Может ли ук выставлять счет за электроэнергию. За коммунальные услуги можно платить напрямую поставщику. Расходы управляющей компании

10. 06. 2018 | сайт

В соответствии со статьей 161 Жилищного кодекса Российской Федерации управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме

При этом собственники помещений многоквартирного дома на основании подпункта 3 пункта 2 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации вправе выбрать такой способ управления многоквартирным домом, как его управление управляющей организацией.

Деятельность управляющей организацией регулируется Жилищным кодексом Российской Федерации. Жилищный кодекс Российской Федерации определяет, что управляющей организацией признается юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, которые осуществляют деятельность по управлению многоквартирным домом. С 1 июля 2015 года для ведения деятельность управляющим организациям необходимо получение лицензии надзорного органа.

При выборе способа управления многоквартирным домом при помощи управляющей компании, собственники помещений в многоквартирном доме заключают договоры управления, а управляющая компания заключает договоры с организациями - поставщиками жилищно-коммунальных услуг от имени собственников помещений в доме.

Бухгалтерский учет в управляющей организации ведется в соответствии с общепринятыми правилами и Планом счетов. Руководитель организации обязан приказом определить учетную политику организации, рабочий план счетов, утвердить формы первичных документов, правила документооборота и проведения инвентаризации, методику оценки имущества и обязательств по нему, порядок контроля финансовых и хозяйственных операций.

Управляющая организация может выбрать как общую систему налогообложения (ОСНО), так и упрощенную системы налогообложения (УСН) при выполнении необходимых условий.

И в том, и в другом случае налогообложение управляющих организаций осуществляется за счет налога на добавленную стоимость и налога на прибыль.

При использовании ОСНО необходимо оплачивать налог на прибыль, который составляет 20%, и НДС. В то же время, в соответствии со статьей 149 Налогового кодекса Российской Федерации управляющая организация освобождается от уплаты НДС при предоставлении коммунальных услуг, осуществлении работ по содержанию и ремонту многоквартирного дома с привлечением соответствующих организаций.

В управляющей организации находящейся на УСН организации не оплачивают НДС и налог на прибыль. Вместо этого они оплачивают отдельный сбор за использование упрощенной системы. Размер сбора зависит от объекта обложения и составляет 5% или 15Счет 15 - Заготовление и приобретение материальных ценностей (Активные) %.

Правом использования УСН обладают управляющие организации, доход которых не превышал 60 млн. рублей, балансовая стоимость основных средств компании составляет менее 100 млн рублей. а количество штатных сотрудников не превышает 100 человек.

Для организации расчетов с поставщиками и потребителями коммунальных платежей управляющая организация заключает договора о возмездном характере оказанных услуг. Средства, поступившие от собственников квартир, относят к доходам организации, а стоимость услуг по счета поставщиков - к расходам. При этом управляющая организация должна вести раздельный учет операций, облагаемых и не облагаемых НДС.

Бухгалтерские проводки, используемые Управляющей компанией, можно условно разделить на две группы. Первая группа связана с покупкой ресурсов, вторая группа отражает расчеты с жителями многоквартирного дома.

Для организации расчетов с поставщиками и потребителями ресурсов управляющие компании заключают договора о возмездном характере оказанных услуг. При этом оплата услуг по счетам поставщиков ресурсов образует кредиторскую задолженность и относится к расходам Управляющей компании, а средства, поступившие от собственников многоквартирного дома, относят к доходам компании и формируют дебиторскую задолженность.

Управляющая компания, находящаяся на ОСНО использует в основном следующие бухгалтерские проводки:

Дебет 20 Кредит 60 - приобретение у поставщиков электроэнергия, газа, воды и других ресурсов;
Дебет 19 Кредит 60Счет 60 - Расчеты с поставщиками и подрядчиками (Активно-пассивные) - отражен НДС по приобретенным ресурсам;
Дебет 68 Кредит 19 -принят к вычету НДС;
Дебет 60Счет 60 - Расчеты с поставщиками и подрядчиками (Активно-пассивные) Кредит 51 - на расчетный счет перечислены денежные средства за приобретенные ресурсы;
Дебет 62 Кредит 90-1Счет 90-1 - Выручка (Активно-пассивные) - собственникам многоквартирного дома выставлены счета за потребленные ресурсы;
Дебет 90-2Счет 90-2 - Себестоимость продаж (Активно-пассивные) Кредит 20 - отражена себестоимость оказанных услуг;
Дебет 90-3 Кредит 68 - начислен НДС;
Дебет 51Счет 51 - Расчетные счета (Активные) Кредит 62Счет 62 - Расчеты с покупателями и заказчиками (Активно-пассивные) - на расчетный счет поступили средства от собственников многоквартирного дома;
Дебет 60Счет 60 - Расчеты с поставщиками и подрядчиками (Активно-пассивные) Кредит 62Счет 62 - Расчеты с покупателями и заказчиками (Активно-пассивные) - зачет средств, которые поступили напрямую от собственников к поставщикам ресурсов.

Если при ОСНО Управляющая компания имеет льготы по оплате НДС, а также при использовании Управляющей компанией УСН, проводки Дебет 68 Кредит 19 и Дебет 90-3Счет 90-3 - Налог на добавленную стоимость (Активно-пассивные) Кредит 68 не используются.

Необходимо также учесть, что Управляющие компании обязаны предоставлять потребителям льготы, определенных законодательством в рамках социальной защиты отдельных категорий населения.

В случае наличия льготы на оплату коммунальных услуг потребители услуг уплачивают коммунальные платежи по льготным тарифам, а остальную сумму Управляющие компании получают из бюджетов

При получении Управляющей компанией из бюджета целевых денежных средств, например, на капитальный ремонт или иные дотации, то для их учета используется счет 86 «Целевое финансирование» и составляются следующие проводки:

Дебет 51Счет 51 - Расчетные счета (Активные) Кредит 86Счет 86 - Целевое финансирование (Пассивные) — получены целевые денежные средства из бюджета.
Дебет 20 Кредит 10Счет 10 - Материалы (Активные) (60) — списаны материалы (получены услуги) на выполнение целевых работ.
Дебет 86Счет 86 - Целевое финансирование (Пассивные) Кредит 20 — фактически понесенные издержки отражены в составе целевых средств.

Управляющие компании часть своих обязанностей могут передать единым рассчетно-кассовым центрам (ЕРКЦ). ЕРКЦ - это организация, основной задачей которой является ведение расчета общей суммы коммунальных платежей для населения. ЕРКЦ оказывают посреднические операции по расчету и начислению коммунальных услуг, а также по учету поступивших коммунальных платежей.

Для учета расчетов с привлечением ЕРКЦ к счету 76Счет 76 - Расчеты с разными дебиторами и кредиторами (Активно-пассивные) открывают два субсчета: субсчет 5 «Задолженность перед поставщиками жилищно-коммунальных услуг» и субсчет 6 «ЕРКЦ».

При осуществлении расчетов за ресурсы с помощью ЕРКЦ используются следующие бухгалтерские проводки:

Дебет 20 Кредит 60Счет 60 - Расчеты с поставщиками и подрядчиками (Активно-пассивные) - получены счета поставщиков за жилищно- коммунальные услуги.
Дебет 19 Кредит 60Счет 60 - Расчеты с поставщиками и подрядчиками (Активно-пассивные) - отражен НДС
Дебет

В некоторых многоквартирных домах электросчетчики устанавливают на лестничной площадке. Со временем оборудование выходит из строя и его необходимо заменить. Также это требуется при поломке.

Кто должен менять прибор в подъезде и кому за это платить? Ведь если работу выполнить самостоятельно, то возникают проблемы с законом.

Прибор, который находится на лестничной площадке, принадлежит всем жильцам. Именно по нему учитываются показания электроэнергии.

Зачем нужна замена

Каждый сертифицированный электросчетчик имеет свой период эксплуатации. Если бытовые устройства можно использовать до окончания этого периода, то для оборудования учета света это не пройдет. Обычно замену производят из-за поломки прибора. Но существуют и другие причины.

Замена требуется, если:

Были обнаружены неисправности;
Истек срок эксплуатации.

Хоть для потребителя с установкой нового счетчика ничего не изменится, все равно эту работу нужно выполнить. Из-за поломки оборудование не будет давать достоверные показания.

В итоге жильцам придется платить больше, чем они используют ресурсов. Приборы должны регулярно проходить плановую проверку. Это необходимо для контроля потребляемой электроэнергии, а также для своевременного устранения недостатков.

На все электросчетчики предоставляется гарантия, в которой указан максимально допустимый период использования оборудования. В течение этого времени прибор может работать без перебоев.

Менять счетчики должна управляющая компания. Перед этим оборудование обязательно проходит проверку. Это позволяет зафиксировать время установки прибора в многоквартирном доме. Для жильцов должен быть выполнен перерасчет показаний.

Также проводится демонтаж или проверка, если на приборе повреждена пломба. После установки электросчетчика в квартире или в подъезде на конструкцию крепится свинцовая бляшка с тесненным изображением.

Если заметно повреждение пломбы, то это показывает, что конструкцию кто-то вскрывал. В некоторых случаях это делают для снижения показаний, чтобы меньше платить за электроэнергию.

Монтаж и проверку оборудования в любом доме должен делать только специалист. Он обязан проверить целостность и работоспособность оборудования, а потом подтвердить это документально.

Если была обнаружена сорванная пломба, то необходимо сразу обратиться в управляющую организацию. Нужно показать поврежденный прибор, иначе при проверке будет наложен штраф.

Пломба иногда срывается случайно, а если электросчетчик установлен в доме на лестничной клетке, то его может повредить кто угодно.

Кто этим занимается

Поскольку на потребителя часто накладывается обязанность оплаты счетов по замене электросчетчика, то появляются лишние расходы. Обычно перед пользованием услугами жильцы подписывают договор с поставщиком.

Чтобы определить, кто, в конечном итоге, обязан менять электросчетчик в многоквартирном доме, необходимо ознакомиться с договором.

Стандартное соглашение включает информацию о том, что установку оборудования оплачивает управляющая организация.

Если этих сведений нет, то платить за замену прибора должен потребитель, даже если электросчетчик находится на лестничной клетке. Достаточно часто бывает, что этот пункт отсутствует в договоре, и тогда этот вопрос приходится решать в суде.

В Гражданском кодексе указаны все нюансы, по которым решаются подобные вопросы:

Если квартиры приватизированы, то замену электросчетчика должен производить потребитель;
Для муниципального жилья все работы выполняет муниципалитет за свой счет.

На лестничной площадке располагается общий прибор для учета электроэнергии, поэтому все нюансы по его использованию прописаны в договоре. Собственникам необходимо приобрести сертифицированное оборудование, а потом предоставить его компании для проверки и внесения в базу данных.

Затем прибор возвращается владельцу, который должен оплатить замену оборудования. Работа выполняется профессионалом узкой направленности, поскольку ошибки могут привести к неправильной работе прибора.

Обычно управляющая компания имеет в штате мастера, который меняет электросчетчики. Он обязан выполнить проверку прибора и установить пломбу.

Кому же нужно платить?

В законодательстве указано, что управляющая компания должна выполнять замену электросчетчиков, поскольку она отвечает за исправность всех систем дома. Это относится и к муниципальным квартирам.

Необходимо помнить, что модернизация и реконструкция оборудования выполняется управляющей компанией. Но если же замена происходит по желанию жильца, то он должен оплатить услуги и покупку.

Если менять прибор приходится за свой счет, то установить его можно самостоятельно. Только эту работу следует выполнять знающему человеку.

Сначала нужно получить разрешение от поставщика электроэнергии, поэтому необходимо составить заявку. Если менять электросчетчик будет мастер, то за пломбирование необходимо внести платеж, обычно он достигает 300 рублей.

Выбор прибора

Многим жальцам счетчик приходится покупать самостоятельно. Он должен соответствовать требования безопасности и качества, ведь только тогда он прослужит долгий период. Электросчетчики бывают разных видов и менять их нужно на тот, который был установлен ранее.

Оборудование бывает электронным и индукционным. У вторых приборов есть 2 катушки напряжения и тока. Между ними присутствует магнитное поле, благодаря которому происходит вращение диска.

Счетчик достаточно надежный, и служит долгий период. Но он не имеет высокую точность и возможна погрешность.

Другой принцип работы имеют электронные приборы, которые все измерения показывают на индикаторе. В них есть микросхемы и нет вращающихся элементов. Оборудование имеет высокий класс точности и его можно настроить для работы с разными тарифами.

При покупке прибора необходимо учитывать следующие его характеристики:

Класс точности. От него зависит уровень погрешности. Обычно эта информация указана на табло. Раньше допускалась погрешность 2,5, но уже много лет этот уровень снизился до 2,0. Поэтому больше подходят индукционные счетчики, хотя многие электронные модели имеют погрешность 0,5-1;
Многотарифность. Она предполагает несколько режимов работы с учетом времени года и суток. Такая политика позволяет экономить или оплачивать электроэнергию по низким ценам. Этой характеристикой наделены электронные счетчики;
Межповерочный интервал. Устанавливает промежуток времени, после которого требуется проверка прибора. Эта характеристика указана в паспорте. В этом плане лучше приобретать индукционное оборудование.

Счетчики производят из разных материалов и комплектующих. Для электронных применяются детали азиатского производства, которые не соответствуют отечественным нормам. В этом случае нет гарантии длительного срока службы.

При покупке нужно ознакомиться с условиями использования, ведь каждое оборудование может нормальное работать только при определенной температуре. Некоторые устройства предназначены для работы на улице, а другие в помещении.

Какой выбирать прибор, зависит от жильцов. Желательно устанавливать тот, который был до этого. Главное, чтобы он работал четко и правильно. А за остальные функции не стоит переплачивать, тем более что они могут не пригодиться.

Важно его соответствие всем критериям, чтобы не было претензий со стороны энергосберегающей компании.

Для подъезда и квартиры нужно выбирать только такой счетчик, который прошел сертификацию. Он должен быть разрешен для использования в России. После этого его обязательно ставят на учет, чтобы с него списывать новые показания.

Только с проверкой разрешается использование оборудования. Устанавливать его следует примерно на уровне 170 см от пола. Необходима регулярная проверка устройства, позволяющая выявить сбои. Вовремя поставленный прибор будет четко показывать потраченные ресурсы.

Бухучет в ЖКХ имеет ряд особенностей: особенную структуру расходов, множество видов взаиморасчетов, и даже управление домами осуществляется как коммерческими, так и некоммерческими организациями, учет в которых различен. Рассмотрим нюансы ведения бухгалтерского учета в сфере ЖКХ.

Бухгалтерский учет в управляющих компаниях

Управляющая компания (далее — УК) — коммерческая структура, которая создается с целью управления и содержания многоквартирных домов (далее — МКД) в надлежащем техническом и санитарном состоянии. Чаще всего УК не только предоставляет свои услуги по содержанию МКД, но и является посредником между собственниками квартир и ресурсоснабжающими организациями.

Собственники квартир МКД самостоятельно выбирают форму управления: УК или товарищество собственников жилья (далее — ТСЖ). Рассмотрим порядок бухгалтерского учета в каждом из них.

Бухгалтерский учет в фирмах ЖКХ не имеет отдельной законодательной базы. На основании норм ПБУ, методик, рекомендаций и разъясняющих писем Минфина компании ЖКХ самостоятельно разрабатывают способы ведения бухгалтерского и налогового учета и закрепляют их в локальном нормативном документе — учетной политике компании.

Алгоритм составления учетной политики см. в материале «Как составить учетную политику организации (2019)?» .

Учет МПЗ.

Учет МПЗ ведется в соответствии с нормами ПБУ 5/01 и осуществляется с использованием счета 10 «Материалы». Поступление МПЗ фиксируется проводкой Дт 10 Кт 60 (71), списание — Дт 20 (25, 26) Кт 10 и оформляется требованием-накладной.

Учет затрат.

Учет затрат ведется на основании ПБУ 10/99 (утв. приказом Минфина от 06.05.1999 № 33н). Расходы, направленные на ремонт и обслуживание общедомового имущества, фиксируются в Дт 20 счета в корреспонденции со счетами расчетов с поставщиками, подотчетными лицами и т. д., проводками Дт 20 Кт 10 (60, 68, 69, 70, 71, 76 и пр.). При этом если УК содержит несколько подразделений, к каждому из которых относится большее или меньшее количество домов, то учет затрат нужно организовать в разрезе каждого подразделения и каждого дома. Пример структуры счета 20:

Затраты, относящиеся непосредственно к управлению каждым структурным подразделением, собираются на счете 25 «Общепроизводственные расходы» по статьям расходов: амортизация, оплата труда, страховые взносы, аренда и пр.

Все управленческие издержки на обслуживание аппарата управления относятся в дебет счета 26 «Общехозяйственные расходы».

По итогам месяца сальдо 25 и 26 счета закрывается в Дт 20, а 20 распределяется в себестоимость продаж Дт 90.2.

Учет взаиморасчетов.

Поскольку работа УК предусматривает несколько вариантов осуществления взаиморасчетов как с жителями МКД, так и с ресурсоснабжаюшими компаниями, то и нюансы их учета различны. Рассмотрим основной и самый распространенный из них, закрепленный в п. 6.2 ст. 155 ЖК РФ, когда УК является стороной договора о возмездном оказании услуг. В данном случае все поступления от собственников МКД относятся к выручке компании, а произведенные расчеты за ресурсы, услуги сторонних организаций и т. п. — к расходам.

Проводки в данном случае будут следующими:


		Поступили коммунальные услуги от ресурсоснабжающей компании
		Выделен входной НДС
		НДС принят к вычету
		Начислены платежи в УК потребителям
		Начислен НДС
		Списаны издержки
		Поступили платежи от собственников
		Оплата услуг ресурсоснабжающей компании

Если же УК получает из бюджета целевые денежные средства, например, на капитальный ремонт или иные дотации, то данные расчеты фиксируются на 86-м счете «Целевое финансирование».

Проводки:

Дт 50 (51) Кт 86 — получены целевые ДС из бюджета.
Дт 20 Кт 10 (60) — списаны материалы (получены услуги) на выполнение целевых работ.
Дт 86 Кт 20 — фактически понесенные издержки отражены в составе целевых средств.

Ситуацию с проведением капитального ремонта МКД в любом случае следует рассматривать особо в связи с нюансами налогообложения.

С одной стороны, в соответствии с законом «О внесении изменений в ЖК РФ» от 25.12.2012 № 271-ФЗ обязанность проводить капитальный ремонт оказалась возложена на собственников помещений в МКД; кроме того, собственники должны сами позаботиться о наличии средств на ремонт путем формирования фонда из ежемесячных отчислений. То есть коммерческая УК, собирающая обязательные взносы с жильцов для последующего проведения капремонта, оказывается стороной, получающей денежные средства по договору возмездного оказания услуг. Получается, что УК должна бы учитывать поступающие взносы на капремонт в составе выручки.

С другой стороны, только формируя фонд капремонта из взносов собственников МКД, УК по сути ничего не продает, работы не выполняет и даже агентского дохода от данной операции не имеет. То есть получаемые взносы на капремонт не удовлетворяют критериям дохода, изложенным в ст. 39 НК РФ. Следовательно, можно считать, что по спецвзносам в фонд капремонта УК не имеет реализации, т. е. в доход УК включать эти суммы не надо. А надо учитывать по аналогии с бюджетным целевым финансированием на счете 86. Несколько размытая формулировка содержится и в подп. 14 п. 1 ст. 251 НК о том, что от налогообложения освобождаются целевые взносы на капремонт, произведенные в «управляющие организации». Размытость формулировки в том, что слова «управляющие организации» идут в перечислении всех возможных некоммерческих объединений собственников МКД.

Исходя из содержания ст. 170, 175 и 178 ЖК РФ (в редакции изменений, введенных законом от 25.12.2012 № 271-ФЗ) жильцы, для формирования фонда капремонта, должны использовать отдельный счет либо в банке, либо у регионального оператора (о нем подробнее ниже). То есть если собственники МКД доверили своей УК открытие и ведение специального счета для накопления взносов на капитальный ремонт, то только тогда на УК распространяются нормы ст. 251 НК, и данные взносы не должны включаться в налогооблагаемую базу по прибыли в УК. Подобную позицию можно проследить в письме Минфина от 14.05.2015 № 03‑03‑10/27648 (доведено до сведения налоговых органов и налогоплательщиков письмом ФНС от 04.06.2015 № ГД-4-3/9639@). При этом, разумеется, данные взносы на капремонт подлежат обособленному учету в бухгалтерии УК на отдельных субсчетах на 51 и 86, и собираемые средства не могут расходоваться не по назначению. Если же подобный расход все-таки имел место (например, потратили часть взносов на капремонт на текущие нужды УК), то такая часть уже будет отвечать всем критериям выручки для целей налогообложения.

УК также может заключить агентский договор по сбору платы за коммунальные платежи, в том числе и на капитальный ремонт, с региональным оператором — единым расчетным кассовым центром (далее ЕРКЦ). Чаще всего ЕРКЦ распределяет собранные суммы между ресурсоснабжающими организациями и УК, направляя на расчетный счет УК собранные ДС на капремонт и осуществление услуг по содержанию МКД. Учет с ЕРКЦ целесообразнее организовать на 76-м счете, открыв субсчет 5 «Расчеты с ЕРКЦ».

Блок проводок будет следующий:

Дт 51 Кт 76.5 — ЕРКЦ перечислил ДС.
Дт 76.5 Кт 62 — оплата ЖКУ собственниками МКД.

При этом если ресурсоснабжающие организации выставляют счета управляющей компании для сбора платежей, а ЕРКЦ оплачивает их напрямую организации ЖКУ, то между данными компаниями нужно произвести взаимозачет.

Дт 20 Кт 60 — поступили услуги от компании ЖКУ.
Дт 60 Кт 76.5 — проведен взаимозачет в части произведенной ЕРКЦ оплаты ресурсоснабжающей организации.
Дт 76.5 Кт 62 — ЕРКЦ передал сведения об оплате ЖКУ населением.
Дт 62 Кт 90.1 — отражена выручка.
Дт 90.2 Кт 20 — списана себестоимость.

В налоговом учете поступающие в УК средства (кроме средств для проведения капитального ремонта) подлежат включению в расчет налога на прибыль. Данные средства могут отнести к целевым и не учитывать при налогообложении прибыли и НДС (или УСН) только товарищества собственников жилья (подп. 1 п. 2 ст. 251 НК РФ).

Особенности бухучета в ТСЖ

ТСЖ - некоммерческая организация, членами которой являются собственники квартир МКД. Создается данная структура также с целью эффективного управления, санитарного и технического содержания МКД.

Учет затрат и материалов осуществляется аналогично учету в УК. А вот поступают ДС:

как членские взносы участников ТСЖ;
целевое финансирование из бюджета;
коммерческая деятельность, осуществляемая с целью привлечения дополнительного дохода.

В связи с тем, что деятельность ТСЖ осуществляется по смете и не имеет своей целью извлечение прибыли, налогооблагаемый финансовый результат будет равен нулю при условии отсутствия дополнительной предпринимательской деятельности. А платежи собственников за услуги ТСЖ являются членскими взносами и относятся к целевому финансированию, учитываемому на счете 86 «Целевое финансирование». При этом входной НДС включается в состав затрат.

Чаще всего ТСЖ также осуществляет сборно-распределительную функцию между ресурсоснабжающей организацией и потребителями ресурсов (см. схему 1). Но поскольку ТСЖ не взимает комиссии за посреднические услуги, то эти средства также являются целевыми и учитываются на счете 86 «Целевое финансирование» (письмо Минфина от 29.10.1993 № 118), а коммунальные платежи отражаются транзитом через 76-й счет.


		Начислены обязательные платежи за коммунальные услуги собственникам квартир МКД по смете
		Закуплены материалы
		Списаны материалы
		Отражены затраты на закупку услуг, включая НДС
		Затраты на управление ТСЖ
		Заработная плата управленческого персонала ТСЖ
		Поступили ДС от собственников МКД за потребленные услуги
		Оплачены коммунальные услуги ресурсоснабжающих организаций
		Взносы собственников направлены на погашение затрат за потребленные услуги

В вышеуказанном письме Минфина от 29.10.1993 № 118 для учета целевых средств рекомендуется использовать 96-й счет. Различия между счетами связаны с утверждением нового плана счетов приказом Минфина от 31.10.2000 № 94н — 86-й является «правопреемником» старого 96-го счета.

Кроме уставной деятельности ТСЖ могут заниматься предпринимательством.

Бухгалтерский учет коммерческой деятельности ведется аналогично учету в УК, но прибыль от нее не распределяется между руководством или членами ТСЖ, а направляется на достижение целей создания товарищества (п. 4 ст. 50 ГК РФ). Проводка при этом составляется следующая:

Дт 99 «Прибыли/убытки» Кт 84 «Нераспределенная прибыль (непокрытый убыток)».
Дт 84 «Нераспределенная прибыль» Кт 86 «Целевое финансирование».

Доходы и расходы от предпринимательской деятельности ТСЖ включаются в налогооблагаемую базу при налогообложении прибыли (или УСН).

Итоги

Бухгалтерский учет в сфере ЖКХ не регламентирован отдельными нормами бухгалтерского законодательства. В связи с этим компании самостоятельно разрабатывают порядок учета, основываясь на общих правилах и принципах ПБУ, инструкциях, методиках и поясняющих письмах Минфина и ФНС.

Федеральный закон №135-ФЗ «О защите конкуренции» запрещает действия (бездействие) занимающего доминирующее положение хозяйствующего субъекта, результатом которых являются или могут являться недопущение, ограничение, устранение конкуренции и (или) ущемление интересов других лиц, в том числе создание дискриминационных условий и нарушение установленного нормативными правовыми актами порядка ценообразования. Однако, ст.13 названного закона, при определенных обстоятельствах, допускает возможность признавать часть действий допустимыми.

Допустимы ли действия Гарантирующего поставщика, связанные с выставлением жителям многоквартирных домов счетов за электрическую энергию не имея на это оснований?

Фабула.

1. Гарантирующий поставщик (ГП) ежемесячно выставляет жителям многоквартирных домов, имеющих общедомовой прибор учета (ОДПУ), счета на оплату потребленной электрической энергии разбивая на индивидуальное потребление и потребление для общедомовых нужд (ОДН). ОДН рассчитывает в соответствии с нормативами потребления, а сверх нормативов не выставляет.

2. У жителей заключен действующий договор с управляющей компанией (УК) на управление многоквартирным домом. Предоставление коммунальной услуги по электроснабжениюв, том числе входит в обязанность УК. Жители многоквартирных домов не принимали решений об осуществлении расчетов за электроэнергию напрямую с ГП.

Позиция: П.7.1. ст.153 ЖК РФ предусматривает, что на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме могут вносить плату за все или некоторые коммунальные услуги (за исключением коммунальных услуг, потребляемых при использовании общего имущества в многоквартирном доме) ресурсоснабжающим организациям. При этом внесение платы за коммунальные услуги ресурсоснабжающим организациям признается выполнением собственниками помещений в многоквартирном доме своих обязательств по внесению платы за коммунальные услуги перед управляющей организацией.

В соответствии с ст.46 ЖК РФ решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме. Оплата жителями МКД выставленных Гарантирующим Поставщиком счетов не может свидетельствовать о принятии решения собственниками МКД о внесении платы за электроэнергию непосредственно ГП (ресурсоснабжающей организации).

Таким образом, ежемесячное выставление счетов ГП жителям МКД где выбран способ управления через управляющую компанию является злоупотреблением Гарантирующим поставщиком доминирующим положением путем:

Создание дискриминационных условий, выраженных в создании условий потребления электрической энергии, при которых несколько хозяйствующих субъектов поставлены в неравное положение по сравнению с другими хозяйствующими субъектами, выбравшими такой же способ управления и осуществляющие оплату за электроэнергию через УК (ч.8 ст.10).

Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 4 постановления от 30.06.2008 N 30 "О некоторых вопросах, возникающих в связи с применением арбитражными судами антимонопольного законодательства", в частности, разъяснил, что судам, оценивая действие (бездействие) хозяйствующего субъекта как злоупотребление доминирующим положением, следует учитывать положения статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, части 2 статьи 10, части 1 статьи 13 Закона, и, в частности, определять, были совершены данные действия в допустимых пределах осуществления гражданских прав либо ими налагаются на контрагентов неразумные ограничения или ставятся необоснованные условия реализации контрагентами своих прав.

С одной стороны действия ГП моту быть признаны допустимыми в связи с тем, что:

1) денежные средства за электроэнергию в любом случае должны попасть к нему;

2) действия ГП по выставлению счетов вроде бы не создают для отдельных лиц возможность устранить конкуренцию на соответствующем товарном рынке;

3) не налагаются на участников рынка электрической энергии необоснованных ограничений;

4) действия ГП по выставлению счетов на оплату за э/э жителям МКД, при наличии управляющей компании, приводит к совершенствованию реализации э/э путем упрощения схемы прохождения денежных средств;

С другой стороны, данные действия могут ущемлять права собственников МКД, в случае:

1) если фактическое потребления на ОДН окажешься меньше норматива;

2) данная схема расчетов не предусмотрена действующим законодательством, а в отношении ОДН прямо запрещена законом.

Так вот, интересно ваше мнение - ежемесячное выставление ГП счетов на оплату электроэнергии за индивидуальное потребление и ОДН (в пределах норматива) является злоупотреблением ГП своим доминирующим положением, если да то находится ли такое злоупотребление в допустимых пределах?

В данной статье мы затронем вопросы управления многоквартирным домом, расчета платы за содержание и ремонт жилого помещения, цены и тарифы на коммунальные услуги в случае управления домом управляющей компанией.

Большая часть населения в крупных городах являются собственниками квартир в многоквартирном доме.

Многоквартирный дом может управляться:

непосредственно собственниками помещений в многоквартирном доме;
товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
управляющей организацией.

Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

Управление многоквартирным домом требует специальных знаний и опыта. Поэтому собственники все чаще прибегают к услугам специализированных организаций, таких как управляющие компании. Взаимоотношения сторон — управляющей компании и собственников жилья — строятся на договорной основе.

Управляющая организация — это юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы, а также индивидуальный предприниматель, управляющие многоквартирным домом на основании договора управления многоквартирным домом.

Деятельность управляющих организаций регулируется Жилищным кодексом Российской Федерации, Правилами осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 15.05.2013 № 416 (в ред. от 26.03.2014).

Многоквартирный дом в соответствии с п. 9 ст. 161 ЖК РФ может управляться только одной управляющей организацией.

Если собственники решили доверить управление домом управляющей организации, то с ней в письменной форме заключается договор управления многоквартирным домом. Условия договора управления многоквартирным домом регламентируются Жилищным кодексом РФ.

Информация, обязательная для раскрытия, по выбору управляющей организации размещается:

на сайте управляющей организации;
на сайте органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, определяемого высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации;
на сайте органа местного самоуправления муниципального образования, на территории которого управляющая организация осуществляет свою деятельность.

Расходы управляющей компании

Расходы управляющей компании можно разделить на следующие виды:

расходы на содержание подъезда жилого дома;
расходы по ремонту жилого помещения;
расходы по текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме;
расходы по капитальному ремонту;
расходы по содержанию придомовой территории.

Расходы на содержание подъезда жилого дома

Расходы на содержание подъезда жилого дома включают:

расходы на содержание в исправном состоянии входных дверей, домофонов, почтовых ящиков, окон, лифтов, мусоропроводов, электрооборудования, системы отопления;
расходы на содержание в чистоте стен, полов, окон, лифтов и мусоропроводов.

следить за температурой воздуха в подъезде (температура воздуха должна быть не менее +16 С˚), незамедлительно заменять разбитые стекла в дверях и окнах подъезда;
следить за исправностью конструктивных элементов подъезда и своевременно их ремонтировать;
ежедневно проводить влажное подметание лестничных клеток первых двух этажей, площадок перед мусоропроводами;
ежедневно вывозить отходы из мусороприемной камеры и проводить ее уборку;
ежедневно мыть пол лифта;
2 раза в месяц проводить влажную уборку всех лестничных площадок и пролетов в домах без лифта;
1 раз в месяц проводить влажную уборку всех лестничных площадок и пролетов в домах, оборудованных лифтом;
1 раз в месяц мыть, чистить и дезинфицировать все элементы мусоропровода.

Расходы по ремонту жилого помещения

Расходы по ремонту жилого помещения и внутриквартирного инженерного оборудования, которое принадлежит собственнику жилья, в ежемесячную плату не включены. Тем не менее управляющая организация должна содержать в порядке и при необходимости ремонтировать общедомовое имущество, находящееся в квартире.

Управляющая организация обязана:

содержать и ремонтировать стояки холодного и горячего водоснабжения и канализации;
следить за работоспособностью систем вентиляции;
в квартирах с газовыми плитами регулярно проверять безопасность работы газового оборудования, установленного в квартире;
обеспечивать бесперебойную работу системы отопления, ремонтировать оборудование при необходимости;
следить за состоянием стен дома, проводить ремонт, включая капитальный, если повреждения произошли по вине управляющей организации.

Расходы по текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме

Управляющая организация обязана:

содержать и ремонтировать системы водоснабжения и канализации;
следить за работоспособностью систем противопожарной автоматики и дымоудаления;
в домах с газовыми плитами регулярно проверять безопасность системы газоснабжения;
обеспечивать бесперебойную работу системы отопления и внутренних инженерных систем и оборудования, своевременно устранять аварийные ситуации;
ремонтировать кровлю.

Работы по прекращению протечек из-за неисправности кровли выполняются управляющей организацией в течение смены, мелкий ремонт кровли выполняется при благоприятных погодных условиях в течение суток, смена кровельного покрытия до 50 % производится за счет средств текущего ремонта.

Расходы по капитальному ремонту

Решение о проведении капитального ремонта общего имущества принимается на общем собрании собственников. Организационную и информационную поддержку в проведении общего собрания может оказать управа района.

К сведению

Государственной программой города Москвы «Жилище» на 2012-2016 гг. предусмотрено предоставление из бюджета города Москвы субсидий на капитальный ремонт общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах Москвы при долевом финансировании расходов за счет средств собственников помещений в многоквартирных домах. Субсидии получают ТСЖ, ЖСК, управляющие организации. Участие и контроль со стороны жителей — залог качественно выполненного ремонта.

Общее собрание собственников принимает решение:

о проведении капитального ремонта общего имущества дома;
о долевом финансировании ремонта за счет средств собственников помещений в доме.
утверждает виды, объемы и сроки проведения работ;
утверждает предварительный расчет стоимости по видам работ;

Управляющие организации подают заявку на предоставление субсидии в Департамент капитального ремонта (ДКР) города Москвы. Порядок предоставления субсидий и состав заявки определён постановлением Правительства Москвы от 6 декабря 2011г. №575-ПП.

Услуги по управлению дома должны оказываться своевременно и соответствовать требованиям Правила предоставления коммунальных услуг.

Доходы управляющей компании

К доходам управляющей компании относятся:

суммы платежей, поступающих от собственников помещений в многоквартирных домах управляющей организации в рамках договора управления многоквартирными домами (плата за управление домом);
средства, поступающие от населения сверх квартирной платы (дополнительный ремонт квартир, установка санитарно-технических изделий или замена пришедших в негодность по вине жильцов и т. д.);
средства, поступающие от арендаторов за коммунальные услуги, содержание и ремонт многоквартирного дома;
средства от посреднической деятельности (получение агентского вознаграждения от ресурсоснабжающих организаций за сбор коммунальных платежей).

В соответствии с подп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ к доходам не относятся средства целевого финансирования, а именно:

средства бюджетов, выделяемые на управление многоквартирными домами управляющим организациям, направленные на долевое финансирование проведения капитального ремонта многоквартирных домов (в частности, бюджетные средства, предоставляемые Фондом содействия реформированию ЖКХ на долевое финансирование капитального ремонта многоквартирных домов);
средства собственников помещений в многоквартирных домах, поступающие на счета управляющей компании, направленные на финансирование работ по проведению ремонта, капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов.

Приведем пример калькулирования себестоимости услуг, учета доходов и расходов управляющей организацией.

Пример

Собственники многоквартирного дома на общем собрании решили доверить управление домом Управляющей компании ООО «Восток» и заключили с ней договор управления сроком на 3 года.

По условиям договора управляющая компания в течение согласованного срока за плату обязуется:

оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию общего имущества в данном многоквартирном доме;
предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений и пользующимся помещениями в этом доме лицам;
осуществлять текущий и капитальный ремонт общего имущества данного дома;
осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Общая площадь данного многоквартирного дома составляет 12 546 м 2 .

Многоквартирный дом состоит из:

204 жилых помещений — квартир, принадлежащих на праве собственности физическим лицам;
нежилых помещений (подсобные помещения, используемые для хранения инвентаря, находящиеся на первом этаже).

Управляющая компания заключает договоры подряда со специализированными организациями на комплексное обслуживание многоквартирного дома, в которое входит:

техническое обслуживание помещений;
аварийно-диспетчерское обслуживание;
сбор и вывоз мусора;
санитарное содержание мест общего пользования и придомовой территории;
обслуживание инженерных сетей до границы эксплуатационной ответственности.

Жилищно-коммунальное обслуживание осуществляется строго в соответствии с действующими нормативными актами по содержанию и ремонту жилищного фонда на основании сметы расходов.

Смета расходов на управление многоквартирным домом включает:

1. Расходы по договорам с ресурсоснабжающими организациями за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в случае его наличия), отопление (теплоснабжение).

Порядок определения объема предоставляемых ресурсоснабжающими организациями услуг холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, отопления (теплоснабжения) зависит от наличия или отсутствия приборов учета. В нашем многоквартирном доме установлены общедомовые приборы учета. Поэтому стоимость предоставляемых коммунальных услуг определяется как произведение установленного для определенной категории потребителей тарифа на объем потребленных им коммунальных услуг в натуральных единицах, в частности:

водоснабжение — на 1 м 3 отпущенной воды;
водоотведение — на 1 м 3 отведенной сточной жидкости;
теплоснабжение — на 1 Гкал отпущенной тепловой энергии;
горячее водоснабжение — на Гкал тепловой энергии на подогрев воды, или м 3 отпущенной горячей воды;
электроснабжение — на 1 кВт×ч. отпущенной электроэнергии.

2. Расходы по содержанию общего имущества в многоквартирном доме.

Отражается общая сумма расходов по оплате услуг специализированных подрядных организаций, выполняющих по договору с управляющей организацией работы по содержанию общего имущества в многоквартирном доме. К таким расходам относится:

вывоз бытового мусора;
уборка территории;
уборка внеквартирных мест общего пользования, в том числе мусоропроводов;
содержание придомовой территории, в том числе озеленение;
содержание и ремонт лифтов;
техническое обслуживание инженерного оборудования и конструктивных элементов зданий;
обслуживание и очистка вентиляционных каналов;
подготовка к зиме (утепление оконных и балконных проемов, замена разбитых стекол окон и балконных дверей, утепление входных дверей в квартирах и нежилых помещениях, являющихся помещениями общего пользования).

Поясним, что к инженерному оборудованию в многоквартирном доме относится оборудование по водоснабжению, отоплению, канализации, электроснабжению, а к основным конструктивным элементам здания — фундаменты, стены, перекрытия, перегородки, крыша, лестницы, окна, двери, балконы.

3. Расходы на ремонт.

Отражается общая сумма расходов по оплате услуг подрядных организаций, выполняющих по договору с управляющей организацией ремонтные и строительно-монтажные работы.

К расходам на ремонт относятся расходы на текущий (профилактический) и непредвиденный ремонт (работы, связанные с устранением аварийных ситуаций).

Расходы на профилактический ремонт включают расходы:

на восстановление поврежденных участков зданий, фундаментов;
устранение неисправностей и профилактический ремонт внутренних инженерных систем и оборудования (устранение неисправностей кровель, замена водосточных труб, ремонт вентиляции и т. п.);
ремонт и восстановление разрушенных участков тротуаров, дорожек, отмосток ограждений, навесов для контейнеров, мусоросборников.

4. Расходы на капитальный ремонт.

Отражается сумма расходов по оплате услуг подрядных организаций, производящих капитальных ремонт.

Капитальный ремонт предполагает замену:

систем инженерного оборудования;
отдельных элементов несущих строительных конструкций многоквартирного дома.

5. Расходы управляющей организации.

К расходам управляющей организации относятся:

материальные расходы;
расходы на оплату труда;
расходы на амортизацию;
прочие расходы, связанные с предоставлением услуг по управлению многоквартирным домом.

В составе материальных расходов управляющей организации учитываются расходы на:

приобретение сырья, материалов, топлива, инвентаря и хозяйственных принадлежностей, используемых в процессе предоставления услуг по содержанию многоквартирного дома;
оплату аренды нежилых помещений, занимаемых управляющей организацией;
коммунальные услуги, потребляемые управляющей организацией;
транспортные услуги;
другие расходы.

В расходах управляющей организации на оплату труда работников учитываются затраты на оплату труда сотрудников управляющей организации, занятых заключением договоров с подрядными, специализированными и ресурсоснабжающими организациями, начислением и сбором платежей, ведением претензионной работы, выполнением других функций по управлению многоквартирным домом, в соответствии с утвержденным штатным расписанием.

В составе расходов на амортизацию оборудования управляющей организации, используемого в процессе предоставления услуг по управлению многоквартирным домом, учитываются амортизационные отчисления по объектам основных средств, числящимся на балансе управляющей организации.

В прочих расходах управляющей организации отражаются расходы, не вошедшие в перечисленные:

отчисления на страховые взносы работников управляющей организации во внебюджетные фонды;
оплата услуг банка;
оплата консультационных, информационных, консалтинговых и аудиторских услуг;
расходы, связанные с подготовкой и переподготовкой кадров;
платежи по обязательному страхованию имущества, гражданской ответственности, отдельных категорий работников в соответствии с порядком, установленным законодательством РФ;
налоги, сборы, платежи и другие отчисления, установленные законодательством РФ;
другие расходы.

Расходы в бухгалтерском учете отражаются в соответствии с положениями учетной политики управляющей компании, разработанной в соответствии с требованиями нормативных актов по бухгалтерскому учету:

Федеральный закон от 06.12.2011 № 402-ФЗ (в ред. от 04.11.214) «О бухгалтерском учете»;
План счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций и Инструкция по его применению, утвержденные Приказом Минфина России от 31.10.2000 № 94н (в ред. от 08.11.2010);
Положение по бухгалтерскому учету «Расходы организации» ПБУ 10/99, утвержденное Приказом Минфина России от 06.05.1999 № 94н (в ред. от 27.04.2012).

Расходы разделяются на прямые и косвенные. К прямым расходам относятся:

материальные расходы;
расходы на оплату коммунальных услуг предприятиям жилищно-хозяйственного комплекса;
расходы на оплату услуг подрядным организациям, оказывающие ремонтно-эксплуатационные услуги по содержанию и ремонту дома;
расходы на оплату услуг подрядным организациям, выполняющим строительно-монтажные работы по капитальному ремонту зданий и сооружений;
расходы по оплате услуг единого расчетного центра;
прочие расходы, связанные с деятельностью по управлению многоквартирным домом.

Остальные расходы, в том числе связанные с содержанием аппарата управления компании, являются косвенными .

Прямые расходы учитываются на счете 20 «Основное производство» следующим образом:

20.01 — расходы по коммунальным платежам;

20.02 — расходы по содержанию общего имущества в многоквартирном доме;

20.03 — расходы на текущий ремонт;

20.04 — расходы на капитальный ремонт.

Кроме того, предусмотрена детализация по субсчетам, открытым для каждого вида коммунальных платежей (20.01/«Отопление», 20.01/«ХВС», 20.01/«ГВС», 20.01/«Водоотводы», 20.01/«Электроснабжение»).

Косвенные расходы, в том числе расходы на содержание аппарата управления ООО «Восток», отражаются на счете 26 «Общехозяйственные расходы». Косвенные расходы ежемесячно списываются на финансовый результат (в дебет счета 90.02).

Бухгалтер ежемесячно составляет калькуляцию произведенных расходов (ниже представлен пример калькуляции фактических расходов за декабрь 2013 г.).

Пример к алькуляции себестоимости услуг

Калькуляция себестоимости услуг за декабрь 2013 г.

Наименование услуг	Счет учета затрат	Сумма затрат на оказание услуг, руб.	Объем предоставленных услуг		Себестоимость единицы услуги, руб.
Наименование услуг	Счет учета затрат	Сумма затрат на оказание услуг, руб.	Единица измерения	Количество	Себестоимость единицы услуги, руб.
Отопление	20.01/«Отопление»
Холодное водоснабжение	20.01/«ХВС»
Горячее водоснабжение	20.01/«ГВС»
Водоотводы	20.01/ «Водоотводы»
Электроснабжение	20.01/«Электроснабжение»
Итого расходов на коммунальные платежи		830 787,14
Расходы на содержание дома			Руб. за 1 м 2 площади
			Руб. за 1 м 2 площади
Управление домом			Руб. за 1 м 2 площади
Всего произведенных расходов		1 179 440,48

Главный бухгалтер Иванова Иванова А. Г.

Также управляющая компания оформляет получение субсидий из бюджета . Сумма начислений эксплуатационных расходов для собственников при этом снижается на сумму предоставленных субсидий.

В нашем многоквартирном доме субсидию получает семья из 4-х человек: муж, жена и двое детей 3 и 7 лет. Порядок получения субсидии:

1. В первую очередь рассчитаем сумму оплаты за жилищно-коммунальные услуги по стандарту, приведенному в Постановлении Правительства РФ от 21.02.2013 № 146 «О федеральных стандартах оплаты жилого помещения и коммунальных услуг на 2013-2015 годы» (далее — Постановление № 146):

147 руб. × 18 м 2 × 4 чел. = 10 584 руб.,

где 147 руб. — это регламентированный стандарт стоимости оплаты коммунальных услуг за 1 м 2 в г. Москве, утвержденный Постановлением № 146;

18 м 2 — это социальная норма площади жилья для 3-х и более человек, прописанных в жилом помещении.

Для расчета берутся все доходы, включая стипендии, пособия, пенсии и доплаты.

В нашем случае доход родителей в месяц составляет 18 000 руб. + пособия на детей (500 руб.).

Общий доход семьи будет 18 500 руб. (18 000 руб. + пособия на детей 500 руб.).

Доход на 1 человека соответственно составит:

18 500 руб. / 4 чел. = 4625 руб.

3. Подсчитаем средний прожиточный минимум на семью.

Для подсчета необходимо взять показатели прожиточного минимума, утвержденные правительством. В нашем примере для московской семьи:

трудоспособное население — 11 249 руб.;
дети — 8559 руб.

На основе этих данных определим средний прожиточный минимум на семью:

(11 249 руб. × 2 чел. + 8559 руб. × 2 чел.) / 4 чел. = 9924 руб.

4. Находим поправочный коэффициент

Для расчета необходимо совокупный доход семьи на одного человека разделить на средний прожиточный минимум на семью:

4625 руб. / 9924 руб. = 0,47.

5. Определим процент платежей за услуги ЖКХ из общего дохода.

Для расчета необходимо поправочный коэффициент умножить на стандарт максимально допустимой доли собственных расходов граждан на оплату жилого помещения и коммунальных услуг в совокупном доходе семьи, который утвержден правительством Москвы.

Размер компенсационного стандарта города Москвы устанавливается:

для семей, одиноко проживающих граждан, имеющих соответственно среднедушевой доход и доход свыше 600, но не более 1500 руб. в месяц, — 3 %;
для семей, одиноко проживающих граждан, имеющих соответственно среднедушевой доход и доход свыше 1500, но не более 2000 руб. в месяц, — 6 %;
для семей, одиноко проживающих граждан, имеющих соответственно среднедушевой доход и доход свыше 2000 руб. в месяц, — 10 %.

Следовательно, для нашего примера процент платежей равен:

0.47 × 10 % = 4,7 %.

6. Установим сумму максимально возможного платежа за коммунальные услуги.

Для этого совокупный доход семьи умножаем на процент платежей за услуги из общего дохода:

18 500 руб. × 4,7 % = 869,50 руб.

7. Вычисляем размер субсидии на оплату ЖКУ.

Сумму оплаты ЖКУ по стандарту (п. 1) минус сумма максимально возможного платежа за услуги:

10 584 руб. - 869,50 руб. = 9714,50 руб.

_____________________

Формирование цен на услуги управляющей компании

Размер платы за содержание и ремонт многоквартирного дома формируется по следующему перечню работ и услуг:

1. Управление многоквартирным домом:

осуществление планового надзора и контроля за техническим состоянием объектов, переданных в управление, обеспечением их содержания и ремонта в соответствии с действующими нормативно-техническими требованиями;
организация работ по обследованию объектов с целью определения их технической готовности к эксплуатации (в том числе к сезонной), необходимости проведения текущего и капитального ремонта;
планирование работ по содержанию и ремонту переданных в управление объектов;
планирование финансовых и технических ресурсов;
осуществление систематического контроля над качеством услуг, работ подрядчиков и за исполнением иных договорных обязательств, корректировка размера оплаты услуг в сторону ее снижения при ненадлежащем их качестве;
финансирование работ и услуг подрядчиков (участников процесса производства работ, услуг) в соответствии с заключенными договорами и с учетом штрафных санкций за ненадлежащее качество работ и услуг;
ведение технической документации на переданные в управление объекты;
работа с населением, в том числе рассмотрение обращений и жалоб по качеству обслуживания;
выполнение диспетчерских функций по приему заявок от населения;
осуществление договорно-правовой деятельности;
организация работы по приему, расчету и учету платежей нанимателей и собственников помещений, взыскание задолженности по оплате, в том числе за коммунальные услуги согласно заключенным договорам на поставку коммунальных ресурсов.

санитарное содержание домохозяйства (уборка внеквартирных мест общего пользования, придомовых территорий, дератизация и дезинсекция; противопожарные мероприятия);
уход за элементами внешнего благоустройства;
вывоз и утилизация твердых бытовых отходов;
техобслуживание жилых зданий (проведение частичных осмотров элементов жилого дома, устранение мелких неисправностей в ходе проведения частичных осмотров, а также по заявкам населения);
техобслуживание, техосвидетельствование и диагностическое обследование лифтов;
подготовка жилого дома к эксплуатации в весенне-летний период;
подготовка жилого дома к эксплуатации в осенне-зимний период;
обслуживание, обследование, регулировка и наладка систем инженерного оборудования, обслуживающего более одного жилого помещения: вентиляции, холодного водоснабжения, канализации, горячего водоснабжения, центрального отопления, электроснабжения;
обслуживание и очистка дымоходов, газоходов и вентиляционных каналов;
обслуживание, техническое диагностирование и обследование систем газоснабжения, входящих в состав общего имущества многоквартирного дома и обеспечивающих работоспособность оборудования для более чем одного жилого помещения (кроме внутриквартирного газового оборудования — плит, газовых колонок);
уход за зелеными насаждениями.

3. Текущий ремонт — комплекс строительных и организационно-технических мероприятий с целью устранения неисправностей (восстановления работоспособности) элементов здания и поддержания нормального уровня эксплуатационных показателей.

Коммунальные расходы определяются по общегородским тарифам. Цена услуги управляющей компании, согласованная с собственниками многоквартирного дома, составляет примерно 5-8 % от расходов на содержание и ремонт многоквартирного дома (пример представлен в табл. 2).

Таблица 2. Цены на услуги управляющей компании
Услуги, оказываемые потребителям	Цена услуги, руб. за 1 м 2 площади




Техническое обслуживание инженерного оборудования и конструктивных элементов зданий
Очистка вентиляционных каналов и дымоходов
Противопожарные мероприятия
Сбор, вывоз и утилизация (захоронение) ТБО и КГМ
Услуги ЕРЦ

Итого расходов на содержание дома
Прибыль

Ремонт
Непредвиденный ремонт
Профилактический ремонт
Итого расходов на ремонт
Прибыль
Цена реализации на ремонт

Расчет коммунальных платежей производится на основании единой квитанции установленной формы. Собственники переводят квартирную плату на счет управляющей компании. Управляющая компания заключает договор о начислении и сборе платежей собственников помещений с центром коммунальных платежей. Правами на программу расчета жилищно-коммунальных услуг владеет управляющая компания. По штрих-коду квитанции бухгалтер получает полную информацию о движении денежных средств и все данные о собственнике.В договорах с ресурсоснабжающими организациями предусмотрено вознаграждение управляющей организациям за сбор средств от населения.

Пример

Продолжаем рассматривать наш пример.

В договоре о поставке коммунальных услуг, заключенном между управляющей организацией и ресурсоснабжающими организациями, имеется пункт, согласно которому размер вознаграждения управляющей организации за услуги населению, сбор платежей от населения по договору составляет 4 % от перечисленной суммы.

В декабре 2013 г. управляющая компания предъявила к оплате собственникам платежей на сумму 1 159 991,18 руб.:

за коммунальные услуги — 830 787,14 руб.;
за услуги по содержанию дома — 258 447,60 руб. (12 546 м 2 × 20,60 руб.);
на покрытие расходов по текущему ремонту — 75 276 руб. (12 546 м 2 × 6,00 руб.).

При этом в декабре 2013 г. на расчетный счет управляющей компании поступили:

плата по коммунальным платежам — 650 000 руб.;
плата на возмещение расходов по содержанию дома — 240 000 руб.;
плата за возмещение расходов по текущему ремонту — 70 000 руб.;
денежные средства из бюджета — субсидии — 50 000 руб.

Из полученных денег:

оплачено поставщикам — ресурсоснабжающим организациям — 630 000 руб.;
оплачено подрядным организациям за содержание и текущий ремонт дома — 300 000 руб.;
перечислено ЕРЦ за обслуживание — 20 000 руб.;
начислено комиссионное вознаграждение — 25 200 руб. (630 000 руб. × 4 %).

___________________

НДС и налог на прибыль с доходов управляющей компании

НДС

В письме ФНС России от 15.03.2013 № АС-3-3/904 указано, что реализация коммунальных услуг, предоставляемых управляющими организациями, отвечающими за обслуживание внутридомовых инженерных систем, не облагаются НДС в следующих случаях:

коммунальные услуги приобретены у организаций коммунального комплекса, поставщиков электроэнергии и газоснабжающих компаний;
услуги управляющими компаниями оказываются по стоимости приобретения их приобретения у организаций жилищно-коммунального комплекса.

Важно!

Нормами Налогового кодекса РФ не предусмотрено освобождение от налогообложения работ (услуг) по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, выполняемых собственными силами управляющих компаний. Следовательно, операции по выполнению управляющей организацией работ по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома на основании п. 1 ст. 146 НК РФ признаются объектами налогообложения по НДС.

Пример

В нашем случае объектами налогообложения НДС будут являться следующие доходы управляющей компании:

комиссионное вознаграждение в сумме 25 200 руб., в том числе НДС 3844,06 руб.;
плата за услуги по содержанию дома в части разницы между ценами приобретения услуг у организаций жилищно-коммунального комплекса и ценой реализации этих услуг собственникам многоквартирного дома;
плата за услуги по текущему ремонту, так как эти работы выполняла не специализированная организация, в сумме 75 276 руб., в том числе НДС 11 482,77 руб.

Регистр расчета суммы НДС к уплате в бюджет за услуги по содержанию многоквартирного дома представлен в табл. 3.

Таблица 3. Регистр расчета суммы НДС к уплате в бюджет за услуги по содержанию многоквартирного дома
Вид дохода	Единица измерения	Количество	Цена услуги спецпредприятий ЖКХ	Цена реализации управляющей компании	Налогооблагаемая база НДС (гр. 5 - гр. 4) × гр. 3	Сумма НДС (18 % × гр. 6)

	руб. за 1 м 2 общей площади
Итого					19 697,22

Всего начислено НДС с реализации услуг за декабрь 2013 г.:

(3844,06 руб. + 11 482,77 руб. + 3545,50 руб.) = 18 872,33 руб.

Сумму НДС, начисленную на реализацию, уменьшают на сумму НДС, принятую к зачету в бюджет, по выполненным подрядной организации ремонтным работам. Всего подрядная организация выполнила работ на сумму 82 163,75 руб., в том числе НДС 12 533,45 руб.

Итак, в декабре 2013 г. сумма НДС к уплате в бюджет составит:

(18 712,33 руб. - 12 533,45 руб.) = 6338,88 руб.

____________________

Налог на прибыль

В соответствии со ст. 247 НК РФ объектом налогообложения налогом на прибыль для российских организаций признается прибыль, исчисляемая как разница между полученными доходами и произведенными расходами.

Доходами управляющей компании в целях налогообложения являются предъявленные собственникам к оплате суммы платежей (коммунальные, по содержанию дома и текущему ремонту), поступающие от собственников помещений в рамках договора управления многоквартирным домом, а также комиссионное вознаграждение.

Не признаются доходом целевые поступления из бюджета (в нашем примере это субсидии) при условии их раздельного учета.

Расходами в целях налогообложения признаются документально подтвержденные, обоснованные расходы (п. 1 ст. 252 НК РФ), понесенные управляющей компанией при осуществлении деятельности по управлению домом. К таким расходам относятся расходы по оплате услуг специализированных ресурсоснабжающих и подрядных организаций, расходы по управлению домом (заработная плата персонала управляющей компании, отчисления во внебюджетные фонды, амортизация, прочие расходы).

Из доходов при расчете налога на прибыль вычитаются суммы НДС, начисленные на реализацию услуг.

Пример

Рассчитаем налог на прибыль управляющей организации (табл. 4).

Таблица 4. Расчет налога на прибыль управляющей организации
Вид дохода/расхода	Сумма, руб.	Отражение в регистрах бухгалтерского учета	Отражение в регистрах налогового учета
Плата по коммунальным платежам		90.01/1 «Коммунальные платежи»	«Доходы за коммунальные платежи»
Плата за услуги по содержанию дома
Плата за текущий ремонт		90.01/2 «Услуги по содержанию и ремонту дома»	«Доходы за услуги по содержанию и ремонту дома»
Агентское вознаграждение		90.01/3 «Агентское вознаграждение»	«Доходы за полученное агентское вознаграждение»
Итого доходов	1 189 710,74
Сумма НДС, начисленная с доходов по реализации	18 872,33	68.4 «Расчеты по налогу на прибыль»
Расходы на коммунальные платежи		20.01 «Расходы по коммунальным платежам	«Расходы по коммунальным платежам»
Расходы по содержанию дома		20.02 «Расходы по содержанию общего имущества в многоквартирном доме»	«Расходы по содержанию общего имущества в многоквартирном доме»
Расходы на текущий ремонт		20.03 «Расходы на текущий ремонт	«Расходы на текущий ремонт»
Расходы по управлению домом		26 «Общехозяйственные расходы»	«Косвенные расходы»
Итого расходов	1 179 440,48
Налогооблагаемая база	8601,59 (1 189 710,74 - 18 872,33 - 1 179 440,48)
Сумма налога на прибыль

Как видим, за декабрь 2013 г. организация получила убыток, а значит, налог на прибыль не уплачивается.

________________

В настоящее время деятельность по управлению многоквартирными домами на рынке коммунальных услуг востребована и интенсивно развивается. Появляются новые управляющие компании, растет конкуренция. На конкурентоспособность управляющей компании прежде всего может повлиять качество оказываемых услуг и приемлемые цены, поэтому важно грамотно распределить затраты и зоны ответственности.