.

Najczęstszym pytaniem jest, czy istnieje możliwość zawarcia umowy najmu mieszkania pomiędzy osobą fizyczną a osobą prawną, aby otworzyć tam biuro? Biuro to lokal organizacji, firmy lub przedsiębiorcy, w którym prowadzona jest działalność gospodarcza. W związku z Kodeksem mieszkaniowym Federacji Rosyjskiej, jak stwierdzono powyżej, biuro może znajdować się wyłącznie w lokalach niemieszkalnych. Dlatego też, jeśli osoba prawna wynajmuje mieszkanie na biuro, wówczas za zgodą właściciela konieczne jest przeniesienie go do kategorii lokali niemieszkalnych.

Z depozytem

Kiedy najemca podpisuje umowę najmu, wynajmujący podejmuje pewne ryzyko. Nie sposób przewidzieć, jacy będą najemcy. Aby zapobiec zniszczeniu mienia będącego własnością najemcy, wymagana jest kaucja, która pokryje koszty odtworzenia uszkodzonego mienia, jeżeli naruszenie było spowodowane przez najemcę.

Informacje o kaucji można zapisać w samym dokumencie najmu lub w dodatkowej umowie dołączonej do dokumentów głównych. Wysokość kaucji negocjowana jest pomiędzy stronami, zazwyczaj waha się ona od 50% do 100% miesięcznego czynszu. Jeśli najemca nie wpłaci miesięcznej kwoty, kaucja zostanie automatycznie wpłacona na poczet zadłużenia. Umowę najmu mieszkania z kaucją sporządza się analogicznie jak umowę najmu zwykłego, z tą różnicą, że określa wysokość kaucji oraz kwotę, za jaką zostanie ona zapłacona w przypadku jej naruszenia.

Z meblami i sprzętem AGD

Jeżeli mieszkanie, które najemcy zamierzają wynająć, posiada meble i sprzęt AGD, wówczas oprócz głównej umowy najmu sporządzana jest umowa. Akt przyjęcia i przeniesienia własności szczegółowo opisuje wszystkie sprzęty AGD, meble i armaturę, które znajdują się w mieszkaniu.

Podczas odbioru mieszkania najemca ma obowiązek sprawdzić całe umeblowanie i wyposażenie mieszkania oraz porównać je z opisem zawartym w protokole odbioru. Dokument musi wskazywać wszystkie wady, uszkodzenia i awarie. Podpisując umowę najmu mieszkania wraz z meblami i sprzętem AGD, najemca przejmuje odpowiedzialność finansową za nieruchomość właściciela.

Z późniejszym odkupieniem

Zgodnie z Kodeksem cywilnym Federacji Rosyjskiej, jeśli najemca chce kupić mieszkanie od właściciela, jest to wskazane w umowie. Strony mogą wskazać, że mieszkanie po upływie okresu umowy staje się własnością najemcy lub najemca może wykupić mieszkanie za określoną kwotę przed końcem okresu najmu.

Jednocześnie warto wiedzieć, że treści umowy najmu mieszkania z późniejszym zakupem nie należy interpretować dwojako, lecz powinna ona być jak najbardziej dokładna i szczegółowa. Konieczne jest szczegółowe opisanie, co stanie się z nieruchomością znajdującą się na terenie lokalu w momencie nabycia nieruchomości przez najemcę. Warto też wziąć pod uwagę cenę zakupu, czy będzie ona obejmowała czynsz płacony za czas zamieszkania, czy też będzie to zupełnie inna kwota. Wszystko to jest omawiane przez strony i uwzględniane w umowie najmu.

Dodatkowe dokumenty

Po zawarciu umowy należy ją zarejestrować w komitecie wykonawczym lub w Urzędzie Mieszkaniowym. Dokument musi zostać zarejestrowany zanim mieszkanie faktycznie zostanie oddane do użytku najemcy. Ale przed rejestracją akt należy sporządzić i zawrzeć.

Lista dokumentów wymaganych do sporządzenia umowy najmu mieszkania:

Dokumenty potwierdzające prawa właściciela mieszkania do nieruchomości i jego paszport;
Jeśli jest dostępny - księga domowa;
Pisemna zgoda wszystkich obywateli i właścicieli domów zarejestrowanych w mieszkaniu;
Pisemna umowa najmu.

Po sporządzeniu, przetworzeniu i zarejestrowaniu dokumentów należy zarejestrować się jako podatnik.

Lista dokumentów do rejestracji:

Paszport właściciela;
Kopie umowy najmu w trzech egzemplarzach;
Paszport techniczny na mieszkanie;
W razie potrzeby zgoda wszystkich członków rodziny zamieszkujących mieszkanie;
Wyciąg z wydziału mieszkaniowego dotyczący wszystkich obywateli zarejestrowanych w mieszkaniu.

Należy sporządzić kopie dokumentów i dostarczyć władzom kopie, a nie oryginały.

Ważność i płatność

Warunki płatności z tytułu umowy najmu nieruchomości są szczegółowo określone w samym dokumencie, obejmujące opłatę miesięczną, warunki płatności miesięcznej, postępowanie w przypadku kary pieniężnej lub zadłużenia oraz tryb płatności. Jeżeli warunki życia w wynajmowanym mieszkaniu uległy pogorszeniu z przyczyn niezależnych od najemcy, ma on prawo żądać od wynajmującego obniżenia czynszu.

Warunki najmu są zróżnicowane, od krótkoterminowych (do 1 roku) po długoterminowe (od 1 do 5 lat). Do rejestracji państwowej wymagana jest długoterminowa umowa.

Różnice w okresie obowiązywania umowy najmu mieszkania:

Pracodawca nie ma prawa przyjmować obywateli tymczasowych lub stałych na podstawie umowy krótkoterminowej;
Najemca nie będzie miał możliwości podnajmu mieszkania na podstawie umowy krótkoterminowej;
Najemca nie będzie miał korzyści z przedłużenia okresu najmu w przypadku najmu krótkoterminowego.

Różnice te obowiązują tylko wtedy, gdy w dokumencie najmu nie ma zapisów o nich.

Rejestracja

Jeżeli umowa najmu mieszkania zostaje zawarta na okres dłuższy niż rok lub jeżeli jedna ze stron jest osobą prawną, wymagana jest państwowa rejestracja aktu.

Lista dokumentów wymaganych do rejestracji umowy najmu mieszkania:

Umowa najmu w trzech egzemplarzach;
Wszystkie dokumenty ustalające prawa do nieruchomości właściciela apartamentu;
Wszystkie dokumenty WIT;
Paszport osoby fizycznej lub dokumenty założycielskie osoby prawnej (najemcy);
Dokumenty paszportowe lub założycielskie (wynajmujący);
Zgoda pozostałych właścicieli apartamentu;
notarialne;
Potwierdzenia zapłaty cła państwowego.

Dokumenty są rejestrowane w okręgowym komitecie wykonawczym lub w Służbie Mieszkalnictwa i Utrzymania.

Czy podlega opodatkowaniu?

Wynajęcie mieszkania i odmowa płacenia podatków państwu uważa się za naruszenie prawa. Unikanie płacenia podatków przy wynajmie nieruchomości prowadzi do odpowiedzialności karnej zgodnie z Kodeksem karnym Federacji Rosyjskiej. Oznacza to, że właścicielowi grozi kara grzywny w wysokości od 100 do 300 tysięcy rubli.

Aby zachować zgodność z prawem, po zawarciu umowy najmu wynajmujący musi wystąpić o rejestrację jako podatnik i przynieść wszystkie niezbędne dokumenty określone w artykule powyżej. Podatek dochodowy od osób fizycznych wynosi 13% miesięcznej kwoty. Jeżeli najemcą jest indywidualny przedsiębiorca, wówczas podatek wynosi 6% miesięcznej kwoty płatności.

Procedura wypowiedzenia

W przypadku zmiany wynajmującego lub śmierci właściciela, w momencie przejścia majątku na jego spadkobiercę, umowa najmu nie ulega zmianie, zmienia się jedynie właściciel. Jeśli najemca chce rozwiązać umowę wcześniej, zgodnie z prawem musi powiadomić o tym wynajmującego na 3 miesiące przed opuszczeniem mieszkania.

Podstawy wcześniejszego rozwiązania umowy najmu mieszkania:

Najemca wyrządził szkodę w nieruchomości lub mieszkaniu właściciela;
Dług w spłacie lub odmowa zapłaty więcej niż dwa razy z rzędu;
Naruszenie warunków umowy przez jedną ze stron;
Jeżeli w umowie określono osobę podejmującą się naprawy oraz termin naprawy, w przypadku niespełnienia tego warunku umowa może zostać rozwiązana;
Warunki mieszkaniowe w mieszkaniu okazały się odmienne od opisanych najemcy;
Najemca nie otrzymał kluczy do lokalu w wyznaczonym terminie.

Można zastosować inne warunki rozwiązania umowy najmu mieszkania, jeżeli zostaną one określone podczas sporządzania i realizacji dokumentu.

Wynajmując lub wynajmując mieszkanie na doby lub na dłuższy okres, konieczne jest zawarcie odpowiedniej umowy.

Ta – na pierwszy rzut oka – formalność chroni prawa stron transakcji, a w przyszłości może stać się dokumentem decydującym w przypadku sytuacji konfliktowej.

Umowa najmu mieszkania to umowa, na mocy której właściciel udostępnia drugiej stronie mieszkanie za określoną opłatą na czas określony posiadania i użytkowania. Zwykle dokument sporządzany jest w dwóch egzemplarzach, z których jeden przechowuje wynajmujący, drugi najemca. Kto tego potrzebuje?

Część właścicieli wynajmujących mieszkania na doby bez pośredników nie zawiera umów. Z jakiegoś powodu uważają, że prawdziwy dokument wynajmu można wystawić tylko w agencji nieruchomości, zawsze z pięknymi pieczęciami i logo. Tak naprawdę umowa najmu mieszkania zawarta pomiędzy dwiema osobami fizycznymi jest także dokumentem urzędowym i ma taką samą moc prawną jak umowa zawarta za pośrednictwem firm z branży nieruchomości.

Umowa najmu mieszkania między właścicielem a najemcą jest sporządzana w prostej formie pisemnej i nie wymaga poświadczenia notarialnego, ale strony mogą to zrobić, jeśli sobie tego życzą. Jeśli mieszkanie wynajmowane jest wyłącznie na podstawie ustnych ustaleń, wkrótce mogą pojawić się problemy dla obu stron. Najemca nie będzie miał możliwości zarejestrowania swojego miejsca pobytu czasowego w organach spraw wewnętrznych, nie będzie dowodów na legalność jego pobytu w wynajmowanym mieszkaniu, a właściciel może „zapomnieć”, że wynajął mieszkanie temu konkretną osobę i eksmituj ją. Z kolei wynajmujący, który zaniedbał formalności, również naraża się na utratę pieniędzy. Istnieje możliwość, że najemca uszkodzi (wyniesie) nieruchomość z wynajmowanego mieszkania, zaleje sąsiadów, zaprosi do zamieszkania wielu „biednych krewnych”, podnajmie mieszkanie itp. Zatem sporządzenie umowy najmu mieszkania jest konieczne dla obu stron. wynajmujący i najemca pracodawca.

Główne punkty umowy

Dlatego sporządzając i podpisując umowę najmu mieszkania, zwróć szczególną uwagę na następujące punkty:

- przedmiot umowy;
- adres mieszkania/pokoju, jego wymiary;
- dane stron (nazwiska, imiona, patronimiki, dane paszportowe, rejestracja w miejscu zamieszkania);
- link do dokumentu potwierdzającego prawo (własność lub dzierżawę) wynajmującego do wynajmowanej powierzchni mieszkalnej;
- informacje o mieszkańcach, którzy otrzymali prawo do zamieszkiwania w wynajmowanym lokalu: o najemcy i członkach jego rodziny lub innych osobach;
- wysokość i tryb płacenia czynszu;
- odpowiedzialność stron;
- termin najmu apartamentu i tryb przedłużenia umowy najmu; data podpisania dokumentu.

Ponadto integralną częścią umowy najmu apartamentu jest protokół odbioru apartamentu, a także spis majątku znajdującego się w apartamencie. Obie strony są zainteresowane sporządzeniem inwentarza. Właściciel otrzymuje gwarancję naprawienia szkody materialnej. A najemca ubezpiecza się od bezpodstawnych roszczeń. W dokumencie najlepiej wskazać stawkę czynszu w walucie ($, euro) z dodatkiem wyrażenia „według kursu Centralnego Banku Rosji z dnia płatności”. W przeciwnym razie kwota płatności będzie „zmienna” w zależności od notowań walut.

Kolejną ważną kwestią jest to, kto otrzyma płatność. Zwykle jest to właściciel mieszkania. Jeśli mieszkanie jest własnością kilku osób, umowa musi wskazywać, komu najemca może przekazać pieniądze. Znane są przypadki, gdy po wygaśnięciu umowy najmu właściciele mieszkań otrzymywali rachunki za duże kwoty za rozmowy telefoniczne.

W takim przypadku trudno jest znaleźć byłych najemców i zmusić ich do zrekompensowania strat. Dlatego konieczne jest wcześniejsze pobranie od najemcy kaucji za korzystanie z telefonu (i zaznaczenie tego w umowie!), a następnie zwrócenie pieniędzy, upewniając się, że nie ma zadłużenia. Na szczególną uwagę zasługuje akapit „Odpowiedzialność stron”, w którym określono obowiązki szczególnie istotne dla obu stron. Najemca ma obowiązek zapewnić bezpieczeństwo mieszkania, terminową płatność czynszu, a po upływie umowy najmu opuścić lokal i zwrócić nieruchomość w stanie nienaruszonym. Ponadto bez zgody właściciela najemca nie ma prawa podnajmować lokalu i przeprowadzać jego przebudowy.

Właściciel ze swojej strony ma obowiązek niezwłocznie udostępnić najemcy mieszkanie w stanie nadającym się do zamieszkania. W przypadku nieplanowanej wcześniejszej eksmisji wynajmujący będzie zobowiązany zapłacić najemcy karę w wysokości jednej lub dwóch miesięcznych płatności.

Umowy najmu i najmu lokali mieszkalnych
OPCJA UMOWY nr 1

UMOWA nr_

wynajem lokali mieszkalnych

Gr.__________________________________________ zwany dalej WYNAJMUJĄCYM z jednej strony a

Gr.__________________________________________ zwany dalej NAJEMCA, natomiast zawarł niniejszą umowę w następujący sposób:

1. PRZEDMIOT UMOWY.

WYNAJMUJĄCY przekazuje NAJEMCY do używania na okres _____________ lokal mieszkalny o łącznej powierzchni ________m2. m.. składający się z ________pokojów____________________ znajdujących się pod adresem:

„19 ______. Petersburg.________________________________________________,

budowa domu.._____________. mkw.________. posiadanych przez WYNAJMUJĄCEGO na podstawie:

a NAJEMCA wyraża zgodę na płacenie ustalonego czynszu.

2. PRAWA I OBOWIĄZKI WYNAJMUJĄCEGO.

2.1. Udostępnij NAJEMCY do używania wskazany lokal mieszkalny nadający się do zamieszkania, nie później niż _________________ dni od dnia podpisania umowy

2.2. Oddaj NAJEMCY do używania swoją nieruchomość znajdującą się w tym lokalu mieszkalnym w stanie zgodnym z jej przeznaczeniem i warunkami umowy.

2.3. Odpowiedzialny i na własny koszt usuwa w wynajmowanej nieruchomości braki utrudniające jej użytkowanie, choćby w chwili zawarcia umowy o tych brakach nie wiedział.

2.4. Nie wymieniaj, nie sprzedawaj ani nie wykonuj innych czynności prowadzących do zmiany właściciela tego lokalu mieszkalnego w okresie obowiązywania umowy.

2.5 Uzgodnić najem powierzchni mieszkalnej określonej w punkcie 1 niniejszej umowy z osobą lub osobami uprawnionymi do korzystania z tego lokalu, zapewnić jej pisemną zgodę na najem i przedstawić ją NAJEMCY.

2.6. WYNAJMUJĄCY ma prawo dokonywać okresowych przeglądów tego lokalu (termin kontroli ustalany jest po uprzednim uzgodnieniu stron), jednak nie częściej niż raz w miesiącu, a także przebywać w lokalu bez zgody NAJEMCY w celu usunięcia zaistniałych wypadków pod nieobecność NAJEMCY, w celu uniknięcia zniszczenia ww. lokalu oraz lokalu znajdującego się w jego pobliżu.

3. PRAWA I OBOWIĄZKI NAJEMCY.

3.1. Korzystania z określonego lokalu, utrzymywania urządzeń technicznych i innych, w tym mebli, w dobrym stanie, zapewniającym ich bezpieczeństwo.

3.2. Płacić czynsz za ten lokal mieszkalny w terminach określonych w pkt. 4.3.

3.3. Terminowo płać za rozmowy telefoniczne międzymiastowe i międzynarodowe.

3.4. Indywidualne ulepszenia dokonane przez NAJEMCY w wynajmowanym lokalu stanowią jego własność. W przypadku gdy NAJEMCA dokonał na własny koszt i za uprzednią zgodą WYNAJMUJĄCEGO nierozłącznych ulepszeń, bez szkody dla lokalu, ma on prawo do odszkodowania, ustalonego z góry za zgodą stron, z tytułu kosztów dokonanych ulepszeń, chyba że umowa stanowi inaczej. Koszty nierozłącznych ulepszeń dokonanych przez NAJEMCY bez zgody WYNAJMUJĄCEGO nie podlegają zwrotowi.

3.5. NAJEMCA jest zobowiązany do naprawienia szkody materialnej wyrządzonej w mieniu lub lokalu z własnej winy lub zaniedbania albo z winy lub zaniedbania osób z nim mieszkających lub gości.

3.6. NAJEMCA nie ma prawa podnajmować tego lokalu, chyba że zostało to określone w specjalnej umowie z WYNAJMUJĄCYM.

3.7. Po wygaśnięciu umowy przekazać wynajęty lokal WYNAJMUJĄCEMU, dokonując pełnej zapłaty i opuścić go nie później niż _______ dni od dnia rozwiązania umowy.

4. PROCEDURA PŁATNOŚCI.

4.1. NAJEMCA płaci czynsz w wysokości stanowiącej równowartość ________________ dolarów amerykańskich miesięcznie.

4.2. Jako zaliczkę NAJEMCA płaci czynsz za _______miesiąc w kwocie stanowiącej równowartość ________________________________ dolarów amerykańskich. Zaliczka dokonywana jest jednocześnie z podpisaniem Umowy.

4.3. Czynsz płacony jest przez NAJEMCY w terminach określonych poniżej.

Płatne (od - do)
Suma
Podpis
Płatne (od - do)
Suma
Podpis

4.4. WYNAJMUJĄCY nie ma prawa zmieniać wysokości czynszu w trakcie trwania umowy bez zgody NAJEMCY.

4,5. Wszystkie kwoty określone w umowie w dolarach amerykańskich przeliczane są na ruble w dniu płatności po kursie Centralnego Banku Rosji.

4.6. Płatność za media dokonywana jest na koszt ________________________________________________

5. PROCEDURA WAŻNOŚCI, ZMIANY I ROZWIĄZANIA UMOWY.

5.1 Niniejsza umowa wchodzi w życie z chwilą podpisania. Okres obowiązywania umowy wynosi od „__”________” ____ do „____”_______________”________. Umowę sporządzono i podpisano w 2 oryginałach, które otrzymują strony.

5.2. NAJEMCA, który należycie wypełnił swoje zobowiązania wynikające z umowy, ma pierwszeństwo przed innymi osobami do przedłużenia terminu, za zgodą stron lub w przypadku wcześniejszego wypowiedzenia umowy przez jedną ze stron.

5.3. W przypadku naruszenia przez WYNAJMUJĄCEGO ust. 1 lub odmowy najmu lokalu mieszkalnego po podpisaniu niniejszej umowy, WYNAJMUJĄCY płaci NAJEMCY otrzymany czynsz w całości oraz karę pieniężną w wysokości:_____miesięcznego czynszu.

5.4. W przypadku wcześniejszego rozwiązania umowy z inicjatywy WYNAJMUJĄCEGO bez naruszenia warunków umowy przez NAJEMCY, pierwszy płaci otrzymany czynsz w całości pomniejszony o kwotę za faktyczne wynajęcie powierzchni mieszkalnej oraz karę pieniężną w wysokości kwota ____________ miesięcznej płatności.

5.5. W przypadku naruszenia przez WYNAJMUJĄCEGO punktu 2.4. WYNAJMUJĄCY płaci NAJEMCY otrzymany przez niego czynsz w całości, pomniejszony o kwotę za faktyczny wynajem powierzchni mieszkalnej oraz karę pieniężną w wysokości _______miesięcznego czynszu.

5.6. NAJEMCA w przypadku nieprzestrzegania przez niego warunków niniejszej umowy lub w przypadku wcześniejszego rozwiązania umowy z jego winy, płaci WYNAJMUJĄCEMU karę pieniężną w wysokości ___________________miesięcznego czynszu. W takim przypadku kwota otrzymana przez WYNAJMUJĄCEGO z tytułu czynszu zostaje zwrócona NAJEMCY w całości pomniejszonej o kwotę obliczoną za faktyczny wynajem lokalu.

5.7. Agencja nie zobowiązuje się do rozstrzygania sporów pomiędzy stronami. Spory wynikające z umowy strony rozstrzygają w drodze wzajemnych negocjacji, a w przypadku braku porozumienia przed sądem arbitrażowym lub sądem ludowym, gdzie w razie potrzeby agencja może zostać wezwana w charakterze świadka.

6. INNE WARUNKI.

6.1. W wynajmowanym lokalu zainstalowany jest numer telefoniczny (oddzielny, z blokadą).

6.2. Kwestie nieuregulowane w umowie rozstrzygane są zgodnie z obowiązującym ustawodawstwem Federacji Rosyjskiej.

6.3. W razie potrzeby WYNAJMUJĄCY wyznacza ________________________________

odpowiedzialny za wykonanie niniejszego porozumienia.

6.4 W lokalu tym wraz z NAJEMCĄ będą mieszkać następujące osoby:__________________________________

6.5. Specjalne warunki:

7. DANE I PODPISY STRON.

ODDAJĄCY W DZIERŻAWĘ

Seria paszportu wydana __

Numer seryjny paszportu

zarejestrowany_

NAJEMCA

Seria paszportu wydana __

Numer seryjny paszportu

zarejestrowany_

tel. dom/sł. ______

Stronom znane są zasady korzystania z lokali mieszkalnych, utrzymania budynku mieszkalnego i terenu lokalnego na terenie Federacji Rosyjskiej. Strony zapoznały się z umową i w pełni zgadzają się z jej treścią.

ODDAJĄCY W DZIERŻAWĘ____________________

NAJEMCA____________________

„______”______200 g.

W związku z najnowszymi innowacjami w Międzynarodowym Centrum Medycznym w Sacharowie (konieczność przedstawienia umowy w celu otrzymania kuponu i ubiegania się o zezwolenie na pobyt czasowy) nie byłoby niewłaściwe omówienie tej właśnie umowy.

Jeśli nie chcesz dyskutować, ale chcesz od razu pobrać formularz, przejdź na koniec artykułu.

Jak napisano na stronie internetowej MMC:Rejestracja wstępna w celu złożenia dokumentów w celu uzyskania zezwolenia na pobyt czasowy odbywa się po okazaniu dokumentu tożsamości oraz dokumentu potwierdzającego prawo cudzoziemca do korzystania z lokalu mieszkalnego znajdującego się na terenie miasta Moskwy.

Dokument potwierdzający prawo cudzoziemca do korzystania z lokalu mieszkalnego, zgodnie z art. 15 ustawy federalnej z dnia 18 lipca 2006 r. nr 109-FZ „W sprawie rejestracji migracji cudzoziemców i bezpaństwowców w Federacji Rosyjskiej”, część 2 art. 30, art. 76, 77 Kodeks mieszkaniowy Federacji Rosyjskiej, art. 671, 685 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej to:

Dla właściciela lokalu mieszkalnego:

Zaświadczenie o państwowej rejestracji własności lokalu mieszkalnego (część lokalu, udziały).
Wyciąg z Jednolitego Państwowego Rejestru Nieruchomości.
Umowa kupna-sprzedaży lub umowa podarunkowa zawarta przed 1 marca 2013 r. i zarejestrowana w Rosreestr.

Tutaj wszystko jest jasne. Jeżeli posiadasz własne mieszkanie, to przynieś dowód własności tego mieszkania. Nas bardziej interesuje druga część:

Dla użytkownika domowego:

Umowa najmu/podnajmu (najmu/podnajmu) lokalu mieszkalnego.
Umowa o nieodpłatne użytkowanie (użyczenie) lokalu mieszkalnego.

Osoby nieposiadające własnego mieszkania przedstawiają umowę potwierdzającą prawo do zamieszkiwania w cudzym mieszkaniu. Umowa może być „odpłatna” lub „odpłatna”. Różnica polega na tym, że w „umowie kompensacyjnej” (oficjalnie nazywa się to umowa wynajmu) pojawią się pieniądze, właściciel mieszkania wynajmującego jest zobowiązany do zapłaty podatku od tych pieniędzy. I w umowa o nieodpłatnym użytkowaniu pieniądze nie pojawiają się, przyjmuje się, że właściciel pozwala danej osobie mieszkać w swoim mieszkaniu za darmo.

*Ta umowa jest często wykorzystywana w celu uniknięcia płacenia podatków (płatność jest ustalana ustnie i nie jest określona w umowie). Według prawa nie da się tego zrobić.

Umowa najmu i umowa najmu

Potocznie umowa najmu często nazywana jest umową najmu. Ale w rzeczywistości, jeśli mieszkanie jest wynajmowane obywatelowi ( do osoby ), to jest czyli umowa najmu przestrzeń życiowa. W takiej umowie właściciel wynajmujący mieszkanie nazywany jest wynajmującym, a obywatel wynajmujący mieszkanie nazywany jest najemcą (klauzula 1 art. 671 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej). Ale jeśli chce wynająć dom podmiot (organizacja) jest Umowa najmu. Organizacja nie będzie mogła uzyskać lokali mieszkalnych do tymczasowego posiadania i (lub) użytkowania na podstawie umowy najmu. (Klauzula 2 art. 671 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej).

W umowie najmu strony zwane są odpowiednio wynajmującym i najemcą (art. 606 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej). Należy pamiętać, że organizacja najemców może korzystać z mieszkań wyłącznie dla obywateli. Na przykład organizacja może wynająć mieszkanie pracownikowi niebędącemu rezydentem.

Forma i rejestracja państwowa umowy

Zarówno w przypadku umowy najmu lokalu mieszkalnego, jak i umowy najmu wymagana jest forma pisemna (art. 609 ust. 1, art. 674 ust. 1 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej).

Jednocześnie należy zarejestrować umowy najmu lokalu mieszkalnego zawarte na okres jednego roku lub dłużej (art. 609 ust. 2 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej).

Wymóg państwowej rejestracji umowy najmu nie jest określony przez prawo, ale ograniczenie (obciążenie) prawa własności lokalu mieszkalnego powstałe na podstawie umowy najmu zawartej na okres co najmniej roku podlega rejestracji . Dlatego umowy o pracę najczęściej zawierane są na 11 miesięcy.

Wniosek o rejestrację ograniczenia (obciążenia) praw majątkowych składa się do organu dokonującego państwowej rejestracji praw (Rosreestr) nie później niż miesiąc od dnia zawarcia umowy (art. 674 ust. 2 kodeksu cywilnego) Federacji Rosyjskiej; art. 51 ustawy z dnia 13 lipca 2015 r. N 218 -FZ)

Za nieprzestrzeganie ustalonej procedury rejestracji umowy najmu przewidziana jest odpowiedzialność administracyjna w formie grzywny w wysokości 1500 rubli. do 2000 rubli.

Za niedotrzymanie terminu do złożenia wniosku o rejestrację państwową ograniczenia (obciążenia) własności lokalu mieszkalnego powstałego na podstawie umowy najmu lokalu mieszkalnego zawartej na okres co najmniej roku, odpowiedzialność administracyjna przewidziana jest w art. w formie grzywny w wysokości 5000 rubli. (Część 1, 2 art. 19.21 Kodeksu wykroczeń administracyjnych Federacji Rosyjskiej).

Warunek kontraktu

Umowa najmu lokalu mieszkalnego zawierana jest na okres nie dłuższy niż pięć lat. Jeżeli umowa najmu nie określa okresu, umowę uważa się za zawartą na pięć lat (art. 683 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej). MMC wymaga zawarcia umowy na okres co najmniej trzech lat .

Umowa najmu zawierana jest na czas określony w umowie. Jeżeli w umowie nie określono okresu najmu, uważa się, że został on zawarty na czas nieoznaczony. W takim przypadku każdej ze stron przysługuje prawo odstąpienia od umowy w dowolnym momencie, zawiadamiając o tym drugą stronę z trzymiesięcznym wyprzedzeniem. Czas trwania umowy najmu lokalu mieszkalnego nie jest ograniczony (art. 610 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej).

Co musi być określone w umowie, aby została zaakceptowana przez IMC

W umowie potwierdzającej prawo cudzoziemca do korzystania z lokalu mieszkalnego należy wskazać:

strony umowy,
przedmiot (powierzchnia i adres lokalu mieszkalnego, pozwalający na identyfikację obiektu),
miejsce i data zawarcia umowy.

Umowa pożyczki (umowa bezpłatnego użytkowania)

Umowa o bezpłatne korzystanie z lokalu mieszkalnego Lub bezpłatne zatrudnienie czasami błędnie nazywana umową bezpłatnego najmu.

Zgodnie z art. 689 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej, na podstawie umowy o nieodpłatne użytkowanie (umowa pożyczki) pożyczkodawca zobowiązuje się udostępnić pożyczkobiorcy rzecz do bezpłatnego czasowego użytkowania, a pożyczkobiorca zobowiązuje się zwrócić ją w takim samym stanie, w jakim ją otrzymał otrzymał to.

Umowa o nieodpłatne korzystanie z lokalu mieszkalnego musi zawierać:

Przedmiotem umowy jest mieszkanie.
Zapewnione bezpłatne zakwaterowanie.
Strony umowy.
Prawa i obowiązki stron.
Odpowiedzialność stron.
Warunki rozwiązania umowy.
Data i miejsce zawarcia umowy.
Podpisy stron.

Umowa musi zostać zawarta na czas obowiązywania zezwolenia na pobyt czasowy. Zgodnie z art. 6 ustawy federalnej z dnia 25 lipca 2002 r. nr 115-FZ „W sprawie statusu prawnego cudzoziemców w Federacji Rosyjskiej” okres ważności zezwolenia na pobyt czasowy wynosi trzy lata.

Wniosek

Umowa najmu = mieszkasz w cudzym mieszkaniu za pieniądze

Umowa o nieodpłatne użytkowanie = mieszkasz w cudzym mieszkaniu za darmo

Nie ma potrzeby kontaktowania się z notariuszem. Wypełnij formularz, wydrukuj go w dwóch egzemplarzach i podpisz razem z właścicielem mieszkania (możesz go nawet podpisać w kuchni przy filiżance herbaty). Daj mu jeden egzemplarz, drugi zatrzymaj dla siebie.

Alexey Leiba, konsultant prawny w Uralvodokanal LLC

[e-mail chroniony]

Artykuł 671 ust. 2 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej stanowi, że lokale mieszkalne są przeznaczone do posiadania i (lub) użytkowania osób prawnych wyłącznie na podstawie umowy najmu lub innej umowy i wyłącznie do zamieszkania obywateli.

Tym samym do umowy najmu lokalu mieszkalnego, w odróżnieniu od umowy najmu lokalu mieszkalnego, która jest samodzielnym rodzajem umowy (rozdział 35 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej), ogólne postanowienia dotyczące umowy najmu zawarte w § 1 rozdziału 34 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej.

Osoby prawne i mieszkania na wynajem

Pojawienie się art. 671 ust. 2 w rozdziale 35 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej oznacza, że nie można wykorzystywać lokali mieszkalnych do celów innych niż ich przeznaczenie (tj. Nie do zamieszkania obywateli). Jak wynika z tej normy, umowa najmu lokalu mieszkalnego jest właśnie rodzajem najmu, a nie najmu lokalu mieszkalnego.

Z prawnego punktu widzenia pomiędzy udostępnieniem lokalu mieszkalnego najemcy - osobie prawnej a późniejszym udostępnieniem lokalu mieszkalnego obywatelowi (na przykład jego pracownikowi) musi istnieć inna umowa, na mocy której wynajmowane lokale mieszkalne przekazywane obywatelowi na pobyt (najczęściej jest to umowa najmu lub postanowienia umowy o pracę lub umowa dodatkowa do niej), jednak w żadnym wypadku nie jest to umowa podnajmu.

Jak zauważa M. Braginsky, „prawdziwe znaczenie ust. 2 art. 671 kodeksu cywilnego stanowi, że osoba prawna nie może wynajmować lokalu mieszkalnego „dla siebie”: wykorzystywać go jako lokalu na biuro, warsztat, sklep itp., A tym samym nie do zamieszkania obywateli. Odpowiednia norma nie przewiduje innych ograniczeń.”

Naszym zdaniem należy zgodzić się z tym stwierdzeniem, jednak z pewnymi zastrzeżeniami.

Zatem przy rejestracji osoby prawnej w inspekcji podatkowej jej lokalizację można określić jako miejsce zamieszkania jej założyciela (uczestnika) lub przyszłego dyrektora, zwłaszcza że art. 17 ust. 1 Kodeksu mieszkaniowego Federacji Rosyjskiej, ust. 2 art. 288 i ust. 2 art. 671 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej nie kolidują z takim oznaczeniem: powyższe zasady regulują jedynie kwestie dotyczące przeznaczenia lokalu mieszkalnego oraz prawa osoby prawnej do korzystania wyłącznie z tych lokali na pobyt obywateli i nie mają zastosowania do stosunków dotyczących państwowej rejestracji osób prawnych (uchwała Federalnej Służby Antymonopolowej Okręgu Dalekiego Wschodu z dnia 14 września 2009 r. nr F03-4602/2009 w sprawie nr A51-894/2009 , FAS Okręgu Zachodniosyberyjskiego z dnia 01.12.2010 nr F04-7665/2009 w sprawie nr A70-4607/2009, FAS Okręg Moskiewski z dnia 21.05.2012 nr F05-2949/2012 w sprawie nr F05-2949/2012. A40-73285/11-92-615).

Większość osób prawnych korzysta z wynajmowanych lokali mieszkalnych w celu zakwaterowania swoich pracowników wysyłanych w podróże służbowe do określonej miejscowości. Bardzo często umowa o pracę z dyrektorem przedsiębiorstwa zawiera również klauzulę, że pracodawca zobowiązuje się zapewnić mu mieszkanie i członkom rodziny, a także opłacać czynsz i opłacać mieszkanie oraz usługi komunalne.

Dochodzi także do zawierania trójstronnych umów najmu lokali mieszkalnych, w których stronami jest właściciel nieruchomości (wynajmujący), osoba prawna (najemca) oraz jej pracownik zamierzający w niej zamieszkać.

Punkt widzenia sądów najwyższych Federacji Rosyjskiej w sprawie wynajmu mieszkań. Subiektywna treść umowy najmu lokalu mieszkalnego

W paragrafie 38 uchwały Plenum Sądu Najwyższego Federacji Rosyjskiej i Plenum Naczelnego Sądu Arbitrażowego Federacji Rosyjskiej z dnia 01.07.1996 nr 6/8 „W niektórych kwestiach związanych ze stosowaniem części jednego z Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej” stwierdza się, że transakcje związane z wynajmem (najemem nieruchomości), nieodpłatnym użytkowaniem, a także innymi, niezwiązanymi z pobytem obywateli, korzystaniem przez organizacje z lokali mieszkalnych, które nie zostały przekształcone do lokali niemieszkalnych w sposób określony w przepisach mieszkaniowych, popełnione po wejściu w życie Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej, są nieważne z przyczyn przewidzianych w art. 168 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej.

Później stanowisko to kontynuował Naczelny Sąd Arbitrażowy Federacji Rosyjskiej w uchwale Prezydium Naczelnego Sądu Arbitrażowego Federacji Rosyjskiej z dnia 15 czerwca 2005 roku nr 2780/05 w sprawie nr A04-1929/04- 4/92.

Należy pamiętać, że statuty niektórych HOA (w celu kontroli najmu (najmu) lokali mieszkalnych lub z innych powodów) przewidują późniejsze powiadamianie HOA o zawarciu umów najmu, co w w jakikolwiek sposób wpłynąć na ważność umowy najmu.

Tak w jednym z przypadkówHOA odwołała się do sądu arbitrażowego do IP K.V.S. i OJSC „TSOTENERGO” z wnioskiem o uznanie za nieważne porozumienie wynajem mieszkania, z zastrzeżeniem art. 168, 170 Kodeks cywilny Federacji Rosyjskiej.

Orzeczeniem Sądu Arbitrażowego Obwodu Woroneża pozew został odrzucony, dlatego HOA złożyła apelację do sądu, uważając, że orzeczenie sądu zostało wydane z naruszeniem prawa materialnego, ponieważ transakcja była nieważna jako nieważna (urojona ), AUmowa najmufaktycznie nie został wdrożony.

Powód, powołując się na akty sądowe sądów powszechnych, zaświadczenie o dopuszczeniu do eksploatacji instalacji elektrycznej, uchwały administracji Woroneża nr 497, nr 498 z 28 marca 2002 r., nr 660 z 14 kwietnia, 2002 r. uznał, że lokal przeniesiony na IP K.V..WITH. V wynajem,nie mają charakteru mieszkalnego, w związku z czym nie mogły zostać wykorzystane na pobyt obywateli, w związku z czym złożyli pozew do sądu.

Ponadto powód powołuje się na naruszenie IP K.V.S. karty HOA, ponieważ zgodnie z klauzulą 4.7 karty Pomieszczenia mieszkalne mogą być wynajmowane przez członków spółki innym osobom (obywatele) w celu zamieszkania na zasadzie porozumienie wynajem z powiadomieniem zarządu HOA w celu prawidłowego i rozsądnego pobierania opłat za media.

Jak zauważył panel sędziowski, brak takiego powiadomienia nie oznacza nieważności zawartej transakcji, ponieważ statut HOA nie jest ustawą ani aktem prawnym, a transakcji dokonanych z naruszeniem postanowień statutu nie można zadeklarować nieważne na podstawie art. 168 Kodeks cywilny Federacji Rosyjskiej. Ponadto rejestracja praw nieruchomość dla wskazanego lokalu jako niemieszkalnego przeprowadzono w dniu 04.10.2007 r. tj. po zakończeniu sporu umowa najmu.

Według porozumienie wynajem lokale mieszkalne z dnia 30 czerwca 2006 roku lokal mieszkalny jest użytkowany przez najemcę wyłącznie w celu zamieszkania jego pracowników, o którym mowa w ust. 2Artykuł 671 Kodeks cywilny RF.

Biorąc pod uwagę te okoliczności, sąd I instancji słusznie i rozsądnie doszedł do wniosku, że nie doszło do naruszenia prawa powoda do ochrony.

Odnosząc się także do paragrafu 38Uchwała Plenum Sądu Najwyższego Federacji Rosyjskiej i Plenum Naczelnego Sądu Arbitrażowego Federacji Rosyjskiej z dnia 1 lipca 1996 r. Nr 6/8 „W niektórych kwestiach związanych ze stosowaniem pierwszej części Kodeksu cywilnego Federacja Rosyjska",Skład sędziowski podtrzymał decyzję sądu pierwszej instancji(uchwała XIX Apelacyjnego Sądu Arbitrażowego z dnia 10 listopada 2009 roku w sprawie nr A14-5385-2009).

Jeśli chodzi o treść przedmiotową umowy najmu (interesuje nas przede wszystkim strona najemcy), zgodzić się należy również z M. Bragińskim, że „str. 2 łyżki stołowe. 671 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej nie ustanawia żadnych ograniczeń co do przedmiotu umowy najmu lokalu mieszkalnego. W związku z tym zarówno osoby prawne, jak i obywatele mogą działać zarówno po stronie najemcy, jak i wynajmującego. I dotyczy to w pełni umów zawartych po wejściu w życie części 2 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej”3.

Bardzo często obywatele zarejestrowani jako przedsiębiorcy indywidualni występują po stronie wynajmującego, co widać z przytoczonego przeze mnie sporu prawnego.

Konieczność zarejestrowania umowy najmu lokalu mieszkalnego zawartej na rok lub dłużej

Zgodnie z art. 164 ust. 1 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej transakcje dotyczące nieruchomości, które obejmują bez wyjątku wszystkie lokale mieszkalne, podlegają rejestracji państwowej w przypadkach i w sposób przewidziany w art. 131 Kodeksu cywilnego Federacja Rosyjska i ustawa federalna z dnia 21 lipca 1997 r. nr 122-FZ „W sprawie państwowej rejestracji praw do nieruchomości i transakcji z nimi”.

Zawierając umowę najmu lokalu mieszkalnego z osobą prawną, należy pamiętać, że zarejestrowanie takiej umowy w Federalnej Służbie Rejestracyjnej jest konieczne tylko wtedy, gdy jest zawarta na okres jednego roku lub dłużej (art. 651 ust. 2 art. Kodeks cywilny Federacji Rosyjskiej), w przeciwieństwie do komercyjnej umowy najmu mieszkania.

Jeżeli jedna ze stron uchyla się od rejestracji państwowej, druga strona, na podstawie art. 165 ust. 3 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej, ma prawo zwrócić się do sądu z żądaniem obowiązku rejestracji umowy najmu (orzeczenie kasacyjne Sądu Okręgowego w Rostowie z dnia 16 lutego 2012 r. w sprawie nr 33-1972) .

Prezydium Najwyższego Sądu Arbitrażowego Federacji Rosyjskiej w piśmie informacyjnym z dnia 1 czerwca 2000 r. Nr 53 „W sprawie państwowej rejestracji umów najmu lokali niemieszkalnych” wyjaśniło, że art. 651 ust. 2 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej dotyczy także umów najmu lokali niemieszkalnych, gdyż stanowią one przedmiot nierozerwalnie związany z budynkiem lub budynkiem, co z łatwością można rozszerzyć na umowy najmu lokalu mieszkalnego, gdyż lokal mieszkalny to także część nieruchomości nierozerwalnie z nią związana z budynkiem.

W związku z tym umowa najmu mieszkania zawarta na rok lub dłużej podlega rejestracji państwowej i uważa się ją za zawartą od momentu tej rejestracji (klauzula 7 Uogólnienia praktyki sądowej w sprawie rozpatrywania sporów związanych z kwestionowaniem działań (bierności) Federalna Służba Rejestracyjna, zatwierdzona przez Prezydium Sądu Arbitrażowego Obwodu Swierdłowskiego 09.05.2008).

Należy jednak pamiętać, że przedłużając umowę najmu na nowy okres (również nieprzekraczający jednego roku) nie ma konieczności rejestrowania takiej umowy (umowy dodatkowej do niej). Na tę okoliczność zwrócił uwagę Najwyższy Sąd Arbitrażowy Federacji Rosyjskiej w paragrafie 10 pisma informacyjnego Prezydium Naczelnego Sądu Arbitrażowego Federacji Rosyjskiej z dnia 16 lutego 2001 r. Nr 59 „Przegląd praktyki rozstrzygania spory związane ze stosowaniem ustawy federalnej „O państwowej rejestracji praw do nieruchomości i transakcji z nimi”.

Jeżeli umowa najmu zawarta na okres jednego roku lub dłużej nie zostanie zarejestrowana w przewidziany sposób, nie zostanie uznana za zawartą (art. 433 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej), w wyniku czego mogą wyniknąć negatywne konsekwencje nie tylko dla najemcy (ponieważ nie będzie on miał zawartej umowy będącej podstawą korzystania z lokalu mieszkalnego), ale także dla wynajmującego. W szczególności nie będzie możliwe pobieranie na podstawie takiej umowy czynszu i innych opłat przewidzianych w umowie najmu od najemcy na drodze sądowej w przypadku jego dobrowolnego niepłacenia (bezpodstawne wzbogacenie będzie musiało zostać udowodnione zgodnie z art. zgodnie z przepisami rozdziału 60 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej).

Wczesny wypowiedzenie umowy najmu

Ze względu na ciągłą zmianę sytuacji gospodarczej w kraju (brak płatności, upadłość organizacji, podwyższone stopy procentowe banków, przejęcie zabezpieczeń itp.) istotne są kwestie wcześniejszego rozwiązania umowy najmu.

Umowa może zostać rozwiązana wcześniej albo z inicjatywy wynajmującego, albo z inicjatywy najemcy.

Artykuł 619 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej wymienia podstawy, na podstawie których sąd może rozwiązać umowę na wniosek wynajmującego (na przykład, jeżeli najemca korzysta z nieruchomości z naruszeniem warunków umowy lub nie wywiązuje się z niej płacić czynsz więcej niż dwa razy z rzędu).

Należy pamiętać, że wynajmujący ma prawo żądać wcześniejszego rozwiązania umowy dopiero po odesłaniu najemcy pisemne ostrzeżenie o konieczności usunięcia naruszenia i wykonania obowiązku w rozsądnym terminie. Podam jeden przykład.

Obywatel B. złożył pozew przeciwko obywatelowi A., LLC (...) o wypowiedzenie umowy najmuapartamenty iodzyskanie go z cudzej własności. Jako właściciel mieszkanie Nr (...) w domu nr (...) na ulicy (...) na podstawie porozumienie wynajem z dnia 07.09.2005 r. powód przekazał go w tymczasowe posiadanie i użytkowanie LLC (...) na okres do dnia 31.12.2005 r. W związku z tym, że pozwany nie płacił prawidłowo rachunków za media, powstał dług i pojawiła się potrzebawypowiedzenie umowy.Do prawnych żądań zwolnienia apartamentAni najemca Sp. z oo (...), ani podnajemca obywatel A. nie reagują.

Następnie powódka wyjaśniła swoje roszczenia i zwróciła się do sądu zakończyć Umowa najmui zobowiązać pozwanych LLC (...) i A. do przeniesienia zgodnie z protokołem odbioruapartamentoraz klucze do niej niezwłocznie po wejściu decyzji w życie.

Sąd I instancji uwzględnił powództwo w całości.

W skardze kasacyjnej A. wniósł o jej uchylenie ze względu na naruszenia prawa materialnego i procesowego, jakich dopuścił się sąd I instancji.

Po zapoznaniu się z materiałami sprawy w granicach argumentacji kasacyjnej obywatela A. skład orzekający sądu okręgowego nie znalazł podstaw do uchylenia orzeczenia sądu wydanego zgodnie z prawem i stanem faktycznym oraz wskazał następujące.

Zgodnie z art. 619 Kodeks cywilny Federacji Rosyjskiejna żądanie wynajmującegoporozumienie wynajem może zostać rozwiązana wcześniej przez sąd w przypadkach, gdy najemca więcej niż dwa razy z rzędu po ustaniu umowy porozumienie nie dotrzymuje terminu płatności wynajemzapłaty, po przesłaniu najemcy pisemnego ostrzeżenia o konieczności wykonania swojego zobowiązania w rozsądnym terminie.

Nienależyte wykonanie przez pozwanego obowiązku zapłaty wynajem opłata równa kwocie opłat za mieszkanie i media (klauzula 3 umowa najmu), a tym samym naruszenie LLC (...) zasadniczych warunkówporozumieniebyło dla wynajmującego powodem do skierowania sprawy do sądu z roszczeniem o wcześniejsze zapłatę wypowiedzenie umowy.

W skardze kasacyjnej obywatel A. wskazał, że jako podnajemca opłacał terminowo i w całości rachunki za media, dług powstał z winy osoby trzeciej, która nie mieszka i nie mieszka w apartament, a zatem nie ma podstaw sądzić, że oni lub LLC (...) naruszyli istotne warunki porozumienie wynajem.

Jak wskazał skład sędziowski sądu okręgowego, argumentacja ta nie pociąga za sobą unieważnienia wydanego w sprawie aktu sądowego, gdyż okoliczności, w jakich powstał dług użyteczności publicznej, a co za tym idzie, wynajem płatności nie mają znaczenia prawnego. Zasadniczy punkt dla zakończenie porozumienie wynajemjest niezapłacenie przez najemcę rachunków za media, podczas gdy powód zastosował się do przedprocesowego trybu rozstrzygania sporów przewidzianego w paragrafie 8 porozumienie wynajem.

Skład orzekający nie uwzględnił także argumentu obywatela A., że w chwili składania przez powoda zawiadomienia zakończenie porozumieniedług za media i wynajem płatności zostały spłacone(orzeczenie kasacyjne Sądu Okręgowego w Wołgogradzie z dnia 07.07.2011 r. w sprawie nr 33-9170).

Zgodnie z art. 620 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej na wniosek najemcy umowa najmu może zostać rozwiązana przedterminowo przez sąd, na przykład jeżeli nieruchomość z powodu okoliczności, za które najemca nie ponosi odpowiedzialności, ulegnie zmianie się w stanie nienadającym się do użytkowania (np. jeśli dom zostanie pilnie uznany za niebezpieczny, ale nie będzie miał gdzie przesiedlić jego mieszkańców).

Należy zauważyć, że w paragrafie 25 pisma informacyjnego Prezydium Naczelnego Sądu Arbitrażowego Federacji Rosyjskiej z dnia 11 stycznia 2002 r. nr 66 „Przegląd praktyki rozstrzygania sporów związanych z czynszem” wyjaśniono, że dodatkowe (przypis autora) podstawy do wcześniejszego rozwiązania umowy najmu na wniosek wynajmującego, ustalone w umowie zgodnie z art. 619 ust. 2 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej, nie mogą być związane z żadnymi naruszeniami ze strony najemcy .

Wniosek

Podsumowując powyższe, należy zauważyć, co następuje.

Po pierwsze, w przypadku zawarcia umowy najmu lokalu mieszkalnego pomiędzy osobą fizyczną a osobą prawną, zawsze istnieje prosta pisemna forma umowy najmu lokalu mieszkalnego (art. 161 ust. 1, art. 609 ust. 1 rosyjskiego kodeksu cywilnego Federacja).

Po drugie, każda umowa najmu zakłada równość stron - najemcy i wynajmującego - jako podmiotów transakcji cywilnych (jest to bardzo ważny punkt) i nie ma dodatkowej ochrony ze strony państwa, przede wszystkim dla obywatela-dzierżawcy.

Po trzecie, każda osoba prawna, posiadająca kadrę prawników i kierująca się zasadą swobody umów (art. 421 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej), stara się zaoferować przyszłemu wynajmującemu własną formę (edycję) umowy, terminy, które są dla niego odpowiednie (w mojej praktyce zdarzały się takie przypadki).

Po czwarte, wynajmując mieszkanie osobie prawnej, ta ostatnia pełni funkcję agenta podatkowego w stosunku do wynajmującego (osoby fizycznej niebędącej indywidualnym przedsiębiorcą), a tym samym na mocy przepisów podatkowych ma obowiązek pobierać od niego i przelew do budżetu podatku dochodowego od osób fizycznych w wysokości 13% kwoty otrzymywanego przez niego dochodu (art. 224 ust. 1, art. 226 ust. 1 kodeksu podatkowego Federacji Rosyjskiej).

Krótko mówiąc, jeśli czynsz określony w umowie wynosi 15 tysięcy rubli miesięcznie, właściciel nieruchomości będzie uprawniony jedynie do kwoty 13 050 rubli (15 000 minus 13%).

Jeżeli właściciel domu nie ma ochoty angażować się w najem, a tym bardziej rejestrować taką umowę (dokładniej czynsz jako obciążenie), wówczas warto sięgnąć po wynajem mieszkania osobom fizycznym poprzez zawarcie umowy najmu komercyjnego, nie obejmują ani ogólnych przepisów dotyczących najmu, ani zasad dzierżawy niektórych rodzajów nieruchomości, w szczególności budynków i budowli, chociaż i tam jest wiele trudności. Zatem zgodnie z art. 161 ust. 1 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej (zmienionym ustawą federalną nr 100-FZ z dnia 07.05.2013 r. „W sprawie zmiany podrozdziałów 4 i 5 sekcji I części pierwszej oraz art. 1153 części trzeciej Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej”), transakcje między obywatelami na kwotę przekraczającą 10 tysięcy rubli muszą być również dokonywane w prostej formie pisemnej (kwota transakcji oznacza całą kwotę płatności wynikających z umowy).

Ponadto władze Moskwy w ostatnim czasie obawiają się uzupełnienia budżetu miasta podatkami od dochodów z wynajmu lokali mieszkalnych i na różne sposoby starają się przekonać takich obywateli do płacenia podatków.

Braginsky M.I., Vitryansky V.V. Prawo umów. Książka druga. Umowy o przeniesienie własności. M., 2002. S.658.

Więcej szczegółów można znaleźć w artykule: Matyukova Yu Wynajem mieszkania dla pracownika // EZh-Prawnik. 2011. Nr 40.

Braginsky M.I., Vitryansky V.V. Op. op. s. 658.

Kiedy wynajmujący i najemca byli w stanie uzgodnić między sobą warunki życia, płatności i odpowiedzialność każdej ze stron, wówczas muszą uwzględnić wszystkie te kwestie w pisemnej umowie.T Podważać można jedynie umowę pisemną, jeżeli pomiędzy stronami powstaną jakiekolwiek roszczenia dotyczące zapłaty lub integralności wynajmowanego lokalu mieszkalnego. Trzeba jednak znać różnice pomiędzy wynajmem a leasingiem, choć istota tych relacji jest bardzo podobna.

Z reguły czynsz dotyczy długoterminowego zamieszkiwania w lokalu mieszkalnym, natomiast najem można zawrzeć wyłącznie z władzami gminy, nazywany jest także wynajmem społecznym lokalu mieszkalnego.

Umowa zawierana pomiędzy zainteresowanymi osobami jest umową najmu, zgodnie z którą właściciel oddaje swoje dotychczasowe mieszkanie innej osobie na określony czas i za opłatą. Z drugiej strony najemca zobowiązuje się także do terminowego płacenia określonych w umowie pieniędzy za zakwaterowanie, za korzystanie z mediów, prądu i telefonu. Wszystko to należy udokumentować w umowie najmu.

Umowa ta ma charakter odpłatny, tzn. jeden wynajmuje mieszkanie i otrzymuje za to określoną sumę pieniędzy, a drugi wynajmuje je i płaci właścicielowi ustaloną kwotę.

Ramy prawne

Wszystkie stosunki najmu regulują normy ustawodawstwa federalnego: Kodeks mieszkaniowy, Kodeks cywilny, Kodeks podatkowy Federacji Rosyjskiej.

Wszystkie kwestie związane z pobytem reguluje Kodeks mieszkaniowy. Oto punkty określające prawa i obowiązki obu stron umowy najmu: Rozdział 5 kodeksu mieszkaniowego, warunki zamieszkania i płatności za mieszkanie. Artykuł 3 określa tryb kontroli lokali mieszkalnych przez władze lokalne, niektóre kwestie szczegółowo reguluje art. 12-13.

Ustawodawstwo cywilne precyzyjnie definiuje pojęcie stosunku najmu i dzierżawy pomiędzy właścicielem a osobą fizyczną lub osobą prawną: rozliczenia prawne pomiędzy osobami fizycznymi opisane są w rozdziale 35, zaś pomiędzy właścicielem a osobami prawnymi – w rozdziale 34. Kodeks cywilny określa tryb rejestracja stosunków najmu, osób kontraktujących swoje prawa i obowiązki. Artykuł 680 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej reguluje poziom sanitarny życia, ale zostaje przekierowany do Ustawy o mieszkalnictwie, która określa standardy możliwości wynajmu mieszkania.

Jeżeli wynajem lokalu mieszkalnego przekracza rok, wówczas umowa podlega obowiązkowej rejestracji, normy są określone w ustawie federalnej Federacji Rosyjskiej z dnia 21 lipca 1997 r. nr 122 „Ustawa o rejestracji…”

Wynajmując nieruchomość mieszkalną, jej właściciel uzyskuje dochód, ale wszystkie dochody obywateli muszą podlegać opodatkowaniu.

Jak prawidłowo zawrzeć umowę najmu mieszkania

Zanim sporządzisz umowę na papierze, musisz najpierw wszystko uzgodnić z właścicielem nieruchomości. Co to znaczy? Najpierw musisz sprawdzić, czy właściciel jest rzeczywiście jego właścicielem: poproś o pokazanie oryginału świadectwa własności, oryginału, bo kopię można łatwo sfałszować. Jeżeli nieruchomość jest zarejestrowana na kilka osób jednocześnie, wtedy przydałaby się ich zgoda: jeśli ktoś nie wyraża zgody na wynajem mieszkania, to może łatwo podważyć umowę i wyeksmitować Cię z lokalu. A wtedy pieniądze zapłacone z góry mogą zostać utracone na zawsze, co oczywiście nie będzie ci odpowiadać.

A wtedy, jeśli zamierzasz wynająć całe mieszkanie dla swojej rodziny, to nagłe przybycie właściciela w niepotrzebnym momencie może pokrzyżować wszystkie Twoje plany, a aby do tego nie dopuścić, należy to odrębnie określić w umowie.

Lub może zaistnieć taka powszechna sytuacja: płaciłeś za zakwaterowanie przez 6 miesięcy i nagle przychodzi właściciel i prosi Cię o wyprowadzenie się z mieszkania, rzekomo wydarzyły się nieprzewidziane okoliczności i mieszkanie stało się dla niego konieczne. I znowu, aby nie zostać pozostawionym na ulicy, należy określić wszystkie warunki życia i zakończenie stosunków umownych.

Skład umowy

Wynajmij lub wynajmij możliwe jest jedynie wydzielenie oddzielnego pomieszczenia z wejściem, a umowa musi zawierać szczegółowy opis lokalu mieszkalnego przeznaczonego do wynajęcia.
Potrzebować określić wszystkie prawa stron: kto powinien, a czego nie powinien robić, tutaj trzeba wszystko szczegółowo ustalić, aby np. nie wyrządzić szkody w nieruchomości i zapewnić najemcy mieszkanie do pełnej dyspozycji.
Ważnym punktem jest Zapłata, musisz szczegółowo opisać warunki i stawki czynszu, podać warunki płatności oraz to, co czeka najemcę w przypadku odmowy zapłaty. Podaj dokładną wysokość samego czynszu lub zawartych w nim mediów, możliwość corocznej aktualizacji stawki czynszu. Przecież koszt wynajmu może albo wzrosnąć, albo spaść, jak na przykład teraz, gdy w czasie kryzysu ludzie starają się nie wynajmować mieszkań.
Omów tę możliwość rejestracja tymczasowa na okres najmu, kto może mieć takie prawo, na przykład członkowie rodziny;
Czasami znajdują mieszkania dla klientów agencje nieruchomości, a jeśli zawrze umowę, potrzebne jest pełnomocnictwo, które określi tę możliwość przedstawiciela.
Omówić warunki zawarcia kaucji u pracodawcy, Czasami środek ten może zrekompensować znaczne ryzyko lub szkody spowodowane działalnością najemcy.

Zasadniczo dla obywatela wynajmującego mieszkanie zawarcie umowy jest korzystne z kilku powodów.

Znajduje się tam pisemny opis zarówno mieszkania, jak i znajdującej się w nim nieruchomości, jej stanu. Zawsze możesz odzyskać odszkodowanie od najemcy.

Instrukcje

Po wybraniu domu i zawarciu wstępnej umowy z jego właścicielem sprawdź referencje. Może się też zdarzyć, że zostaniesz uczestnikiem podnajmu, gdy poprzedni najemca wynajmuje mieszkanie na zawyżonych warunkach. Lub zamiast samego właściciela robi to członek rodziny, który nie ma wyłącznych praw do rozporządzania mieszkaniem, takie działania są uważane za nielegalne. Poproś o dowód własności. Wszystko jest tam szczegółowo opisane. Ale możesz też wystąpić o zaświadczenie z rejestru praw do nieruchomości: informacja jest publiczna i dostępna dla każdego.
Poproś o dokonanie szczegółowej inwentaryzacji całego mienia: gdzie są rysy i defekty, czy oderwana jest tapeta, czy podłoga jest porysowana. Pomoże to w przyszłości uniknąć bezpodstawnych roszczeń ze strony właściciela mieszkania. Wypisz całą nieruchomość na liście, a obok niej umieść swoje uwagi, np. pralkę – chip w obudowie w takim a takim miejscu.
Omów koszt płatności, ostateczny termin przelewu oraz możliwość odroczenia płatności.
Należy również omówić możliwość zamieszkania z rodziną, poproś właściciela, aby wszyscy tymczasowo zarejestrowali się na czas pobytu w mieszkaniu. Może się to przydać, jeśli potrzebujesz pomocy medycznej lub pracy.

Nie da się opisać wszystkich niuansów, należy się kierować na podstawie aktualnej sytuacji, ale ważne jest, aby od razu wyjaśnić, kiedy i kto może odwiedzić mieszkanie pod Twoją nieobecność.

Gdzie zawrzeć umowę najmu mieszkania

Wielu właścicieli nie polega na sobie i zwraca się do biur nieruchomości, co jest zrozumiałe, ponieważ taki jest ich profil, znają wszystkie pułapki i cechy wynajmu mieszkań. Z jednej strony jest to prawda, jednak za usługi trzeba zapłacić prowizję, czasami kwota ta może być znaczna. Ale mogą sporządzić umowę zgodnie ze wszystkimi kanonami prawnymi, a wtedy zakwestionowanie jakichkolwiek jej punktów będzie prawie niemożliwe.

Ale jeśli chcesz zaoszczędzić pieniądze, możesz sam sporządzić umowę w mieszkaniu, które będziesz wynajmować.

Ale tutaj jest ważny warunek: umowa musi mieć znaczenie prawne, co oznacza, że musi zostać sporządzona i zawarta zgodnie ze wszystkimi zasadami.

Przygotowanie umowy

Fakt wydania lokalu mieszkalnego może zostać potwierdzony jedynie umową sporządzoną odręcznie lub wypełnioną na gotowym formularzu i podpisaną przez wszystkie strony. Z tych powodów należy zachować ostrożność podczas jego opracowywania. Stronami umowy będą najemca i wynajmujący.

Co powinno zostać odzwierciedlone:

Kto wynajmuje mieszkanie: dane paszportowe, miejsce stałego zameldowania, data, data i miejsce urodzenia.
Te same informacje powinny być dostępne na temat najemcy.
Kod pocztowy i pełny adres apartamentu.
Wskaż dokument własności mieszkania: akt przeniesienia własności, umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, numer identyfikacyjny wystawionego świadectwa własności.
Określ termin płatności: jeden rok, trzy lata lub pięć lat. Uwaga, wynajmujący: umowa na okres dłuższy niż 1 rok podlega obowiązkowej rejestracji i będziesz musiał zapłacić 13% uzyskanego dochodu. Rada: nie próbuj uchylać się od płacenia podatku, grozi za to wysoka grzywna - do 5 tysięcy rubli.
Stawka czynszu za każdy miesiąc: podana jest cyfrowo i słownie. Jeśli zostawisz właścicielowi kaucję, kwota ta musi zostać ustalona w umowie. W ten sposób możesz udowodnić, że masz rację, jeśli pojawią się konflikty.
Opisz szczegółowo sposób płatności i termin przelewu, podaj odsetki za zwłokę;
Kolejny punkt jest bardzo ważny dla obu stron: częstotliwość wizyt właściciela mieszkania: kiedy i ile razy będzie miał możliwość sprawdzenia stanu mieszkania, opłacania rachunków za media i telefon.
Szczegółowy opis stanu mieszkania, mebli, sprzętu AGD i sanitarnego. Od tego będą zależeć roszczenia właściciela wobec Ciebie w związku z uszkodzoną pralką lub lodówką.
Wskaż warunki przedłużenia umowy najmu, jeżeli istnieje taka możliwość.
Umieść datę zawarcia umowy i swój podpis.

W umowie mogą znajdować się inne klauzule, ale można je dodać za zgodą obu stron.

Zobowiązania umowne wejdą w życie po zakończeniu czynności rejestracyjnych, ale najemca może już mieszkać w tym mieszkaniu.