4. Ипотека в силу закона
(п. 5 ст. 488 ГК РФ).
Если в договоре купли-продажи объекта недвижимости указано, что Покупатель производит оплату после перехода права собственности на недвижимость к Покупателю, то согласно п. 2 ст. 20 Закона об ипотеке государственная регистрация ипотеки осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности.
Если стороны договора купли продажи объекта недвижимости не заинтересованы в регистрации ипотеки в силу закона, в договоре купли продажи здания или договоре купли продажи помещения можно прописать, например, так «Стороны договорились, что в отношении Помещения залог в силу закона, согласно п. 5 ст. 488 Гражданского Кодекса Российской Федерации, не возникает».
справочная информация
ВНИМАНИЕ! О юридических тонкостях взыскания неустойки по договору долевого участия можно прочитать в статье
В статье в том числе указано, как бесплатно получить наш проект искового заявления, образец претензии и файл в Excel для расчета неустойки.
Примечание: Если регистрация ипотеки в силу закона сторонами согласована, в договоре это можно никак не прописывать – императивная норма ГК РФ будет действовать по умолчанию.
Примечание:
с 07.03.2012 вступили в действие изменения в порядок регистрации ипотеки, в т.ч. ипотеки в силу закона, согласно которым залогодатель и залогодержатель должны подать отдельные заявления о регистрации ипотеки в силу закона, раньше такие заявления не требовались.
Подать заявление о государственной регистрации ипотеки, возникающей на основании нотариально удостоверенного договора об ипотеке, теперь может еще и нотариус, удостоверивший договор.
Ипотека земельных участков, зданий, сооружений, нежилых помещений регистрируется в течение пятнадцати рабочих дней, причем, если ипотека возникает в силу нотариально удостоверенного договора об ипотеке или нотариально удостоверенного договора, влекущего за собой возникновение ипотеки в силу закона, срок сокращается до пяти рабочих дней.
Примечание: Обременения нужно указывать строго по выписке из ЕГРП. Данные указанные в выписке из ЕГРП могут отличаться от данных, указанных в договоре, являющегося основанием обременения.
Примечание: Краткосрочные договоры аренды необходимо также отражать в договоре купли-продажи.
Примечание: Регистрирующий орган можно в договоре поименовать и без указания его официального названия, например, так «орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Расходы по государственной регистрации перехода права собственности всегда несет Покупатель, в договоре это можно прописать, например, так: «Расходы по государственной регистрации перехода права собственности на нежилое помещение несет Покупатель.»
Данная обязанность следует из требований Налогового Кодекса, а именно ст. 333.17, согласно которой организации или физические лица признаются плательщиками в случае, если они обращаются за совершением юридически значимых действий.
В обиходном понимании «ипотека» чаще всего понимается как кредит банка, полученный «под» квартиру, дом, земельный участок. Но это – хотя и наиболее употребимое, но «узкое» понимание. Ипотекой могут обеспечиваться и иные гражданско-правовые обязательства ( , поставка, займ и т.д.).
В нашей статье мы, в основном, коснемся темы ипотеки жилой недвижимости , когда квартира или жилой дом передаются в залог в обмен на предоставление банковского кредита или денежного займа.
II. ВИДЫ ЗАЛОГА (ИПОТЕКИ)
Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ (далее по тексту - ФЗ об ипотеке) содержит понятия только этих двух видов ипотеки:
- в силу договора (договорной ипотеки)
- в силу закона (легальной ипотеки)
1) Договорная ипотека возникает по соглашению сторон. При этом, кредитор (банк или любое лицо, которое дает деньги на приобретение недвижимости) получает преимущественное право на получение возмещения своих потерь, в случае, если должник не возвращает вовремя денежную сумму или проценты по кредиту (займу).
В сделках чаще всего ипотекой обеспечивается исполнение покупателем обязательства по оплате покупаемой квартиры (ипотека до момента полной оплаты).
2) Ипотека в силу закона (легальная ипотека) возникает в случае, когда договор об ипотеке, отсутствует. Ипотека возникает в силу указания в законе на условия ее возникновения.
Этот вид ипотеки имеет большие преимущества :
- небольшое количество документов,
- малый срок государственной регистрации (5 дней),
- отсутствие расходов на составление договора ипотеки и его государственную регистрацию,
- максимально снижаются риски признания сделок, обеспеченных ипотекой, недействительными, а, следовательно, и риски потери имущества банками и иными кредиторами.
III. КОГДА ВОЗНИКАЕТ ЗАЛОГ (ИПОТЕКА).
В соответствии с действующим российским законодательством ипотека в силу закона (применительно к жилью) возникает :
1. Жилое помещение (квартира, дом, комната, доля), приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). (п. 1 ст. 77 ФЗ «Об ипотеке»).
2. Жилое помещение , построенное полностью либо частично с использованием накоплений для , предоставленных по договору целевого жилищного займа в соответствии с Федеральным законом «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих», считается находящимся в залоге у Российской Федерации с момента государственной регистрации права собственности на него (п. 4 ст. 77 ФЗ)
3. Если объект недвижимости приобретен в кредит или в рассрочку, ипотека в силу закона может возникнуть в соответствии со ст. 488 и ст. 489 ГК РФ («Оплата товара, проданного в кредит», «Оплата товара в рассрочку»).
Если Вы когда-нибудь сталкивались с покупкой или продажей квартиры на собственные средства (без привлечения кредита), Вы вероятно обращали внимание на фразу « по соглашению сторон, в соответствии со ст. 488 и 489 ГК РФ, залог на квартиру (или иное имущество) не возникает. Если эту фразу не указать, и не указать, что денежные средства оплачены на момент подписания договора, служба Росреестра зафиксирует в свидетельстве о праве на собственность залог в силу закона.
Ипотека в силу закона может возникнуть и в иных случаях, например, залог при долевом строительстве жилого дома (у застройщика) и пр. (например: п.1, п.2. п.3. ст. 13 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ, п. 1 ст. 58 Закона Российской Федерации «О залоге» от 29 мая 1992 г. N 2872-1).
Важно отметить, что ФЗ об ипотеке предусматривает возможность залогодателю – должнику передавать одно и то же имущество в ипотеку другим залогодержателям неограниченное число раз , при условии, что на это согласны предшествующие залогодержатели.
IV. КАК РЕГИСТРИРУЕТСЯ ЗАЛОГ (ИПОТЕКА)
Регистрация ипотеки – это внесение записи в ЕГРП (Росреестр) о том, что у кредитора возникло право залога (ипотека) на квартиру и иное недвижимое имущество.
Запись об ипотеке в ЕГРП содержит сведения:
О первоначальном залогодержателе
Предмете ипотеки
О сумме обеспеченного ею обязательства (кредите, займе, пр)
Если договор об ипотеке предусматривает, составление специального документа - закладной, на это также указывается в регистрационной записи об ипотеке.
Государственная регистрация ипотеки удостоверяется путем надписи на договоре (штамп) . Эта надпись содержит:
Полное наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав
Дату государственной регистрации ипотеки
Место государственной регистрации ипотеки
Номер, под которым она зарегистрирована.
Эти данные заверяются подписью должностного лица и скрепляются печатью органа, осуществляющего государственную регистрацию прав.
Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, оставляет в своем архиве копию договора об ипотеке , а при государственной регистрации ипотеки в силу закона - копию документа, являющегося основанием возникновения права собственности залогодателя на имущество (например, договора купли-продажи) , обременяемое ипотекой.
Если права залогодержателя удостоверяются закладной, орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, оставляет в своем архиве также и копию закладной с приложениями.
V. ЧТО ТАКОЕ ЗАКЛАДНАЯ?
Закладная - именная ценная бумагой , удостоверяющая право ее законного владельца (банка или иного кредитора) на получение исполнения по кредиту, без представления любых других доказательств.
Закладная может быть продана (поменяна, пр.) кредитором третьему лицу, о чем должник по кредиту должен быть уведомлен, поскольку в случае продажи закладной, исполнение по кредитному договору (займу, ссуде) должник должен уже осуществлять тому, кто ею владеет.
VI. КАК ПРОИСХОДИТ СНЯТИЕ ЗАЛОГА (ПОГАШЕНИЕ ИПОТЕКИ)
Если должник по кредиту (залогодатель) своевременно и полностью исполнит свои обязательства перед залогодержателем (банком), регистрационная запись в ЕГРП об ипотеке должна быть погашена.
Срок для погашения регистрационной записи составляет 3 дня и производится на основании:
Заявления владельца закладной (например, банка)
Совместного заявления залогодателя и залогодержателя
Заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обязательства (должна содержать слова об исполнении обязательства, дате исполнения и быть удостоверена подписью владельца закладной и заверена его печатью, если владельцем закладной является юридическое лицо)
- решения суда о прекращении ипотеки.
При погашении регистрационной записи об ипотеке в связи с прекращением ипотеки закладная аннулируется и может быть по желанию, передана залогодателю.
В случае, если должник не исполняет своевременно обязанности по возврату денег по кредиту или ссуде, на предмет залога (ипотеки) кредитор (банк) может обратить взыскание, т.е. проще говоря, «забрать» недвижимость (см. ст. 51 ФЗ об ипотеке).
VII. КАКОВ ПОРЯДОК ОБРАЩЕНИЯ ВЗЫСКАНИЯ НА ПРЕДМЕТ ЗАЛОГА (ИПОТЕКИ)
Различают два способа взыскания:
- 1. Внесудебный порядок.
Внесудебный порядок взыскания возможен только в случае, если это предусмотрено договором об ипотеке либо договором, влекущим за собой возникновение ипотеки в силу закона, или закладной (ст. 55 ФЗ Об ипотеке) и ТОЛЬКО по исполнительной надписи нотариуса на основании нотариально удостоверенного договора об ипотеке или нотариально удостоверенного договора, влекущего за собой возникновение ипотеки в силу закона, либо закладной, которые содержат условие об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке.
Однако, такой порядок в настоящее время применяется крайне редко, поскольку договоры не подлежат в обязательном порядке нотариальному удостоверению и стороны по сделке, как правило экономят на услугах нотариуса и заключают сделки в простой письменной форме (т.е. проставляя на них подпись и печать).
Кроме того, внесудебный порядок взыскания не возможен, если предметом ипотеки является жилое помещение , принадлежащее на праве собственности физическому лицу ».
2. Судебный порядок взыскания.
Обращаем Ваше внимание, на то, что обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается , если допущенное должником нарушение крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. То есть, если сумма задолженности несопоставима с уже выплаченной ценой, то взыскать задолженность для кредитора (банка) невозможно.
В ряде случаев, в том числе, когда залогодателем является физическое лицо , при условии, что залог не связан с осуществлением этим лицом предпринимательской деятельности, суд вправе отсрочить реализацию заложенного имущества на срок до одного года . Это может произойти, если убедить суд в наличии уважительных причин и в том, что отсрочка не повлечет существенного ухудшения финансового положения залогодержателя. Кроме того, в отношении залогодателя или залогодержателя не должно быть возбуждено дело о признании их несостоятельными (банкротами).
VIII. КАК РЕАЛИЗОВЫВАЕТСЯ (ПРОДАЕТСЯ) ЗАЛОЖЕННОЕ ИМУЩЕСТВО
Допустим, что суд принял положительное решение о взыскании предмета залога (ипотеки) в пользу кредитора (банка). Далее, имущество, заложенное по договору об ипотеке, реализуется путем продажи с публичных торгов (за исключением отдельных случаев) (ст. 56 ФЗ об ипотеке).
Публичные торги по продаже заложенного имущества проводятся Федеральной службой судебных приставов России по месту нахождения этого имущества.
Организатор торгов извещает о предстоящих публичных торгах не позднее чем за 10 дней, но не ранее чем за 30 дней до их проведения в периодическом издании, являющемся официальным информационным органом органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, по месту нахождения недвижимого имущества, а также направляет соответствующую информацию для размещения в сети «Интернет».
В извещении указываются:
Дата
Время
Место проведения публичных торгов
Характер продаваемого имущества
Его начальная продажная цена.
Для того, чтобы принять участие в торгах , желающие вносят задаток в размере, сроки и порядке, которые указываются в извещении о публичных торгах, при этом размер задатка не может превышать 5 процентов от начальной продажной цены заложенного имущества.
Лицам, которые участвовали в публичных торгах, но не выиграли их, задаток возвращается немедленно по окончании публичных торгов. Задаток также подлежит возврату, если публичные торги не состоялись.
На публичных торгах имеют право присутствовать лица, имеющие права пользования продаваемым имуществом или вещные права на это имущество, а также залогодержатели по последующим ипотекам (см. раздел III).
Выигрывает публичные торги (и имеет, как следствие право на приобтение имущества) тот, кто предложил за него самую высокую цену и он должен в течение 5 дней оплатить это имущество, заключив с организатором торгов договор купли-продажи.
Денежные средства, полученные в результате такой реализации идут на погашение задолженности кредитору, покрытие издержек по проведению публичных торгов, а неизрасходованный остаток возвращается должнику.
IX. ЕСЛИ ПУБЛИЧНЫЕ ТОРГИ НЕ СОСТОЯЛИСЬ
В случае, если торги не состоялись (на публичные торги явилось менее двух покупателей; на публичных торгах не сделана надбавка против начальной продажной цены заложенного имущества; лицо, выигравшее публичные торги, не внесло покупную цену в установленный срок), то
1)в течение 10 дней после объявления об этом, залогодержатель (банк) вправе по соглашению с залогодателем приобрести заложенное имущество по его начальной продажной цене на публичных торгах (т.е по минимальной цене) и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные ипотекой этого имущества. Ипотека в этом случае прекращается.
2) Если кредитор не выкупил имущество , не позднее чем через месяц после первых публичных торгов проводятся повторные публичные торги. При этом начальная продажная цена заложенного имущества на повторных публичных торгах, снижается на 15 процентов .
3) В случае объявления повторных публичных торгов несостоявшимися по прежним причинам, залогодержатель- банк вправе приобрести (оставить за собой) заложенное имущество по цене не более чем на 25 процентов ниже его начальной продажной цены на первых публичных торгах, и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные ипотекой имущества.
Если залогодержатель не воспользуется правом оставить предмет ипотеки за собой в течение месяца после объявления повторных публичных торгов несостоявшимися, ипотека прекращается .
X. МОГУТ ЛИ ВЫСЕЛИТЬ ИЗ ИПОТЕЧНОГО ЖИЛЬЯ?
В завершение нашей темы коснемся очень важного вопроса: возможно ли выселить должника и членов его семьи из единственного пригодного для постоянного проживания жилья, находящегося в залоге у кредитора?
В первом приближении ответ на вопрос выглядит очевидным. Ведь для тех лиц, которых кредитор-залогодержатель выселяет из единственного жилища, законодатель предусмотрел гарантии, содержащиеся в ст. 95 Жилищного кодекса РФ (далее – ЖК РФ). В ней говориться, что: «Граждане, утратившие жилые помещения в результате обращения взыскания на жилье, которое было приобретено за счет кредита либо целевого займа, предоставленного юридическим лицом на приобретение жилого помещения, и заложено в обеспечение возврата кредита или целевого займа, если на момент обращения взыскания такие жилые помещения являются для них единственными , имеют право временного проживания в помещениях маневренного фонда ». То есть по смыслу ст. 95 ЖК РФ должники и члены их семей должны быть выселены не на улицу, а в помещения маневренного фонда.
Считаем позицию судов относительно лишения граждан права на временное проживание в жилье маневренного фонда неверной. На это указывает статья 106 ЖК РФ, где говорится, что: «Договор найма жилого помещения маневренного фонда заключается на период до завершения расчетов с гражданами, утратившими жилые помещения в результате обращения взыскания на них, после продажи жилых помещений, на которые было обращено взыскание».
Но сложившуюся судебную практику следует учесть тем гражданам, которые владея ипотечным жильем, не выплачивают платежи банку-кредитору, надеясь на переселение в другое жилое помещение. Этого может не произойти.
Новая редакция Ст. 334 ГК РФ
1. В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).
В случаях и в порядке, которые предусмотрены законом, требование залогодержателя может быть удовлетворено путем передачи предмета залога залогодержателю (оставления у залогодержателя).
2. Залогодержатель преимущественно перед другими кредиторами залогодателя вправе получить удовлетворение обеспеченного залогом требования также за счет:
страхового возмещения за утрату или повреждение заложенного имущества независимо от того, в чью пользу оно застраховано, если только утрата или повреждение произошли не по причинам, за которые залогодержатель отвечает;
причитающегося залогодателю возмещения, предоставляемого взамен заложенного имущества, в частности если право собственности залогодателя на имущество, являющееся предметом залога, прекращается по основаниям и в порядке, которые установлены законом, вследствие изъятия (выкупа) для государственных или муниципальных нужд, реквизиции или национализации, а также в иных случаях, предусмотренных законом;
причитающихся залогодателю или залогодержателю доходов от использования заложенного имущества третьими лицами;
имущества, причитающегося залогодателю при исполнении третьим лицом обязательства, право требовать исполнения которого является предметом залога.
В случаях, указанных в абзацах втором - пятом настоящего пункта, залогодержатель вправе требовать причитающиеся ему денежную сумму или иное имущество непосредственно от обязанного лица, если иное не предусмотрено законом или договором.
3. Если иное не предусмотрено законом или договором, при недостаточности суммы, вырученной в результате обращения взыскания на заложенное имущество, для погашения требования залогодержатель вправе удовлетворить свое требование в непогашенной части за счет иного имущества должника, не пользуясь преимуществом, основанным на залоге.
Если сумма, вырученная в результате обращения взыскания на заложенное имущество, превышает размер обеспеченного залогом требования залогодержателя, разница возвращается залогодателю. Соглашение об отказе залогодателя от права на получение указанной разницы ничтожно.
4. К отдельным видам залога (статьи 357 - 358.17) применяются общие положения о залоге, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об этих видах залога.
К залогу недвижимого имущества (ипотеке) применяются правила настоящего Кодекса о вещных правах, а в части, не урегулированной указанными правилами и законом об ипотеке, общие положения о залоге.
5. Если иное не вытекает из существа отношений залога, кредитор или иное управомоченное лицо, в чьих интересах был наложен запрет на распоряжение имуществом (статья 174.1), обладает правами и обязанностями залогодержателя в отношении этого имущества с момента вступления в силу решения суда, которым требования таких кредитора или иного управомоченного лица были удовлетворены. Очередность удовлетворения указанных требований определяется в соответствии с положениями статьи 342.1 настоящего Кодекса по дате, на которую соответствующий запрет считается возникшим.
Комментарий к Ст. 334 ГК РФ
1. Среди наиболее важных черт залога, присущих большинству его видов, можно отметить следующие:
а) права залогодержателя (право залога) есть права на чужое имущество;
б) право залога следует за вещью (переход права собственности или права хозяйственного ведения от залогодателя к другому лицу не прекращает залоговых отношений);
в) залог производен от основного обязательства. Производность залога от обеспечиваемого им обязательства проявляется в том, что залоговое обязательство возникает постольку, поскольку существует основное обязательство. Не может возникнуть залоговое отношение, если нет основного обязательства;
г) залог зависим от основного обязательства: судьба прав залогодержателя находится в зависимости от судьбы обеспечиваемого залогом обязательства.
2. Особые правила устанавливаются в отношении залога земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого . Залог указанного имущества именуется ипотекой.
Специальный закон.
Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".
Договор об ипотеке подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации сделок с соответствующим имуществом.
Удовлетворение требования залогодержателя за счет предмета ипотеки возможно без обращения в суд на основании нотариально удостоверенного соглашения залогодателя и залогодержателя. О прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в реестре, в котором зарегистрирован договор об ипотеке.
Права залогодержателя могут быть удостоверены закладной. Закладная дает право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой имущества, указанного в договоре об ипотеке, без представления других доказательств существования этого обязательства.
3. Основанием возникновения права залога обычно является договор. Сравнительно редко залог возникает на основании закона. При этом в соответствующем законе должны быть указаны: а) юридические факты, при наличии которых автоматически в силу закона возникает право залога; б) предмет залога; в) обеспечиваемое залогом обязательство. Примером залога в силу закона может быть положение Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации": "В обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости".
Право обращения взыскания (в случае неисполнения обязательств) на определенную заранее вещь: 1) независимо от того, продолжает она принадлежать должнику или нет, и 2) предпочтительно перед всеми другими требованиями - называется залоговым правом. Залоговое право представляет собой разновидность прав на чужие вещи. Назначение этого права состоит в обеспечении исполнения обязательств.
И.Б.Новицкий
Судебная практика.
Предъявление переданного на основании залогового индоссамента векселя к платежу и получение средств по нему являлось в данном случае одним из способов реализации прав залогодержателя заложенного векселя (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 21.01.2002 N 67).
Другой комментарий к Ст. 334 Гражданского кодекса Российской Федерации
1. Залог является одним из наиболее распространенных способов обеспечения исполнения обязательств. Интерес кредитора выражается в том, что в составе имущества должника выделяется определимая часть в качестве предмета залога, которая впоследствии, если обязательство окажется нарушенным, реализуется, и из полученной суммы кредитор в полном объеме получает удовлетворение своих требований. Залог призван обеспечить получение кредитором той самой суммы, которая поступила бы к нему в случае надлежащего исполнения обязательства. Таким образом, посредством залога для кредитора создается тот же имущественный результат, что и фактическое исполнение.
В п. 1 комментируемой статьи говорится о преимущественном праве кредитора-залогодержателя перед другими кредиторами на удовлетворение своих требований. Изъятия из этого правила установлены в законе. Так, в соответствии со ст. 64 ГК требования кредиторов по обязательствам, обеспеченным залогом имущества ликвидируемого юридического лица, удовлетворяются в третью очередь. Преимущество перед указанными залогодержателями имеют только граждане, перед которыми ликвидируемое юридическое лицо несет ответственность за причинение вреда жизни или здоровью, и работники ликвидируемого юридического лица, перед которыми оно имеет задолженность по выплате выходных пособий, оплате труда и по выплате вознаграждений по авторским договорам.
В абз. 2 п. 1 говорится о ситуациях, когда заложенное имущество было повреждено или утрачено. В этом случае залогодержатель уже не может получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества вообще либо может получить только частичное удовлетворение. В таких ситуациях закон дает право залогодержателю удовлетворить свои требования за счет страхового возмещения. Причем сделать это он может независимо от того, в чью пользу имущество было застраховано.
2. Пункт 2 комментируемой статьи посвящен залогу недвижимости (ипотеке). Особенность данного вида залога состоит в том, что его предметом всегда является недвижимое имущество.
Предметом ипотеки может быть не только сама недвижимость, но и право аренды этой недвижимости, однако не может быть предметом ипотеки недвижимое имущество, изъятое из гражданского оборота.
Залог недвижимости регулируется Законом об ипотеке. Нормы Закона об ипотеке являются специальными по отношению к нормам ГК. Это значит, что в случае расхождения между ними преимущество имеют нормы Закона об ипотеке. Аналогичное утверждение содержится и в информационном письме ВАС РФ от 9 сентября 1998 г. N С5-7/УЗ-694 "О Федеральном законе "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (Вестник ВАС РФ. 1998. N 11). В указанном письме изложены наиболее важные положения Закона об ипотеке, при этом особо подчеркнуто, что общие правила о залоге, содержащиеся в ГК, применяются к отношениям по договору об ипотеке в случаях, когда Законом об ипотеке не установлены иные правила.
3. В большинстве случаев залог возникает в силу договора. Такие договоры заключаются, в частности, при заключении кредитных договоров с банками.
Отнесение договора о залоге с точки зрения классификации, принятой в гражданском праве, к консенсуальным или реальным договорам зависит от вида используемого залога. Если заключается договор о залоге без передачи заложенного имущества залогодержателю, право залога возникает с момента заключения договора, т.е. в этом случае он является консенсуальным. В отношении имущества, которое подлежит передаче залогодержателю, право залога возникает с момента передачи имущества, и, таким образом, данный договор является реальным. Однако стороны вправе и в последнем случае заключить консенсуальный договор, отметив это в договоре. Консенсуальный договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения (ст. 425 ГК РФ).
Залог может возникнуть также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства оно признается находящимся в залоге. При этом правила ГК, регулирующие отношения по залогу, возникающему в силу договора, соответственно применяются и к залогу, возникающему на основании закона, если законом не установлено иное. В качестве примера можно сослаться на право залога, возникающее у продавца на переданный покупателю товар, проданный в кредит, для обеспечения исполнения покупателем обязанности по оплате товара (п. 5 ст. 488 ГК РФ).
- ‹ 1 ГК РФ. Общие положения о залоге
- Вверх
Приветствуем! Сегодня поговорим о том, что такое ипотека в силу закона. У многих людей термин ипотека ассоциируется исключительно с процедурой оформления жилья в кредит, но является распространенным заблуждением. Ипотека выступает залогом недвижимости, которое будет обременено согласно договору займа, рассрочки или другими обязательствами, предусмотренными законом. Различают два понятия – ипотека в силу закона и ипотека в силу договора, об особенностях и отличиях этих видов сделок будет рассказано далее.
Любой вид ипотеки предполагает наличие имущественного залога (обременения). Наиболее распространенным видом возникновения ипотеки является покупка недвижимости за счет банковских средств. Банки чаще всего практикуют оформление ипотеки в силу закона. С точки зрения права, такая сделка более надежна, так как наличие обременения гарантированно, оспорить право собственности в этом случае заемщик не сможет.
Данный вид обязательств образуется при регистрации недвижимости в Едином Государственном Реестре. Ипотека в силу закона возникает при переходе прав собственности, это может быть договор купли-продажи, ренты или иной вид сделки.
Как правило, граждане занимаются поиском вариантов жилья, имея на руках уже одобренное решение по кредиту.
Определившись с выбором, подписывается кредитный договор и заключается сделка купли продажи. Следом за оформлением сделки банк переводит средства продавцу недвижимости. В этом случае хоть и официально заемщик становится собственником, но жилье приобретено за счет заемных средств, оно же и выступает залогом.
Описанный случай является наиболее ярким примером, как возникает ипотека в силу закона. При неуплате долга залоговое имущество передается в собственность кредитора.
Ипотека в силу закона возникает не только при оформлении ссуды в банковском учреждении.
Например, если в договор купли-продажи предусматривает уплату средств частному лицу по частям (рассрочку), в этом случае недвижимость также находится под обременением продавца. Во время регистрации в ЕГРП РФ в графе обременения ставится соответствующая отметка.
Важно! Наличие залога иногда требуется документально подтвердить, для этого составляется закладная. Она заключается у нотариуса или в банке. Прекращение действия закладной предусмотрено только при выполнении обязательств по договору, а именно погашению долга. Изменение держателя закладной допустимо. Такая операция может возникнуть при рефинансировании ипотеки в другом банке или продаже закладной. Более подробно о том, и зачем она нужна, можно почитать у нас на сайте.
Чем отличается от ипотеки в силу договора
При ипотеке в силу договора залог возникает согласно взаимному соглашению или отдельно составленному ипотечному договору. При оформлении кредитного договора права и обязанности залогодателя и залогополучателя оговариваются индивидуально.
На сегодняшний день в Российской Федерации немногие банки практикуют оформление ипотеки в силу договора.
Законом предусмотрены все варианты целевого кредитования, но существуют условия, при которых оформление права собственности наступает при выполнении определенных условий. Например, когда участок, требуется приватизировать. В этом случае, можно составить договор между залогодателем и залогополучателем о выполнении условий и переходе права собственности.
Данный вид целевого кредитования можно разделить на несколько видов:
- если обременение не накладывают и фактически залога нет;
- когда в качестве залога выступает уже имеющийся в собственности у заемщика объект недвижимости;
- когда после оформления кредита заемщик получает право собственности, а уже после предоставляет это имущество банку в качестве залога.
Договорная ипотека не так популярна, поскольку она более рисковая для кредиторов, они не имеют гарантии возврата средств. Если рассматривать пример приведенный выше (кредит в банке одобрен, клиент присматривает жилье). После заключения кредитного договора заемщику предоставляется определенный срок для переоформления недвижимости на себя, затем он должен оформить залог на это жилье. Соответственно, официально недвижимость не обременена и банк не сможет доказать факт выдачи ипотечного кредита, отсудить право собственности не удастся.
Главные отличия договорной от законной ипотеки:
- Возникновение. Здесь главное отличие усматривается в самом названии, один вид ипотеки возникает на основании закона, другой – договора.
- Регистрация. Ипотека в силу закона регистрируется автоматически во время того, как новый собственник подает документы о сделке в ЕГРП. Документы в инстанцию может подавать и залогодержатель и залогодатель по отдельности. Ипотека в силу договора регистрируется отдельно, причем документы в ЕГРП подаются в присутствии залогодержателя и залогодателя.
- Вид залога. При ипотеке в силу закона оформляется целевой кредит, а значит, автоматически залогом становится приобретаемая недвижимость. Договорная ипотека не предусматривает обязательное наличие залога, но также обременением может стать имеющееся имущество заемщика.
- Наличие госпошлины. Отсутствует пошлина при законной ипотеке, при договорной – взимается при регистрации сделки.
Законная ипотека также выгоднее, с финансовой точки зрения, за ее оформление не берется пошлина и она не требует дополнительной регистрации. С другой стороны, наличие обременения имеют свои недостатки, так залоговое имущество нельзя продать без согласия банка. Кроме того, чтобы снять обременение, требуется обращаться в банк и брать документы об успешном погашении долга, а если кредитор за годы существования поменял собственника или был реорганизован, то снять обременение будет довольно проблематично.
Нормативные документы
Основными нормативными документами по данному вопросу являются:
- ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» №122,
Законная ипотека возникает:
- При оформлении договора ренты (передача недвижимости при условии содержания иждивенца).
- Ипотека на приобретение или постройку недвижимости за счет заемных средств.
- Продажа товара (недвижимости) в кредит, наличие обременения имущества осуществляется согласно статье 448 Гражданского Кодекса РФ (ГК РФ),
Согласно нормам закона определены такие виды имущества, приобретаемые в ипотеку: квартиры в новостройке или на вторичном рынке, дома (особняки), земельные участки, комнаты (долевое имущество), кооперативы, гаражи, производственные помещения.
Важно! Стороны могут прийти к взаимному соглашению, когда обременение не накладывается. В этом случае в договоре купли-продажи требуется отметить, что по согласию сторон в соответствии со статьей 488 ГК РФ обременение не накладывается. Таким образом, заемщик становится полноправным собственником приобретаемого в кредит имущества.
Регистрация ипотеки в силу закона
Теперь необходимо разобраться в особенностях регистрации. Каждый объект недвижимости при смене собственника регистрируется в ЕГРП. Узнать о наличии обременения можно самостоятельно через Росреестр, МФЦ либо онлайн на сайте ЕГРП. Наиболее быстро и удобно будет сформировать выписку из ЕГРН через интернет, для этого нужно только задать параметры об имеющейся недвижимости. В полученной выписке будут отображены также записи об ипотеке.
Важно! Подготовкой и сбором документов занимается продавец жилья либо риелтор. Однако, банк перед оформлением договора проверяет все документы на подлинность, поэтому случаи мошенничества исключены. Если недвижимость уже находится в залоге, то в ссуде будет отказано.
Процедура регистрации ипотеки в силу закона:
- Клиент оформляет кредит в банке и заключает договор купли-продажи.
- Для осуществления регистрации в Едином Государственном Реестре Недвижимости требуется подготовить все документы, включая договор купли-продажи и кредитный договор. Если составлялась закладная, то ее обязательно требуется предоставить, также дополнительно нужны приложения (если есть) и копии. Владелец закладной имеет право потребовать внести его сведения в ЕГРН как залогодержатель объекта недвижимости. Регистрационная запись вносится в течение 1 месяца с момента обращения.
- Регистрация осуществляется автоматически, в графе обременения ставится соответствующая отметка. Срок регистрации составляет 5 рабочих дней.
- Для третьих лиц возникновение ипотеки считается с момента ее регистрации.
- Обременение снимается после погашения долга в банке.
Если у заемщика нет возможности лично подать документы в ЕГРП, то он может воспользоваться помощью нотариуса, который удостоверил договор ипотеки между залогодержателем и залогодателем. Услуги нотариуса, естественно, платные.
Определить, какая схема заключения сделки более удобна, невозможно. Эти две схемы используются в абсолютно разных кредитных программах. Если законная ипотека дается строго на целевое приобретение недвижимости, то при договорной – можно использовать полученные средства по собственному усмотрению.
Ждем ваши вопросы ниже. Будем признательны за оценку поста. Если вам нужна поддержка профессионального юриста по ипотеке, то запишитесь прямо сейчас на бесплатную консультацию в специальной форме в углу экрана.
Основания возникновения ипотеки - под этим словосочетанием понимаются факторы в следствии наступления которых возникает один из следующих видов ипотеки:
- Ипотека в силу закона.
- Ипотека в силу договора.
Ипотека в силу закона
Ипотека в силу закона (законная ипотека) возникает в следствии наступления обстоятельств указанных в федеральном законе (ст. 1 п. 2 Федерального закона от 16.07.1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке») (далее – Закон N 102-ФЗ). Такая ипотека возникает исключительно при целевом кредите на приобретение жилья, а потому ее регистрация обязательно сопровождается сменой собственника объекта недвижимости.
Простыми словами : ипотека в силу закона - это когда купленная за кредитные средства квартира оформляется в собственность покупателя-заемщика и когда эта же квартира становится залогом по взятому займу (что есть стандартная схема предоставления ипотечного кредита).
Пример : заемщик берет целевой кредит в банке на покупку квартиры, которая становится залоговым обеспечением по этой ссуде.
Российским законодательством предусмотрены следующие основания возникновения законной ипотеки:
- Ипотека жилых домов и квартир . Жилое помещение (жилые дома и квартиры) купленное или построенное с использованием кредитных средства банка (или любой другой кредитной организации) находится в залоге у кредитора с момента государственной регистрации ипотеки (п. 1 ст. 77 Закона N 102-ФЗ). Тоже самое касается покупки земельных участков (п. 1 ст. 64.1 Закона N 102-ФЗ), а также приобретения и строительства нежилых помещений (ст. 69.1 Закона N 102-ФЗ).
- Продажа в кредит . Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, то проданный в кредит товар с момента его передачи покупателю и до его оплаты, признается находящимся в залоге у продавца (п. 5 ст. 488 ГК РФ). Те же правила действуют в отношении продажи товара в кредит, с условием о рассрочке платежа (п. 3 ст. 489 ГК РФ).
- Рента (пожизненное содержание с иждивением). При передаче под выплату ренты какого либо недвижимого имущества, получатель ренты в качестве обеспечения обязательства плательщика приобретает право залога на это имущество (п. 1 ст. 587 ГК РФ).
Регистрация ипотеки в силу закона
Государственная регистрация ипотеки в силу закона происходит одновременно с регистрацией договора купли-продажи. То есть в свидетельстве на купленную вами квартиру, в разделе «обременения» уже будет указано, что жилье приобретено с использованием кредитных средств и без согласия кредитора (банка) продать его нельзя.
Законная ипотека регистрируется на основании заявления залогодержателя (заемщика) или залогодателя (кредитора), или нотариуса удостоверившего договор который привел к возникновению данного вида ипотеки (п. 2 ст. 20 Закона N 102-ФЗ). Подробнее о регистрации ипотеки читайте .
Обратите внимание! За госрегистрацию ипотеки возникшей в силу закона - пошлина не взимается (пп. 6 п. 3 ст. 333.35 НК РФ).
Ипотека в силу договора
Ипотека в силу договора (договорная ипотека) возникает на основании договора об ипотеке (ст. 1 п. 2 Закона N 102-ФЗ). Иначе говоря, возникновение такой ипотеки становится возможным только при наличии специальной договоренности сторон о залоге.
Простыми словами : ипотека в силу договора - это когда покупатель-заемщик:
- Оформляет купленную за кредитные средства квартиру в свою собственность (получая при этом «чистое» свидетельство, т.е. - без обременения).
- Собирает пакет документов (на это обычно дается до 3-ех месяцев) именно на ту квартиру, которая как предполагается, станет предметом залога (т.е. в этом случае предметом залога по ипотеке может стать как кредитная квартира, так и любая другая недвижимость, находящаяся в собственности заемщика).
- Совместно с кредитором (банком) составляет и регистрирует отдельный договор ипотеки (лишь после этого на имущество накладывается обременение - т.е. именно с этого момента ипотека вступает в силу).
Пример : заемщик берет целевой кредит на покупку недвижимости под залог уже имеющегося жилья.
Соглашаясь на договорную ипотеку, банк сильно рискует . Ведь вплоть до того момента, пока договор ипотеки не будет зарегистрирован, кредитор (банк) формально не будет иметь никаких прав на купленную в рамках ипотечного кредитования недвижимость. Выход из такой ситуации кредитные организации находят в поручителях. На тот период времени, пока жилплощадь не будет передана в залог, они требуют от заемщика предоставить несколько физических или юридических лиц готовых поручиться за него. Одновременно с этим, на тот же отрезок времени, банки обычно завышают процентную ставку по кредиту.
Регистрация ипотеки в силу договора
Ипотека в силу договора регистрируется не вместе с договором купли-продажи квартиры, как это происходит при законной ипотеке, а отдельно, на основании отдельного ипотечного договора.
Государственная регистрация ипотеки в силу договора осуществляется на основании совместного заявления залогодержателя и залогодателя. В случае если ипотека возникла в силу нотариально удостоверенного договора об ипотеке, то регистрация может быть осуществлена на основании заявления нотариуса, удостоверившего сей договор (п. 1 ст. 20 Закона N 102-ФЗ). Подробней о регистрации ипотеки можно узнать .
Ипотека: в силу закона, в силу договора - отличия
Итак, чем же ипотека в силу закона отличается от ипотеки возникающей в силу договора:
| ипотека в силу |
возникновение | предметом залога может стать | регистрация:
1 – когда 2 – по заявлению кого |
госпошлина за регистрацию |
| закона | автоматически без согласия сторон | кредитуемая квартира | 1) одновременно с государственной регистрацией права собственности 2) может быть осуществлена на основании заявления одной из сторон сделки (залогодержателя, залогодателя, нотариуса) |
не взимается |
| договора | при составлении отдельного договора | кредитуемая или любая другая квартира, находящаяся в собственности заемщика | 1) после регистрации договора купли-продажи, на основании отдельного договора ипотеки 2) осуществляется строго на основании совместного заявления залогодержателя и залогодателя |
взимается |
